随着房地产价格的不断上涨，泡沫的膨胀，使得房地产市场规模不断扩大。由表2-1可知，2006—2016年（2008年除外），我国房地产开发企业商品房平均销售价格、商品房销售面积、销售额在不断增长。与2006年相比，2016年我国房地产开发企业房屋施工面积是其3.9倍，商品房销售面积是其2.5倍，商品房销售额是其5.6倍，住宅商品房销售额是其5.7倍。住房市场在房地产市场中占据重要地位，住宅商品房销售面积占总销售面积的86%左右，住宅商品销售额一直占商品房销售的84%左右。以上数据表明，我国的房地产市场规模在不断扩大，住房市场对整个房地产市场的贡献较大且稳定。
表2-1 房地产市场规模
资料来源：中经网统计数据库。
房地产价格的不断上涨和房地产市场规模的不断扩大，使得居民因房地产价格上涨获得的财产性收入增加，根据绝对收入理论可知，当房地产价格上涨是可持续的，居民预期财产性收入的增加是永久的，在已实现和未实现财富效应的作用下，就会增加消费，扩大消费规模，产生正向财富效应。根据行为金融学理论可知，在乐观预期下，房地产价格的上涨，信心效应增强，居民将增加消费；从众心理的引导，棘轮效应的带动，也使得居民扩大消费，提升消费能力。主要表现在以下三个方面：一是房地产价格上涨使得居民财富增加，从而消费增加，居民消费市场不断扩大；二是居民财富因房地产价格上涨而增加，使得居民消费方式多样化，主要表现在消费方式网络化；三是房地产价格上涨，居民财富的增加，居民消费范围扩大，主要表现在消费结构的改善。
（1）消费整体规模不断扩大
随着经济的发展，我国居民的消费规模在不断扩大。从表2-2可知，居民消费由2006年的84119.07亿元增长到2016年的293443.1亿元，增长率达249%。消费规模的扩大，有利于更好地发挥消费对经济的拉动作用。
表2-2 居民消费规模
资料来源：中经网统计数据库。
（2）消费方式网络化
在互联网技术的兴起与发展及在移动终端的推动下，我国网络购物逐渐发展起来。传统的实体经济购物选择范围有限，众多网络购物平台的出现扩大了人们的可选择范围，甚至可以在全世界范围内选择商品，网络购物得到了居民的认可与支持；传统的实体经济购物往往需要投入大量的时间成本、交易成本等，而网络购物省去了商家的租赁成本、消费者的交通成本等，在商品价格上具有优势，使得网络消费逐渐成为大家所青睐的方式。加之第三方网络支付的便捷性，网络消费的地位逐渐上升。2008—2016年，从我国网络零售市场交易规模数据（见表2-3）可以看出，规模正在不断扩大，从2008年的1300亿元上升到2016年的53288亿元，且增长速度远远高于社会消费品零售总额增长速度。从网络零售市场交易规模占社会消费品零售总额比重来看，其地位在逐年上升，2008年仅占1.13%左右，而在2016年，跃升至16%左右。
表2-3 网络零售市场交易规模
续表
资料来源：中国电子商务研究中心。
（3）消费结构改善
随着居民财产性收入的增加，居民消费结构得到改善。2006—2016年，我国城镇居民家庭恩格尔系数和农村居民家庭恩格尔系数整体呈下降趋势，城镇居民家庭恩格尔系数由35.8下降至29.3，农村居民家庭恩格尔系数由43.02下降至32.2，在2016年，下降尤为明显。这表明，居民家庭食品支出总额占家庭消费总额的比重在不断降低。与此同时，居民用于娱乐消费、教育医疗的比重在不断增加。以娱乐消费和教育文化支出为例，2013年我国居民人均教育文化和娱乐支出占消费性支出的10.57%，而2016年，这一比重上升到11.21%。由此可知，我国居民消费质量在不断提高，消费结构在不断升级完善。也可从侧面看出，居民正由追求消费总量向追求消费质量转变，这有利于实现我国绿色消费、可持续消费，促进经济的发展转变。
