首尔住房市场现状及未来走势分析

首尔目前的住房均价为5200美元/平方米（折合人民币3.45万元/平方米），较2013年中旬上涨21%，绝对价格是全国住房均价的2倍。以汉江为界，首尔分为江南与江北。江南地区的人口与面积均超过江北地区，多数高收入人群聚集于此，两地的房价从2002年开始逐渐分化，差距不断增大。目前江南地区一套公寓的均价约650万元，各类住房均价折合4万元/平方米，而江北地区的公寓均价大约为300万元，各类住房均价比江南低30%。过去几年，江南地区的住房均价涨幅为25%，而江北地区仅有13%。

与此同时，首尔区域内的房价分布根据地域、房型显示出巨大的分化：好地段的房产受人热捧，而偏远区域的楼市无人问津。例如，对于最受欢迎的99～132平方米的公寓，首尔各区之间的价差达3倍以上，江南区均价折合人民币约6.5万元/平方米，但是北部道峰区的均价只有1.9万元/平方米。首尔江南区遍布谷歌、IBM（国际商业机器公司）等巨头驻韩总部，对于小户型的需求很大，该区内66平方米以下的公寓均价高达10万元/平方米。

刚才说的都是普通住宅，而首尔的豪宅市场又是另一番景象。韩国明星们喜欢住在江南区，该区高档房产的价格约15万～20万元/平方米，而最贵的则可高达1亿韩元/平方米，折合人民币约60万元/平方米。

普通住宅的价格水平，和北京和上海的房价差不多，你可能会觉得首尔的房价也不算贵。其实，需要仔细想的是，首尔的比较对象，可能不应该是北京、上海，而应该是杭州这样的发达省份的省会。毕竟，韩国的人口和面积只是和浙江省差不多，考虑到浙江作为发达省份的人口吸附能力，未来浙江的经济体量和人口总量最终会超过首尔——倘若把杭州和首尔相比，我们会发现杭州的房价还有很大的上行空间。

过去4年间，首尔人均收入累积涨幅为8.5%，而房地产价格增速高达20%甚至更高。房价快速上涨的背后，是低利率环境，以及此前朴槿惠政府对于楼市的政策刺激。2013年以来，韩国基准利率维持在2.5%以下。朴槿惠政府上台后，连续推出了恢复房地产市场正常化对策（4·1对策、8·28对策）、房地产活性化对策（7·24经济政策、9·1对策）。其中，强有力的楼市政策包括首次购房者免除购置税、转让税限时免除等措施。另外，从2015年4月开始，韩国住宅重建的法律规定年限从原有的40年缩短至30年，更多的住房获得了重建资格。(www.xing528.com)

宽松的政策加上低息环境，让2015年以来的首尔房市非常热闹。持有多套房产的业主追加购房的比重在最近几年增加了2倍，江南区甚至出现了400多人竞购一套房的现象。火爆的购房需求使得黄金地段的房价迅速攀升，甚至出现一夜暴涨1亿韩元的情况。看来，这几年的房价上涨，并不是中国特有的现象——首尔、东京和纽约的房价都出现了大规模的上涨。

而首尔住房自有率^[4]自2005年以来持续走低。韩国国土交通部对首尔居民居住实情的调查结果显示，首尔自有房比率为40.2%，包租比率为32.1%，两者均从2008年金融危机后持续下降。但结果同时显示首尔的月租比率有所上升，这说明更多的首尔人租房，而不是买房。横向比较来看，首尔目前的住房自有率（40%）与香港（51%）、东京（46%）相比仍然偏低，但高于纽约（32%）。一个城市的住房自有率由多方面因素决定，传统文化倾向、支付能力（房价收入比）、房贷松紧、经济景气度等，均对其有所影响。随着首尔房价不断走高，房价收入比逐渐增大，加上房贷进一步收紧，未来首尔的住房自有率将进一步下降。

近年来因为房价太高而“逃离首尔”的现象，在韩国是真实存在的，并且人数还不少。据首尔市政府公布，2015年首尔有13.7万人口净流出。不过，同在首都圈的京畿道，则发生了大约同等规模的人口流入。从首尔流出的人群中，60.2%的人搬去了京畿道，61.8%的人逃离的主要因素就是首尔房价太高。首尔附近的京畿道和仁川的房价不到首尔均价的一半，所以很多人选择迁至这两个地区。这对中国的一个启示是：倘若在大城市附近20公里左右的半径上，也就是大约从通州到市中心的距离，建设大规模的聚居区，形成城市副中心，对于缓解主城区的人口压力，可能是有益的。但需要防止的情况是距离过远、通勤时间过长，反而起不到分流人口的作用。

在房价不断上涨的同时，韩国居民的负债也快速攀升。2017年第一季度末，韩国居民负债总额为1.25万亿美元，占居民可支配收入的153%，负债的主要项目是购买房产。此时，习惯于搞调控的韩国政府再度出马，于近期出台了史上最严楼市调控政策，包括提高交易资本收益税、严格审查家庭贷款、提高贷款利率、提高首付比例，以及限制贷款购房额度等。其中，限贷措施将贷款购房的最高价格标准从9亿韩元降低至3亿韩元，贷款额度上限从5亿韩元降至1亿韩元，要求在首尔贷款的购房者年还款额度不能超过年收入的50%。在这些组合拳的暴击下，短期内首尔贷款购房的记录几乎为零。这一系列调控措施的背后，其实是韩国政府对经济进一步下行、还贷违约形成系统性金融风险的担心。