房地产行业生命周期分析及预测

房地产市场的生命周期分为以下四个阶段：

1.房地产行业的初创阶段

当新开发和预售的房地产或经过改造、翻新后的原有房地产被介绍到市场上时，就开始了该商品房市场的初创阶段。通常人们所理解的房地产市场的开拓就是指这一阶段上的市场开拓。在这一阶段，市场的疆域很小，进入房地产市场的顾客仅限于少数消费上标新立异者，生产成本和市场成本都很高，因而价格也较高对新顾客的渗透比较困难，市场增长速度较缓。

对于中国的房地产行业，初创阶段大概在1978—2003年，也就是从中国改革开放到国家全面启动住房货币化改革期间。这一阶段的主要特征是：房地产企业规模小，基本没有全国化布局的房企，房企主要在本城市投资；货地比高，建安成本是房地产成本的主要因素；土地获取方式多种多样，经营管理上主要靠企业主个人能力。在此期间，行业规则和规范逐步明确，如土地招拍挂规则、计价方式、物业管理等，经济快速增长，居民收入快速增长，城镇化率快速上升。

2.房地产行业的成长阶段

当房地产被证明是令人满意的，早期购房者会接踵而至。竞争者的出现将更多的信息传递到消费者中，价格水平由居高降至正常水平。在这个阶段，房地产销售额上升最快，房地产销售市场密度增大，即同一市场疆域内顾客人数增多或购买量增大。

对于中国房地产行业，成长阶段大概在2003—2012年，也就是国家全面实施货币化房地产政策到宏观经济增速换挡这一时期。这一阶段的主要特征是：大型房企积极全国布局，最先布局的是直辖市和省会城市，然后是强地级市，行业集中度开始提升，出现了每年的房企排名；地价上升，地价占房地产成本的比重越来越高，房地产金融开始萌芽；土地获取方式以招拍挂为主，企业经营管理主要靠职业经理人、标准化的全国复制，企业也开始研究和建立宏观经济与房地产市场的关系。在此期间，主要发生了两次市场下行，一是2008年次贷危机引起的房地产市场降温，二是2011年以温州房地产市场腰斩为标志的市场下行。一些房企开始走自己的特色发展之路，如有的将商业运营与住宅开发结合起来发挥优势，有的在产品上注重设计或绿色建筑；大多数房企通过各种方式向上下游产业链延伸，提升生产和管理水平，向管理要效益。(www.xing528.com)

3.房地产行业的成熟阶段

这个阶段房地产目标市场的潜在消费者全部或大部分进入了市场；房地产销售额由加速增长变成减速增长，最终停止增长；房地产价格水平相对稳定；开发商的利润在该阶段上达到最高峰并开始下降；房地产的经济规模已达到，成本的降低已达极限；房地产市场密度不再提高。通常人们把房地产成熟市场的主要任务看作是维持现有市场而不是开拓新的潜在市场。目前我国绝大多数房地产企业在这个阶段局限于与竞争者争夺市场，并不惜一切代价赢得市场占有率，这种做法失之偏颇，已越来越难以形成实际上的竞争优势，所以很难取得良好的效益。

对于中国房地产行业而言，成熟阶段大概从2012年持续到现在，预计还要持续1—5年。这一阶段的主要特征是：行业集中度进一步提升，大型房企深入到三、四线城市，一些大型房企由于战略失误或其他原因，业绩不再增长或萎缩；有一些小房企也抓住了市场机会进行全国布局和上市，由于房地产行业的地域关系和细分市场关系，许多小企业也活得不错。在此期间，土地价格进一步抬升，地价在房地产中的成本比例越来越高，房地产金融得到蓬勃发展；企业对战略的管理、对宏观市场的把握处于非常重要的位置，财务杠杆的运用对企业起到非常关键的作用；市场规模已达到最高点，城镇化开始放缓，人均住房面积得到初步满足，市场投机需求和改善需求越来越高。

4.房地产行业的衰落阶段

新的替代商品房开始在市场上出现，消费者在新的消费潮流影响下开始分化，一部分消费者转向新的房地产市场，成为该市场的创新者。原有房地产市场的销售额急剧下降，利润逐渐趋向零，市场密度降低，最终该市场衰退。