2.房地产泡沫负向财富效应现状
我国房地产价格过度上涨，以至于存在严重的房产泡沫。由第一章表1-1可知，我国大部分省域房价收入比较高，尤其是北京、天津、上海、浙江、海南等省份。而经验表明，房价收入比合理值在6左右，我国多数地区远超这一合理值，表明我国多地存在严重的房地产泡沫，对居民的生产生活产生了较大的影响。且近年来，不同省份的房价收入比出现明显的上升趋势，房地产泡沫在不断加剧。但东、中、西部地区差异较大，东部地区房地产泡沫现象最为严重，中部次之，西部地区最低。这与地区经济社会发展有着密切关系，东部地区较为发达，外来人口购房需求等原因推动了房价的快速上涨，产生严重泡沫。西部地区由于地理位置政策等因素，人口流出较多，房价相对较低。
消费作为拉动经济的“三驾马车”之一，对经济增长具有重要作用，尤其是在当今传统投资效力衰弱、出口不稳定因素增加的情况下，扩大内需尤为重要。房地产泡沫的理性膨胀，刺激了不同收入阶层的消费需求，带动居民消费结构升级。房地产泡沫的膨胀，过高的房地产价格使得居民住房支出压力增大，替代效应增强，使得居民消费率较低，预防性储蓄增加以抵御未来风险，房地产泡沫严重影响了消费需求，主要表现在：一是平均边际消费倾向降低，消费率低；二是消费市场发展不均衡；三是“房奴效应”；四是居民预防性储蓄意愿明显。
（1）平均边际消费倾向降低，消费率低(www.xing528.com)
收入差距过大，使得我国居民收入形成了不同了阶层，分为低收入阶层、中等收入阶层和高收入阶层。不同收入阶层受收入水平的影响，有着不同的消费特点，对平均消费倾向产生了影响。凯恩斯认为，边际消费倾向具有递减规律，消费会随着收入的增加而增加，但占收入的比重是不断降低的。低收入阶层收入来源少，总量低，其收入多用来满足基本的生活需求，因此边际消费倾向较高；中等收入阶层收入有所提升，消费也得到提升，但用于消费的比例低，边际消费倾向有所降低。而高收入阶层消费支出在三者中最高，但因其收入稳定且较高，所以消费支出占其增加的收入的比重低，边际消费倾向低。我国居民的收入是在不断上升的，收入差距也在不断扩大。中低收入阶层收入上涨的比例远不及高收入阶层收入上涨的比例。凯恩斯认为平均消费倾向于居民收入负相关，收入增加，平均消费倾向降低。由于高收入阶层边际消费倾向较低，即使收入大幅度增加，所引起的消费增加有限；而中等收入阶层作为我国总消费的主力军，因收入增加有限，造成消费增加也有限。总体上看，收入差距的加大，或对消费总量产生影响，进而造成平均消费倾向的降低，不利于经济的发展。
2003—2016年我国城镇居民的平均消费倾向呈下降态势，从2003年的0.7746下降至2016年的0.6865。就农村居民的平均消费倾向而言，2003—2012年，呈下降态势，2003年的平均消费倾向达0.7223，而在2012年下降为0.7042，变动较小，在2013年后才呈现上升趋势。与此同时，城乡居民的基尼系数均呈现出了不同程度的增加。由此可见，收入差距的扩大导致了居民平均消费倾向的降低。
过高的房价，增加了居民的住房负担，使得居民减少消费，增加住房支出。2000—2017年我国最终消费率总体上呈下降趋势，由2000年的63.9%下降到55.1%，其中2010年降到最低为49.3%。2010年后，最终消费率有所降低。近几年虽有所上升，但仍低于发达国家，消费总量有待提高。提高消费，扩大内需，对国家发展尤为重要。
（2）消费市场发展不均衡
