房地产调控：70年自持住宅用地或成未来趋势

问：关于共有产权，有几个小问题望您解答。第一，国家对这部分用地的性质是划拨，还是土地出让？第二，如果是土地出让，所谓的国家部分的产权，是由国有房屋开发公司来经营，还是政府自己持有？如果是划拨的土地，那么这部分土地就没有收取出让金，那怎么说国家的利益没有被损害呢？第三，共有产权是把一次性的土地出让收入变成多次兑现的住房转让收入，但多次转让收入也只是对非政府部分的产权进行转让，怎么会说是政府财政上没有吃亏呢？

简答：共有产权用地性质是土地出让。政府在出让土地之初，就在土地价格上做出一定让步，保留一部分产权。开发商再以较低的价格配售给符合条件的家庭。一次性的土地出让金少了点，但是保留了部分产权，未来可以转变成现金。倘若房价继续上涨，则得到的实际收入还会上升。

问：目前个别城市推出的开发商70年自持住宅用地，也许才是“租售同权”政策的真正未来，这样的房产对中低收入家庭显然是一个利好。但是从开发商的角度，高昂的底价、大规模的前期开发投入，回款周期却长达70年，作为房地产从业人员，我反而不看好这种房产的未来。另外，目前火爆的长租公寓模式，是否也可以作为“租售同权”的又一个实验田呢？长租公寓的房产大多为非住宅项目，目前政策连基本的“住宅”用途都无法保证，更不要说“同权”了。因此，我个人感觉丰富租赁产品的业态形式，并给予相关的配套政策支持，是否才是“租售同权”的出路？否则，现有的租赁模式都很难将这一政策真正落地。

简答：你的分析很有道理。最终，租赁的运营成本有多高、商业模式是否可行，都是问题。目前看，销售商品房是一个成功的商业模式，过去十几年对住房供给做了贡献。目前为了调控房价而实验的其他模式，都需要时间来检验。比如你提到的还款周期这个问题，给开发商带来很大压力，再加上产权政策的不配套，可能意味着租赁方式的可行性、可持续性还有待探讨，有待观察。

问：租售同权，用一个比喻来说就是：目前只有一口井的水可以喝，而且只有买得起大桶的富人才能来取水，但是政策放开了，不一定非要拥有大桶，租富人的大桶取水也可以，那么以前只有20个人可以取水，现在能够取水的多了80个人。但桶和水就只有这么多，竞争肯定越来越激烈，最终导致井里的水越来越稀缺，富人的桶越来越值钱。在租售同权这个问题上，对应的可能就是上学和以前一样紧张，而房租却贵了好几倍，房价也肯定会被推高。

简答：这个比喻很形象。水就这么多，来的人越多，水越紧张。

问：在经济增长、城市化、人口红利这三个维度之外，政府调控的力度这么大，会不会导致房价下跌？

简答：你把政策调控作为经济增长、城市化、人口红利之外的第四个维度，这点很有意思。但问题是，调控十几年了，房价一直是涨的，说明调控的效果有限，不是影响房价趋势的基础性力量。实际上，我们的调控对象并不是房价水平，而是房价增速。

我的观点从来没有因为调控与否改变过。调控影响短期的波动，不影响长期的趋势。倘若我的观点因为调控而改变，说明我的观点根本不稳健，会随着政策而波动。如果我的观点朝令夕改、反复无常，相信对你的决策不会有帮助。

换一个说法，也许表达得更清楚。分析房价，是一定要把调控以及调控政策的变化事先考虑进去的。调控又不是新鲜事，是常态，而且有规律可循，预测房价不可能不考虑调控。

问：现在深圳、广州、北京都在联合各大银行搞集体土地租赁房，这个政策一旦实施，房子会不会就不值钱了？您能不能对集体土地租赁房做一些分析？(www.xing528.com)

简答：集体土地租赁是一种新打法，具体效果有待观察。观察的时候，有一些要点需要注意。第一，集体土地租赁房，也要同时附带基础设施的建设，否则会对城市基础设施形成压力。此时的基础设施如何筹资，也需要考虑。第二，集体土地租赁房增加了对居住需求的供给，对平抑租金可能有一定的作用。第三，集体土地租赁房没有增加教育资源的供给，因此对于平抑学区房价格的作用可能有限。第四，集体土地租赁房的运营成本比较高，能否持续、会不会滋生腐败，还有待观察。

问：中国房子的产权一般定为70年，那么70年之后呢？假如我看中了某地区的老平房或老楼房，按70年算，可能只有20年甚至10年，这会对房价有多大影响？产权到期后会如何？

简答：因为还没有先例，暂时只能是理论上的推测。我的推测是交一定量、不太多的钱，房屋的产权就可以续期。收钱多少，取决于平稳过渡和财政之间的平衡。收钱太多，阻力过大，不利于平稳过渡；收钱太少，又会形成财政上的压力。

问：您怎么看中央出台的“三权分置”政策？这是否意味着农民的红利时代要到来了？

简答：三权分置是农村土地改革的政策方向，执行得好，可以推动土地流转和人口流动。未来的大机会在城市，特别是大城市，我一直建议农村青年尽快进城。土地流转带来的收入看得见，但是比较有限。进城的收入高很多，不要为了芝麻丢了西瓜。

问：如果这么多经济学家都认识到聚集效应和人口是无法限制的，为什么要出台人口限制的政策？

简答：这个问题，我认为有关部门的回答会比我全面、权威。从研究的角度，要看到各种考虑和诉求，官员、百姓、本地人、外地人、规划人员、城市管理人员，不同的人，各自立场、观点、角度都不同。

问：政府为什么不直接干预二手房市场？例如，购房后6～10年不得流出市场，如果流出，只能按当时购入价出售？或者规定二手房市场每年增幅不得超过一定比例。这样的话，是否买房的要么是刚需，要么是希望将房产当作长期投资品，而不是能获取暴利的投机品？

简答：干预二手市场在实际操作中有很多困难。比如，如何监控卖家和买家之间的交易金额？政府出台限价政策，买卖双方都是个人，两个人就可以谎报价格，私下以现金方式完成交易。而且以行政手段强力限价，后果就是市场中二手房供给不足，这可能带来两个后果：一是会出现黑市交易，二是需要买房的人无处可买。