相关文献综述：中国房地产价格泡沫的成因分析

1.房地产泡沫形成机制的研究

最早对泡沫现象进行系统性研究始于20世纪70年代的“理性泡沫”。Campbell和Kyle（1988）对理性泡沫给予了明确定义。随后，房地产泡沫的研究不断丰富，以Allen和Gorton（1991）为代表的非完全理性泡沫理论崛起，从现实角度进行研究，研究视角主要包括外部环境和投资者的微观心理及行为，将研究对象转移到人的行为特征、心理偏好以及主观非理性预期。美国和日本房地产泡沫的破裂，导致严重经济下降后，众多学者开始从非理性泡沫理论研究房地产泡沫。Abraham和Hendershott（1995）、Ito和Iwaisako（1995）、Levin和Wright（1997）、Muellbauer和Murphy（1997）等研究了房地产市场泡沫的影响因素，认为房地产市场中存在泡沫，其中关键因素之一是投机性预期。

其后，Avery和Hendershott（2000）对房产空置率和租金对现金流均值恢复过程进行研究，发现人们在繁荣期的过度乐观和萧条期的过度悲观引起房价的波动，造成房地产资产的泡沫。Saito（2003）对日本房地产泡沫破裂的原因进行分析比较，认为文化心理的预期与日本货币政策的失误是导致日本房地产泡沫破裂的主要因素。Arthur和Andrew（2010）的研究发现住房泡沫的主要原因有房产的投资品属性、房价只升不降的趋势、住房投资的高风险性和住房升值的预期。John和Anthony（2012）从供给的角度出发，在适应性预期的假设下构建了一个动态的住房市场流量—存量均衡模型考察房地产泡沫，认为预期的改变是导致房价的波动形成泡沫的主要原因。同时，Frappa和Mesonnier（2010）与Sommer（2011）从货币政策对房地产泡沫影响的视角出发论述了宽松的房地产业货币政策与房地产开发贷款占银行贷款总额比重不断增长对房地产泡沫产生的影响及风险。

由于国情的差异，国外学者的研究对于分析中国房地产泡沫的适用性不强。国内不同学者认为造成房价高涨，出现房产泡沫影响因素不同。曹振良（2003）、丰雷（2002）与刘琳（2003）的研究发现投机行为中存在理性与非理性预期、过度的投机需求和投资信贷的支持造成了房地产泡沫。易宪容（2009）与昌忠泽（2010）从制度层面着手研究，对房地产泡沫解析发现信贷扩张、土地财政以及住房预售制度是中国房地产泡沫形成的三大制度根源。吕江林（2010）、曾五一与李想（2011）的研究认为是房地产市场上的供求关系导致房地产过热，房地产泡沫反映了房地产价格和其内在价值的关系，土地供给太少、土地价格的飞涨、低利率政策、国外热钱的流入、我国房地产市场的制度不健全是产生房地产泡沫的重要原因。况伟大（2010）研究了预期对房价的影响，其理性预期模型与适应性预期模型表明，购房消费者预期影响了房地产价格波动。彭俊华、许桂华与周爱民（2018）研究认为预期产生的投机因素引起房价上涨。金融货币市场的利率、汇率、货币供应量和房地产贷款等变量会加速预期。刘建江、李春风和卫国（2019）认为居民有限理性提高投资者的住房投资偏好，加剧房地产价格泡沫。收入差距存在门槛效应，当低于门槛值时，起抑制泡沫作用；当高于门槛值时，影响转为促进泡沫作用。柳德荣（2010）、何维达（2013）与潘爱民（2014）的研究认为中国房地产存在泡沫与地方政府对房地产业的高度依赖、银行信贷对房地产业产生信用偏好有着密切关系。顾静与刘广平（2015）认为房地产市场供需不均衡、地价与房价之间的相互推动、“羊群效应”造成了房价高涨。张小宇（2015）、陈长石（2015）、李杰（2016）与郭文伟（2016）认为利率水平较低与货币政策宽松是房产泡沫产生的主要原因，但对房产增值预期层面的探讨相对薄弱。张川川、贾琨、杨汝岱（2016）认为收入不平等是造成房地产泡沫的主要原因，投资渠道的缺乏和房屋租赁市场不发达也会影响房地产泡沫。郑荣卿、宋华人（2016）与吴立力（2017）研究认为宽松的银行信贷是造成房地产泡沫的主要原因。冯文芳、刘晓星、石广平、王正军（2017）和陈昭翔、陈立文（2017）的研究认为金融支持过度、金融杠杆过大造成了房地产泡沫不断膨胀。(www.xing528.com)

2.房地产泡沫测度的研究

国内外学者对房地产泡沫分析的研究方法大致可以分为三类：指标法、统计研究方法、模型法。指标法是根据某个或某些指标的数值来判断房地产市场是否存在泡沫的方法。常用的指标有房地产开发投资额占固定资产投资额比重、房地产开发贷款占银行贷款总额比重、房价收入比、空置率、房价租金比等（Brunnermeier & Julliard，2008；Goodman & Thibodeau，2008；Hott & Monnin，2008；Iv，Little & Vandell，2008；柳德荣，2010；吕江林，2010；李永刚，2014）。如果在某段时间内现实房地产市场的相关指标超过其长期均值，则认为相应的房地产价格偏离其基本价值，即存在泡沫。指标法数据易获得，操作也比较简便，经常会被学者选用，但其指标变量的代表性和典型性往往通过主观臆断的方式衡量，各个指标缺乏公认的泡沫参考标准，因而指标法的研究结论可靠性不强，会给检测结果带来较大误差。统计检验法，主要包括方差上限检验、单位根与协整检验、设定性检验、投机度检验等，检测房地产投机性泡沫的大小。该类方法多属于经验研究的范畴，缺乏完整的理论支持，其相关的研究结论可能缺乏一定的稳健性。这类泡沫的检验方法能够在一定程度上判断房地产市场是否存在泡沫，但往往不能有效分析房地产市场泡沫的动态演化趋势。模型法是通过建立模型推算出房地产的理论价格，然后同实际价格相比较来衡量房地产是否存在泡沫。模型法可以在测度房地产泡沫大小的基础上，有效描述房地产市场泡沫的动态演化过程，更加深入地反映房地产市场变化机制。但是，采用模型法研究房地产泡沫问题的文献相对较少，目前已有的研究大多通过局部均衡模型的视角进行研究（袁志刚，2003；沈悦，2004；况伟大，2008、2010），研究内容较片面而且所采用的模型也不完善。比较具有代表性的研究为况伟大（2008，2010）消费者—开发商模型、投资者—开发商模型，该模型较合理地分析了需求者与供给者对影响房地产泡沫形成的动态演化过程，但是却忽略了政府这一重要力量对房地产市场泡沫形成的影响，因此具有一定的片面性。现有研究对房地产泡沫的度量方法主要运用指标法，即根据某个或某些指标的数值来判断房地产市场泡沫的大小（Brunnermeier & Julliard，2006；Goodman &Thibodeau，2008；Hott & Monnin，2008；Iv，Little & Vandell，2008；柳德荣，2010；吕江林，2010；李永刚，2014）。这种方法具有较深厚的理论基础，其中具有代表性的吕江林（2010）比较了衡量房地产泡沫的一系列指标（租售比、空置率、投资购房与自住购房之比、房地产贷款占比等）。