有效应对房地产泡沫的相关理论

1.理性泡沫理论

理性泡沫理论假设市场是有效的并且市场中的交易者都是理性的，房地产的价格由基础价格和理性泡沫构成。也就是说，房地产的购买者对市场进行的分析预测都是理性的，所作出的决策也是理性的。基于理性的投资行为导致房地产价格对其基础价格的偏离产生的房地产泡沫称为理性泡沫。

2.非理性泡沫理论

非理性泡沫理论认为理性泡沫不具有现实性，因为有效市场和理性交易者的假设在现实中不成立。不完全信息和消费者的不同期望会导致不理性预期，理性投资行为在现实中无法开展。因此，非理性泡沫理论放松了市场有效性和理性经济人的假设，认为不理性的投资行为所致的房地产价格对基础价值的偏差形成非理性泡沫。对非理性泡沫的分析基于以下三个模型：（1）时尚模型。投资者基于情感因素和时尚潮流的变化等其他社会因素进行分析作为自己的投资依据，以此价格与价值出现时尚泡沫。（2）正反馈交易模型，基于噪声交易理论所描述的投资者在房价高时购买，房价低时卖出的行为。市场信息的不对称和市场存在不确定性，投资者基于噪声信息进行预期决策，所作出的预期是非理性的，对未来市场产生获益的错误预期。市场中噪声交易者多于理性交易者，导致房地产市场存在正反馈交易机制，推动房价远高于基础价格出现非理性泡沫。（3）“羊群”行为模型，投资者对房地产市场的投资往往是跟随其他投资者的行为作出的。在这种模型中，由于不完全信息和投资者自身的局限性，其投资行为不是基于自身效用而是对多数人的行为估计作出，这种跟随行为放大了房地产价值，出现了非理性泡沫。

3.金融过度支持论

金融过度支持论认为由于金融制度的变迁和市场信息的不完全导致了流入房地产市场的信贷过多，造成房地产价格的升高以至于产生房地产泡沫。房地产行业具有建设周期长、资金需求量大、周转慢的特点，属于资金密集型行业，需要金融行业的支持。因此，对于房地产开发商来说，难以完全依靠自有资金来进行长时期的不间断投资建设生产，需要依赖金融业的信贷。对于房地产需求者，即房产购买者，作为普通民众，难以一次性集齐所有房款，也需要金融业的支持，进行分期贷款。当房地产价格较低时，投资者预期到房价的上涨将能获益，房地产开发商过度借贷，开发房产；投机者过度借贷，购买房产，造成了大量资金流入房地产市场，推动房地产价格进一步上涨滋生房地产泡沫。而金融市场的过度支持，反过来又推动投机行为的高涨，加剧房地产泡沫的膨胀。此外，金融行业的激烈竞争，易使金融机构盲目扩张。在市场信息不完全和非理性预期的情况下，难以正确估算房地产市场的价值，估算贷款风险。对房地产市场过度乐观，将大量资金放贷给房地产市场，造成房地产泡沫出现并加剧膨胀。(www.xing528.com)

4.土地稀缺性理论

房地产依土地而建，而土地资源是有限的，供给弹性小，具有稀缺性。随着人口的不断增长和经济水平的不断提升，人们对房地产的需求不断增加，在资源有限性的情况下，加剧了土地资源的稀缺性，造成了土地资源价格的上涨，表现为地租攀升，进而造成房地产价格的不断上涨甚至是出现房地产泡沫。在我国，土地资源的所有权归国家和集体所有，使得土地资源的稀缺性进一步凸显。一些政府过度依赖土地换取高财政收入，在所有权和稀缺性的情况下，易导致寻租现象的产生。房地产开发商为取得土地使用权，采取非常规手段，土地使用成本加大。最后，必然表现为房地产价格的上涨以致产生房地产泡沫。

5.投机泡沫理论

投机泡沫理论认为正是由于房地产市场存在大量的投机行为，推动了房地产市场价格不断上涨产生泡沫。房地产市场的繁荣，早期房产购买者因房价上涨获取高额利润，投机者发现可以通过低买高卖赚取差价获益。投机者并不关注房产的使用价值，房地产的未来收益更为重要。在房地产价格上涨初期，投机者对未来房价走向持乐观预期，购买多套房产，待房价上涨时转手获取差价。市场的投机行为建立在投机者对房价的预期之上，因此，投机者承担了房价下跌的风险。但房地产市场的持续繁荣和宏观经济发展态势较好时，风险降低，巨大的差价利益使得大批投机者进入房地产市场，造成了房地产投机需求旺盛，推动房地产价格逐渐上涨高于基础价值，产生房地产泡沫。