如何引导消费者预期 避免房地产泡沫？

住房消费者对房地产价格预期是当前房地产泡沫迅速膨胀的主要影响因素，住房消费者对房地产乐观的增值预期决定着消费者的选择偏好，影响着住房消费在总效用中的重要性。在以往房地产泡沫不灭神话的经验基础下，预期的作用进一步被放大，1单位的增值预期会带动房地产泡沫膨胀2.355个单位。可见，未来房地产泡沫的软着陆需要合理引导消费者预期，适当出台政策表明政府对房价合理走势的调控决心。

1.建立公开和无偿的信息平台，保证房产政策实施的透明性

为了使购房者对政府政策与导向有合理预期，需要建立针对房地产政策实施与调控的信息及时发布平台，保证购房者获得信息的有效性与无偿性。在信息平台上，应主要包括两大板块：第一大板块为政府拟实施的政策平台，即政府将要实施的房地产调控政策。在该板块内设有意见征集区，对于预实施的政策广泛征求购房消费者的建议，以便做出相应及时调整。第二大板块为政府现有实施政策平台，即政府目前正在实施的房地产调控政策，在该板块内应及时收集房产政策所产生的积极与消极效果，对于积极效果的房产政策保证未来一直实施的连贯性与适度性，对于产生消极效果的房产政策，及时调整或取消。同时，在该板块内设有政策交流区，为政策的制定者政府部门与购房者建立联系的渠道，使购房者能够及时准确地把握政府意图，也便于政府合理引导购房消费者预期。

2.加强监管，打击房地产投机需求，减少恐慌性购房行为(www.xing528.com)

加强对房地产市场的监管力度，严厉打击囤房、倒房与炒房行为，避免购房者对房价超出合理预期，减少购房者恐慌性购房行为。进一步完善我国现有房产法律，包括《城市房地产管理法》《物权法》《土地管理法》《合同法》与《城市规划法》等一系列房地产监管法律法规。同时以《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》三大司法解释等为补充，构建合理完善的房地产调控法律监管体系。从货币政策与财政政策方面逐渐收紧，减少房地产市场的投机行为，使住房真正成为刚性需求产品，将投机性需求逐渐压缩。房地产价格的回落与合理范围内的增长可以有效减少恐慌性购房行为，避免房产市场恶性泡沫的形成。

3.强化教育公平性，减少稀缺性住房的炒作行为，引导消费者预期

学区房作为一种稀缺性住房资源，近年内价格不断快速攀升，带动住房价格的攀升，“天价学区房”事件不断涌现。在学区房这些资源稀缺性住房领涨的刺激下，购房消费者为了避免在未来买同样的住房却要花费多倍的成本，往往会将未来消费行为变成当下消费行为。即使资金不够充裕也会选择从银行贷出大额资金，从而背负沉重的负担。这样进一步推动了当前房产需求的快速攀升，从而产生稀缺性资源住房的只升不降和快速攀涨。对于没有购买学区房的潜在购房者，产生了巨大的预期压力，在未来进一步催生房地产泡沫。这就要求政府着力发展基础教育的普遍性与公平性，在不同区域内设立优秀小学的分校。将优秀师资力量合理平均分配。加大周边地区和非经济中心区域基础教育的资金投入，实现教育的均等化和分散化。