构建多层次的房地产金融支持体系，实现软着陆

房地产市场贷款投入量与较低的贷款利率成为房地产泡沫膨胀的又一影响因素，宽松的货币政策，大量的贷款流入房地产业不但促使房地产泡沫的膨胀，还影响着金融系统的稳定，房地产市场贷款占比的不断攀升也会进一步挤出实体经济的投资。把房地产泡沫控制在合理范围内，使之充分发挥财富效应，抑制挤出效应与投机效应，需要未来政府进一步合理控制资金流向与流量。逐步取消住房预售制度，通过抬高房产业进入门槛达到开发商优胜劣汰，从而降低房产融资信贷风险，实现我国房地产业健康平稳地可持续发展。转变以往融资思路，构建多层次的房地产业金融支持体系，保障房产泡沫“软着陆”。

1.开辟完善多种房地产业融资渠道，防范房产泡沫带来的金融风险

天津房地产业健康发展，充足的资金支持是关键，资金是开展一切工作的基础性要素。我们在用好传统融资渠道如政府财政支持、发行地方政府债券、银行信贷等的同时，还要通过设立政府主导型担保基金和政策性担保机构等方式，加大信用支持，筛选出一批具有市场引领、社会影响大的房地产开发企业给予支持，帮助金融机构防控风险，并利用国家专项基金投资补足资本金缺口，撬动更多的信贷资金支持，鼓励有条件的天津各区探索建立房地产业投资引导基金，通过阶段参股、跟进投资等方式，引导和带动社会资本加大对天津房地产业的投资。

2.引入培育房地产业专业的风投机构

天津房地产业在解决风险资金短缺难题时，必须广开投资渠道，要充分利用国际国内金融市场，加大风险投资吸引力度，并大力发展外资风险投资基金，使外资成为风险投资的重要补充来源。尤其要重视风险投资中的天使投资资金。天津房地产业相关企业可利用国内现有天使投资平台进行信息汇集与交流，利用互联网技术，在线上平台会聚大量的天使投资人，许多天使投资人已逐步认识到天津房地产业投资的广阔前景，看中了这一市场，因此，让天使投资人为天津房地产业投资是一个可以尝试的新方式。

3.尝试运用BOT项目融资和PPP融资模式

BOT项目融资已广泛应用于环保、交通、供水、供热、城市基础设施建设等多个方面，其基本思路是由政府向项目发起人或项目公司授予特许经营权，由其负责项目的融资、设计、建设、运营和维护，在规定的特许期内通过项目的运营以偿还债务，并获得合理的利润，特许期满后，将项目移交给政府或相关部门。天津房地产业建设，项目资金投入大，具有一定盈利能力，利用BOT融资方式，能有效解决融资瓶颈。PPP融资模式是政府和私人部门基于项目建设而形成的长期合作关系的形式。通过对资源和风险的合理分配，合作各方可以获得比单独行动更有利的结果，私人部门保证项目建设经济上的有效性，政府则为保证公共利益而服务。这种融资方式强调双方优势互补、风险分担、利益共享，它能增强公共产品和服务供给能力、提高供给效率，是当前天津房地产业项目融资的有效途径。(www.xing528.com)

4.探索建立天津房地产业金融互助机构

鼓励内生性的横向信用联系，让天津房地产业内的企业通过与内部、外部企业相互之间的资金流动与组合来缓解资金供求矛盾。如由天津市政府牵头建立“重点健康医疗企业池”，池中企业按一定比例缴纳“互保金”，将一些成长性好、偿还能力强的天津房地产企业捆绑起来，同时安排财政支持，共同向银行贷款，或联合公开发行企业债券，共同建设重点天津房地产业企业信贷信用平台和补偿机制，用于银行对企业发放中长期贷款的征信和风险补偿。

5.积极探索互联网众筹融资模式

天津房地产业企业有好的项目或者技术时，可通过互联网方式发布筹款项目并募集资金。在我国“大众创业、万众创新”的新形势下，众筹模式具有低门槛、多样性、依靠大众、需要创意等特点，蕴含着巨大的发展空间，而天津房地产业具有高技术性、公益性、大众性、风险性等特点，传统的投资模式不会十分受青睐，但众筹融资作为新型互联网融资方式，是对以往融资模式的创新突破，可应用于天津房地产业，大幅拓宽融资渠道。采取互联网众筹融资模式，获取投资者的信任是关键，因此，天津房地产业企业运行应该公开透明，接受投资者的监督。

6.试点运用资产证券化融资模式

资产证券化是融资技术的一种创新，天津房地产业建设过程中，利用资产证券化主要是将一组流动性较差的资产进行风险与收益的重组，使该组资产在可预见的未来能产生相对稳定的现金流。具体做法是，由原始权益人发起设立作为发起人与投资者中介的特殊目的公司（SPV），并将天津房地产业相关的项目资产转让给SPV，经资信评级机构对其进行信用增级，并进行信用评级。而SPV作为证券的真正发行人，将各类天津房地产业相关的项目资产按利率、期限、风险的不同进行组合，最后将证券出售给投资者，发行收入经SPV转让给天津房地产业内的企业项目原始权益人。