我国经济发展不均衡表现在区域经济发展不均衡；城乡经济发展也存在不均衡，出现城乡“二元”结构。经济发展不均衡影响居民收入，进而影响居民消费。不同地区居民收入存在差距，城乡居民收入存在差距，造成不同地区、城乡之间居民消费市场发展不均衡。
一方面，地区差距导致消费市场发展不均衡。我国东、中、西部以及东北地区的经济发展的不平衡以及由此带来的地区收入差距的扩大进一步导致了消费市场发展的不均衡。以2016年居民可支配收入为指标，分别选取东部地区、中部地区和西部地区的中位数省份代表其所在地区。其中，以福建和广东两省代表东部地区，安徽省代表中部地区，青海省和新疆维吾尔自治区代表西部地区。
从城镇消费市场的情况来看，就部分耐用消费品的拥有量而言，东部城镇地区明显高于中、西部城镇地区，见表2-4。
表2-4 地区代表省份城镇居民部分耐用消费品的拥有量
资料来源：国家统计局。
从农村消费市场的情况来看，就平均每人消费支出而言，东部地区省份农村居民消费支出远高于中、西部地区，尤其在教育文化、居住的消费支出上，见表2-5。
表2-5 地区代表省份农村居民消费结构
资料来源：国家统计局。
另一方面，城镇消费高于农村，造成有效需求不足。城镇经济发展速度快于农村经济发展，城镇居民的收入远高于农村居民，城乡居民收入存在差距。城镇居民高收入低消费倾向，农村居民低收入高消费倾向。收入差距过大，农村居民即使存在高消费倾向，消费潜力巨大。但在收入增长有限的情况下，消费潜力难以有效发挥。城镇居民在收入大幅上升的情况下，对高质量、多元化的商品需求增加，加快消费结构的升级。对于在城镇消费市场已经饱和的商品和服务，退出到农村消费市场，而农村居民因收入有限，难以对这些产品形成持续消费流。长此以往，我国总体消费空间存在空缺，难以弥补，造成有效消费不足，不利于经济的可持续发展。
从表2-6可以看出，城镇消费品零售额在总量上和相对比重上均远远高于乡村消费品零售额。2010—2016年，就总量来看，城镇消费品零售额一直是农村消费品零售额的6倍左右。就相对量来看，城镇消费品零售额占社会总额的86%左右，而农村占比较低，为13%左右，且增长速度较慢。
表2-6 城乡居民消费品零售总额占比
资料来源：依据国家统计局整理。
（3）“房奴效应”
“房奴效应”主要是指居民因购房和贷款压力不得已减少家庭消费和动用更多的储蓄。房地产价格的上涨使得居民购房成本加大，表现在首付款和长期贷款的增加，因此可知，“房奴效应”在居民购房前后均产生影响，房地产泡沫负向财富效应显著。在购房前，房地产价格的上涨意味着首付款的增加，为集齐首付款，居民减少消费，增加储蓄。在购房之后，长期贷款的增加，使得居民改变消费计划，减少消费支出，偿还贷款。“房奴效应”不仅对年青一代产生影响，而且也对年老一代产生消费的不利影响。房地产价格的上涨，年青一代购房压力加大，缩减消费，增加储蓄。年老一代的父母为资助子女购房，减少消费，甚至是动用养老储蓄。
（4）居民预防性储蓄意愿明显
在房地产价格不断上涨的情况下，居民预防性储蓄动机更加凸显。房地产价格的上涨，使得居民将大部分收入用于购买住房，未来风险性加大，使得居民在收入有限的情况下，增加预防性储蓄。受中国传统文化的影响，我国居民生活和西方国家有着明显的不同，其中之一就是消费观念。西方国家大部分收入用来消费，提高生活质量，超前消费现象流行。在我国居民可支配收入中，除满足自身家庭的必要消费之外，很大一部分会用来储蓄，以备未来不时之需。居民预防性储蓄意愿明显的原因有多个方面，如老龄化程度的加深、当今养老保障体系的不健全等未来不确定性因素，使得居民储蓄意愿高于消费意愿。
免责声明：以上内容源自网络，版权归原作者所有，如有侵犯您的原创版权请告知，我们将尽快删除相关内容。
