首尔商业地产市场价值低估，投资回报率高达5%

首尔写字楼集中于三个商圈，分别是光化门商圈、江南商圈、汝矣岛商圈。光化门商圈集中了很多投行、跨国企业的总部，江南商圈是IT、制造业中心，汝矣岛商圈是首尔的“华尔街”。

目前首尔写字楼平均月租约合人民币175元/平方米，相比北京月租338元/平方米，租金水平仅为北京的50%，纽约的25%。另外，首尔写字楼空置率偏高，达13.8%，在汝矣岛商圈空置率高达16.9%。这与纽约、北京、东京地区4%～6%的空置率差异巨大。原因是多方面的，一是首尔存量写字楼供给量较大，二是经济下行压力对公司租用写字楼需求带来影响，很多企业由于兼并收购、缩减裁员等原因，转移、共享，或者缩减办公楼使用面积。

表13-1　首尔写字楼行情（2017年第三季度）

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资料来源：第一太平戴维斯
①　YOY（Year-on-Year percentage），是指当期的数据较去年同期变动多少。

首尔商业地产市场自2016年以来交易异常活跃，这些价值低估的“蓝筹股”，有较低波动率以及不错的投资收益率（5%），吸引着大量的投资者。以2017年首尔大宗商业地产成交情况来看，价格分布在3.5万～5万元/平方米区间。按CBD商圈均价4.5万元/平方米计算，租金约190元/平方米，则可在20年快速回本。

纵观亚太地区，东京、澳洲等地的商业地产估值较高，海外投资者对韩国商业地产尤其有兴趣，2016年外资参与了一半以上的商业地产交易。对于外资购入不动产，除非威胁国家安全和公共秩序，韩国并无限制。美国黑石集团首次进入首尔商业地产市场，27亿元买下首尔江南区的Capital Tower。加拿大布鲁克菲尔德资产管理公司与我国主权基金中投公司组成财团，以180亿元买下汝矣岛商圈的IFC Complex。2017年前三个季度，首尔写字楼成交额高达6.3万亿韩元（折合人民币383亿元），同比增速为37%。