问：房地产商借钱拿地搞开发，买房的人贷款加杠杆买房子，看起来房地产的很多个环节都与贷款有关系。在这样的背景下，房价快速上升是否与央行货币超发有关系？
简答：中国有没有货币超发，是个值得商榷的问题。综合看各方面数据，中国货币超发的证据不足，第一章对此有详细的讨论。
至于房地产开发、销售各个环节都和贷款有关系，这本身说明银行业看好房地产。否则，银行不会给房地产商和买房者贷款。倘若完全没有银行的参与，岂不是回到了没有金融的时代？
问：通胀会促使人们寻求财产保值，加上中国有资本管制，人们只能选择买房，这是不是对房价上涨起了推波助澜的作用呢？
简答：在这个逻辑下，似乎很多人买房是被逼无奈的。其实，还是因为房子能保值，买别的保不了值，你才会买房。既然如此，为什么还要抱怨房子呢？现实中买了房的，都不后悔。希望更多的人能早点看到这种“推波助澜”不可阻挡，早点学会“随波逐流”。背后的潮流，还是整个经济增长和城市化的趋势。
问：关于“是不是货币超发导致房价上涨”这个问题我有几点疑问。第一，M2在2000年左右就保持快速增长，虽然2015年开始从13.3%降到2017年的8.2%，也还是远高于其他国家，不算超发吗？个人认为，这一波房价上涨很大程度是因为货币宽松、个人杠杆加大。第二，2000年到2016年平均通胀率为2.7%，低于世界平均的3.8%，并不能说明货币没有超发。首先货币超发与否和通胀并不是完全正相关；其次，我们的通胀率的统计口径有待斟酌，应该没有包括房价等，不同的数据需要调整后进行比较。请老师予以解惑。
简答：近年来M2与房价同时快速增长，但是二者的因果关系并不好说，可以说是货币宽松带动了房价上涨，也可能是房地产的发展带动了货币需求和货币量的增长，不能把货币当作完全外生的变量。实际上，我们的系统研究表明，金融危机以来，房地产的变化领先于货币量的变化，说明房地产繁荣导致了货币量增加，而不是相反。至于通胀指标，统计局的通胀指标可能遗漏了租金和一些服务的价格，但是不会改变通胀率总体不高的判断。
问：您文中所用的一些数据或许有失偏颇，比如中国的通胀数据里主要是饮食和交通，还有一些消费品构成的一篮子，住房占比基本上很小，世界其他国家的通胀数据，住房占比比较大。此外，世界通胀数据把恶性通胀的国家也统计进去了，跟发达国家对比，我国的通胀水平还是偏高的。
简答：通胀统计是个复杂的问题，有多方面的考虑。第一，各国通胀统计都是只有租金，没有房价。第二，各国根据自己的一篮子统计自己的通胀，用一国的篮子套另一国也有失偏颇，不一定是改进。第三，用世界平均通胀比较是一个中性的比较，不偏发达国家或发展中国家。一定要选的话，中国应以发展中国家为比较对象，那么其他发展中国家的通胀水平更高。考虑到过去20年我国从中低收入国家快速发展为中高收入国家，和发达国家比通胀不太合适。第四，回到货币超发的问题本身，日本、美国的量化宽松，日本、欧洲的负利率，都是明显的高强货币刺激，我国的银行间利率显著高于欧美。因此从利率指标看，欧美日等国家和地区的货币超发力度，远超中国。
问：我还有几个疑惑：第一，中国在2008年经济危机时投放4万亿用来刺激经济是事实，中国的通胀在前几年给我们的感受尤其明显，实际上的通胀率是否比政府公布的要高得多？第二，我家在广东的一个三线城市，这里的小区大多没人住，都是被人出于投资目的买下的，如果真的出现危机，冲击会有多大？
简答：2008年的通胀率是短期高点，但是过去十几年平均通胀率并不高。实际通胀率比统计通胀率高的说法一直存在，但是证据一直不足，可能的遗漏包括租金和一些服务的价格，但是不会改变通胀率总体不高的判断。关于城市潜力的问题，基本的要点，是比照城市的“八大要素”进行分析，可以详细参见第三章。
问：如果我失业了，无法按时还月供，银行要把我的房子收回，我就没有地方住了，这个问题如何解决？
简答：第一，这种可能性是存在的。第二，这种可能性对绝大多数人都存在。那么，你还买不买房呢？失业的可能性对谁都存在。万一失业，最直接的解决办法还是尽快找到下一份工作。
问：您建议买房时尽量减少首付，拉长贷款周期。如您举例说，100万元在10年后按4%的通胀率能省三分之一，而现实的情况是你贷款100万元，30年一共要还款200多万元，这么算来，是不是也存在对赌通胀率和利率？
简答：完整地讲，是权衡通胀率、贷款利率和机会投资收益率。只要指数基金长期持有的收益率高于贷款利率，就应该尽量使用贷款。因为这时省下来的钱可以买指数基金，获得超过你贷款利率的收益。抗通胀是额外的好处。
