香港私人住宅的价格差异及租售指数趋势分析

香港的私人住宅分为5类，其中实用面积小于40平方米的为A类住宅；40～69.9平方米的为B类住宅；70～99.9平方米的为C类住宅；100～159.9平方米的为D类住宅；超过160平方米的为E类住宅。这5类住宅在私人住宅中的占比分别为31.08%、48.89%、12.25%、5.53%和2.25%。据此可知，香港100平方米以下的私人住宅占比高达92.22%。一般来说，新婚夫妇的首套房产大多为30～40平方米的住宅。相比之下，大陆二线和三线城市动辄100平方米及以上的房子在香港真算是“豪宅”了。

香港房屋的空置率很低，在近三年维持在3.7%～3.8%的水平。得益于强劲的住房需求，即使业主自己不住，也大都可以通过将房屋出租出去获得可观的租金。在价格和供求关系的作用下，小户型房屋的空置率更低，A类和B类住宅的空置率仅为2.3%和3.2%，而E类住宅的空置率却高达9.5%。

回顾香港房地产市场的走势（如图14-1所示），香港私人住宅目前的高房价和高租金是在2003年SARS（非典）危机之后一路持续上涨。1997年10月，香港的房价曾攀升到历史的小高峰，但随着当年亚洲金融危机的爆发，房地产泡沫破裂，到2003年9月，香港私人住宅的售价指数和租金指数跌落至58.4和71.9的低点^[5]。但2003年之后，房地产市场逐渐恢复并一路上扬。到2011年年初，私人住宅的售价指数和租金指数涨回至亚洲金融危机之前的最高水平。期间，虽然售价指数和租金指数在2008～2009年的金融危机时期经历了小幅的下跌，但是很快重回升势。截止到2016年年末，私人住宅的售价指数和租金指数分别为307.4和173.6。相较于2003年的低点，售价指数和租金指数的平均年化增长率分别为13%和7%。综合各方因素来看，房价增长率高于租房增长率的原因可能是，2008年金融危机之后，全球进入低利率环境（香港存款利率为0.26%，最优惠贷款利率为5%）。在这种情况下，投资房产比租用房产更为划算。

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图14-1　1991—2016年香港私人住宅的租金指数和售价指数趋势图

数据来源：香港房屋委员会及房屋署

香港不同地区的私人住宅的售价和租金也存在显著差别，总体而言，香港岛的房子贵于九龙，而九龙的房子又贵于新界。在2003年低点的时候，香港岛的房价历史性的跌破4000美元/平方米，而九龙和新界的房价则约为2800美元/平方米。在此之后，三个区域的房价都持续性上涨——除了在2008年金融危机和2015年有显著下挫之外，整体一路攀升。截止到2016年年末，香港岛的私人住宅售价达到1.94万美元/平方米，九龙的私人住宅售价为1.65万美元/平方米，新界的私人住宅售价最低，但是也已经达到1.33万美元/平方米。从2003年至今，香港岛、九龙和新界地区房子的平均售价的年化增长率分别为13%，14.5%和12.4%。人口密度最大的九龙，房价增速也是最快的，比香港岛要高出1.5个百分点。

租金方面，1999年年初，香港岛私人住宅的月租金已经达到27美元/平方米，九龙和新界每平方米私人住宅的月租金水平分别为22美元和17美元。2003年租金水平降到最低点，当时香港岛的租金水平为20美元/平方米，九龙和新界分别为17美元/平方米和12美元/平方米。截止到2016年年末，香港岛、九龙和新界的房屋租金水平分别上升到50.34美元/平方米、42.97美元/平方米和33.08美元/平方米。结合历史数据，我们发现从2003年到2016年，香港岛、九龙和新界地区的平均租金年化增长率分别为7.1%，5.8%和3.8%，香港岛的房屋租金增速明显快于其他两地。