房地产行业产业链整合及战略实现

住宅地产公司和商业地产公司大致遵循的产业链如图2-9所示。

图2-8　煤炭行业产业链产品结构示意图

图2-9　房地产开发行业价值链示意图

从图2-9可知，银行在产业链条中扮演了重要的角色，这是因为房地产行业是典型的资金密集型行业，融资需求高。

获取土地则是房地产公司完成价值创造和增值的重要前提。与国外普遍存在的土地私有制不同，我国的土地归国家所有，并采取土地批租制度。所谓土地批租制度是指：国家将在若干年内的土地使用权一次性出让给土地使用（经营）单位；土地批租的费用，即土地使用权出让金，亦称土地价款，由用地单位一次性支付。出让土地到期后，国家有权将土地连同地上建筑物、构筑物一并无偿收归国有。

1998年住房市场化改革后，房地产投资增长偏快引发了管理层对经济过热的担忧，政府开始从控制土地供给的角度对房地产投资进行调控。2002年开始实行“招拍挂”制度，2004年的“831”大限标志商品住宅和商业地产的土地出让完全归国家垄断，从此大量的公司自有土地被排除于市场之外，土地资源迅速变的短缺。房地产开发公司购置土地面积增速在2004年后迅速降低。

所以，土地与金融信贷两个至关重要的因素与政策紧密相连，话语权主要掌握在政府，其次是大型银行手中。房地产公司能否在竞争土地和争取信贷上获取优势，将起到决定性作用。

而之后的五个主要环节，与国外地产公司往往直接参与整个链条的规划建设不同，我国的房地产公司往往没有直接参与所有环节的工作，而是通过“外包”的方式由建筑商、咨询机构、物业服务商等来完成。因此，房地产公司能否通过自己的组织和管理充分调动内外可利用的资源使自身和与之合作的各种专业机构的资源有效地整合起来，成为能否获取竞争优势的决定性因素。(www.xing528.com)

这要求房地产公司与其合作公司紧密合作，从成本控制、产品差异化、目标聚集三个角度综合考虑，有的放矢，实行顺应趋势潮流：符合公司自身定位的经营战略。具体来说有以下五个环节：

一是房地产投资环节。这个环节能否获取竞争优势主要取决于公司能否做出恰当的区位投资布局以及对投资目的的选择（销售、租赁或者持有获得房地产增值收益）。

二是规划与设计环节。这个环节能否获取竞争优势主要取决于公司能否符合产业政策的导向和当地居民的消费水平，实行差异化开发与建设。比如，规划设计可复制的“社区综合开发模式”，实践“装修房战略”，逐步推广“绿色住宅”等。

三是项目管理环节。这个环节能否获取竞争优势主要取决于公司对地产项目的质量、速度、成本的控制以及对合同、安全管理的效率。比如，能否构建一套行之有效、能有力压缩成本的建筑标准化体系。

四是营销环节。这个环节能否获取竞争优势很大程度上取决于上述三个环节的绩效，当然广告的力度和创意、能吸引顾客的优惠或付款模式、开盘时间的节点选择也是重要的。

五是物业服务环节。这个环节能否获取竞争优势取决于公司能否在交付、维修等大的环节上注重客户感受的提升，从而获得消费认知，打造品牌价值。