如何发挥房地产泡沫的财富效应与缩小收入差距？

住房市场化改革以来，房地产市场迎来繁荣阶段，房价高速上升，房地产行业快速发展，成为拉动我国经济快速发展的重要动力。城市化进程的加快，刚性需求和投机需求增加，房价上涨过快导致房地产泡沫出现并不断加剧。消费作为拉动我国经济的“三驾马车”之一，消费需求的扩大对经济增长具有重要作用。在当今经济下行压力加大，国内外形势面临新挑战的情况下，扩大内需就更为至关重要。收入对消费具有重要影响，房地产泡沫的出现和不断膨胀使得房地产财富增加，在理论上能够促进我国居民消费。但现实中，房价的上升对消费的影响取决于有房家庭和无房家庭的力量对衡。与此同时，我国居民基尼系数在不断上升，超过国际警戒线，居民收入差距的过大不利于我国经济的可持续发展。近年来，我国政府严厉打击房地产的投机行为，出台政策，完善住房保障制度，力使我国房地产满足居民住房刚性和改善性需求，对房地产的关注度由原先的发展速度转移到发展质量，更加追求发展的公平公正。

房地产价格的上涨对居民消费和收入差距有着怎样的影响，如何发挥房地产泡沫的正向财富效应，如何缩小居民收入差距实现收入合理分配，对我国房地产市场的稳定发展和国家经济的健康发展有着重要意义。因此，科学地分析房地产泡沫对财富效应和收入分配效应的影响机制，采取相应政策具有重要的现实意义。

本书按照“是什么—为什么—怎么样—怎么办”的逻辑分为三个部分。

第一部分：房地产泡沫是什么？本书运用经典资产泡沫理论与房地产泡沫理论清晰地界定房地产泡沫的概念和相关范畴。由于房地产泡沫无法实际观测，因此若要进行精准的研究和调控需要从概念上对其合理地界定。房地产泡沫效应为什么会形成？如何科学测度？本书将从需求者、供给者和政府机构这三方市场主要参与力量入手，分析引起房地产泡沫产生两大效应的重要影响因素，解释了各方参与主体对房地产价格变化和房地产泡沫形成的作用机制。将房地产基础价值这一不可观测变量作为一种状态，将其并入可观测模型一起得到估计结果。(www.xing528.com)

第二部分：房地产泡沫产生了怎样的“财富效应”？本书通过对房地产泡沫的正负财富效应进行理论研究，分析一个理性的家庭在面对房地产泡沫膨胀时会在租房与购房之间如何做出最优选择。租房则意味着放弃未来房产升值所带来的相应财富，却免予背负巨大的债务负担；购房则意味着有可能享受未来房产增值所带来的财富，但是当前却面临预算约束，进行消费替代。本书从正向财富效应与负向财富效应入手，分别对我国整体、东部地区、中部地区和西部地区进行回归分析，得出房地产泡沫对中国整体和东中西地区的财富效应。并对消费结构季度数据进行实证分析，得出房地产泡沫财富效应的消费结构。最后，对收入阶层进行划分，得出不同阶层的财富效应结果。

第三部分：房地产泡沫产生了怎样的收入分配效应？本书通过对房地产泡沫对收入分配的可能影响因素进行理论阐述，指出房地产泡沫可以通过宏观传导机制、产业传导机制与微观家庭传导机制影响居民收入分配，产生收入分配效应。基于全国视角构建空间计量模型考虑各影响因素对收入差距的影响及空间相关性，得出房地产泡沫对收入差距具有空间溢出效应，并会拉大周边地区间收入差距，从而产生房地产泡沫的收入分配效应。基于城镇化视角，分析加入城镇化后的房地产财富效应的表现。最后，从行业视角来看，得出房地产泡沫财富效应在行业收入差距中的影响。