如何测算房地产泡沫？

对房地产泡沫的测度研究也持续了20多年（Fallies，1983；Abraham，1995；Levin，1997；Andrew，2010；Anthony，2012等）。本章对房地产泡沫的测度也选取吕江林推荐房价收入比作为衡量房地产泡沫的最终指标。采用的公式为：房价收入比=商品住宅平均单套价格/城镇家庭平均可支配年收入=（商品住宅平均销售价格×商品住宅平均单套销售面积）/（城镇家庭人均可支配收入×城镇家庭户均人口数）^[2]。各省域房地产泡沫程度见表1-1。

从表1-1可以看出各省域的房地产泡沫系数在整体上波动上升，2006—2011年各省的房地产泡沫值都在不断地上升，其中北京、上海、浙江、海南等地区增长幅度较快。在2011—2014年房地产泡沫出现了下降的态势。在2015年与2016年两年，各地区的房地产泡沫重新回归上涨状态，各省域房产泡沫出现了大幅上涨。北京、上海、安徽、天津、江苏与湖北等省域房地产泡沫上涨尤为突出，泡沫值达20以上，膨胀速度和系数都引发巨大关注。是什么因素造成2015年和2016年房地产泡沫膨胀加剧，这些因素如何影响房地产泡沫，影响程度有多大。下文笔者以计算得出的房地产泡沫程度为基础，通过理论分析与计量检验来研究房地产泡沫的影响因素及影响程度。

2014年前与全国各省相比，天津市房地产泡沫处于中等水平，2015—2016年，天津房产泡沫膨胀加速。特别是2016年，天津房地产泡沫竟达到30.93，仅次于上海与安徽。说明天津房地产价格在2016年处于增长较快的阶段。

表1-1　各省域房地产泡沫程度(www.xing528.com)

续表