问：贷款利率一般是高于通胀率的，那么如果有现钱可以支付，又没有更好的投资方式，还应该贷款吗？
简答：如果你确实没有一点投资机会，的确应该还掉贷款，不过这种情况几乎永远不会出现。从历史数据看，指数基金的长期收益率，超过买房的贷款利率。
问：普通百姓买房的根本目的是改善生活，有没有可以参考的技巧，比如，买房的钱应该占家庭财富的多大比例？另外，是应该等自己攒够首付了再买房，还是找亲戚朋友先借够首付的钱立刻买？
简答：买房的钱占家庭财富的比例，跟你家庭财富的多少有很大关系。高净值家庭考虑的是分散资产，不要买太多的房子。低净值家庭考虑的是早上车，不要等到以后买不起房子时才想上车。房产作为众多资产中的一种，其价格的长期表现是稳健的。年轻人应尽己所能，找各种方式加杠杆，并且保留一个安全边界。扣除生活成本后，每月按揭还款额度小于家庭剩余月收入的70%～80%，其实是一个很好的选择，你可以倒推测算。
问：针对一线城市的房子，动不动就是五六百万，交了首付也还有几百万的贷款，对一个工薪族来说会有非常大的月供压力，有的甚至要动用信用卡透资，向第三平台借款。请问老师，面对这种情况，你建议用高杠杠的方式来买房吗？这种高杠杠带来的财富能维持吗？希望得到老师的解惑，谢谢！
简答：建议循序渐进，不建议太高杠杆。房子是一种投资，但投资自己和家人，是更重要的投资。
问：目前上海、北京远郊区的房价，大致和武汉、成都市中心的房价相当。请问，是一线城市远郊的房子更有价值，还是强二线城市市中心的房子更有价值呢？在资金有限的情况下，买房应更侧重于城市，还是更侧重于地段？我在一线城市有购房资格，但资金只够在远郊区买一套小房子。在老家省会市区买房和在一线城市的远郊区买房，哪个更保值呢？
简答：少数有很大发展潜力的二线城市，其核心地段的上升潜力大于一线城市的远郊区。
问：在二线城市，几乎每届领导上任都会发展一个新区。比如南京的河西区和天津的空港区，房价都不比市区低，甚至还要更高。但新区配套不算好，写字楼、住房建了很多，马路超级宽，也有一些政府职能部门搬过去，但在那边住的人还是很少。没通地铁，房价却直逼老的市中心，这样的情况下，是否商业炒作成分大于居民投资热情？
简答：城市新区需要区别对待，有的新区有潜力，但是很多新区不一定能发展起来。新区房价往往涨得很快，里面有看好未来发展潜力的成分，也有炒作的成分。(www.xing528.com)
问：关于买房的稀缺原则，我有一个疑问：在过去两三年的房价上涨中，传统意义的“市中心”的房价涨幅不大，而一些“三环”的“新都心”房价涨幅明显。以青岛为例，市政府对面的五四广场是近20年的市中心，所属的区域是市南区，但在过去两年中，市南区可能是由于房子较旧、可开发用地极少，涨幅明显低于市北、崂山等区，甚至低于更远一些的郊区。但从资源上来讲，教育、医疗、行政的资源还是集中在“市中心”，商圈相对已经扩张到各区域，差别不是很大。那么，针对这种情况，是选择“市中心”，还是选择“新都心”？
简答：要回答这个问题，我们需要区分几个概念。首先要区分涨幅和价格水平。新中心房价涨幅高，但价格水平不一定高。其次要区分两三年涨幅和长远涨幅。涨价往往会跟风，两三年不是代表长远。再者，还是看新中心能否聚集稀缺资源，能的话，就是成功的中心区，加上建筑新、规划好等可能存在的因素，房价可能会很高，否则就是昙花一现，不排除房价回调。
问：大城市的核心地段目前已经很少有待售的商品房了，即便有也大多是老房子、小房子。同样的价格，城市边缘有很多新房、准新房，小区条件、居住面积都比市中心的好。这两种房子该如何取舍？
简答：房子最重要的是位置。一般来说，中国大城市的核心地段很难衰落。看过去20年大城市核心地段的房价涨得很厉害，以后旧城改造还有上涨空间。城市边缘的新房，一般小区条件好一点，但是不一定能发展起来。如果已经发展起来的、不太偏的区域，其实随着城市的扩大，已经变成核心区了。没发展起来的区域，就要区别看待。中小城市比较偏的城市边缘地带，不一定能发展起来，即使能发展起来，可能也是很久以后的事情。一般而言，同样的价位，即便小一点、破一点，只要周边资源好，还是城中心好一点。
问：我在南京市区有套房，是位置不错的学区房，最终还是决定卖掉，因为小区房龄已20年，电梯质量也不好，我担心时间越长，楼越旧，配套设施越差。请问如何看待好位置的老旧小区问题呢？
简答：这个问题需要分解为两方面：一是位置好，所以价值高，二是房子旧，所以需要维护，房子的价值需要扣除一个维护成本。这样看来，只要房子不是特别破，或者家里有老人但是楼里没有电梯，影响居住，还是老城区的房子价值高。
问：您提到了一线城市的外延外扩，以北京为例，通州副中心、大兴新机场、雄安新区这些北京的外延外扩区域的房价增长幅度，是不是要好于核心城区呢？
简答：就北京而言，压缩人口数量、限制人口流入的政策环境，给外延外扩区域提供了房价增长空间。想享受一线城市资源的人，或者工作与一线城市绑定的人，由于各种限制，不得不退而求其次，在外延外扩区域生活。这两年北京回龙观地区中小学的教育水平一下子拔高了，很重要的原因就是“码农们”集中在这里，他们的子女在这里上学。没有条件，就自己创造条件上。
但外延外扩区有一个有效通勤半径，房价增长幅度与中心城区的距离、交通便利程度高度相关。此外，其增长空间与一线城市增长空间始终是一个动态平衡过程。
问：我们已经退休，现住北京五环边上，小区环境及住房条件都不错，附近有一个湿地公园，晨练、散步都很方便，但是离商业圈和大医院都很远。我们一直想换一套大医院附近的房子，但是以我们现有的住房进行置换，从环境到居住条件都谈不上改善。听了您的课，了解到改善住房还要考虑改善财务状况，即改善房的增值潜力要高于现住房。甘蔗没有两头甜，像我们这种情况应该顾哪头呢？
简答：买房子没有十全十美，还是要根据自己的状况来权衡。财富上增值是一方面，居住舒适是另一方面，如果已经退休，没有学区压力，不一定要换。上学是天天的事，看病是偶尔的事，不一样的。
问：我居住在成都，日前有一大一小两套房，也看好房子的投资潜力，想再凑钱买一套，但对地方财政收入与房产投资的因果关系不太了解，可否请您详细谈谈呢？另外，2017年新出的“租售同权”未来会对房产价格有多大影响？
简答：八大要素是配合使用的，不是财政赤字就一定不能买。关于租售同权，请参见第八章中的详细解答，基本要点是租售同权不增加教育资源的供给，对平抑房价没有太大效果。
问：请问，最近的大量棚改，对房价会有长期的影响吗？
简答：房子的价值，还是看位置。棚改对房价的影响，也要看哪里的棚改。北京城中心的棚改和一个小县城的棚改，是完全不一样的概念。北京城的棚改房很难买得到，小县城的棚改房不一定有很大的投资价值。具体城市的投资潜力，请比照八大要素进行分析。
问：对于海南这样的外地购房者占大比例的地区，八大因素还适用吗？还是需要再加入一些其他的因素？人口流入因素中，“候鸟”老人们应该算进去吗？这样的人口流入和通常情况是有区别的。大部分来购房的老人们每年顶多只来居住几个月，而且消费水平低，对经济的拉动比较弱，但是他们又是购房的主力军。
简答：八大要素是基本的分析要点，是适用于所有城市的分析的。在分析具体城市的时候，需要在此基础上加一点特殊区域的重要因素。比如三亚，夏天气候炎热，从4月到10月都比较热，不太宜居，同时，人口流入很多是老年人。这时不妨把人口流入打个折，因为这些人一年只有半年在那里。打了折扣之后，再看人口流入是多少。
气候宜人、旅游业发达是海南房产价值上涨的一个因素。但是，投资住房的首要考虑因素还是城市经济发展潜力。
问：中国大部分人都不在北上广深，很多中小城市的楼房空置率达到一半以上，但大城市的又买不起。那中小城市的房子，是该买还是该租呢？
简答：八大要素的分析方法同样适合中小城市。总体而言，中小城市的潜力比大城市小一点，但是也要看区域和当地的具体情况。详细分析请参见第六章中关于三四线城市买房的讨论。
问：大部分人为了能在一线城市买套房子，耗尽了父母一辈子的积蓄，这导致了三四线城市的资金都向一线城市聚集。一线城市聚集资金的能力越来越强，三四线城市吸收资金的能力越来越弱，这不就导致贫富差距越来越大吗？但一线城市的人口和土地建设用地也会趋于饱和，在这种情况下，一线城市的资金会不会主动流向三四线城市？那时三四线城市的房产是不是就值得投资了？
简答：资金向一线城市聚集的原因，本质上还是人口向一线聚集，需求向一线城市集中。在同样的供给下，需求越来越大，资产价格一定是越推越高的。比如能在纽约第五大道拥有房产的人，都是巨富或者继承了大量遗产，贫富差距增大是必然的。
在多个国家的案例中，一线城市房价和租房成本越来越高后，人们会考虑到周边交通距离近的区域生活（很多仍在一线核心城区工作，只是生活区转移），形成所谓的首都圈、一线城市圈。回流三四线城市是小概率事件。
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