商业地产：J-REITs和海外投资者推动东京房市成交活跃

东京商业地产成交非常活跃，成交金额常年稳居亚太地区前列。以2017年第二季度为例，往前滚动12个月的商业地产成交额总计141亿美元，在亚太地区名列前茅，仅次于上海，超过香港和首尔。其中办公楼、商业公寓、商业零售的占比最大，分别为69%、12%、12%。

根据2017年前两个季度的大宗交易明细，大买方主要是两类投资者：1.日本J-REITs（Japan's real estate investment trust，房地产投资信托基金）；2.海外投资者。根据德银测算，有58%的交易由J-REITs完成，14%由海外投资者购入，这个比例自2014年以来变化不大。另外，大量的办公商业地产交易集中在品川区等东京沿海地区，而东京中心地区由于商业地产供给不足，反而成交宗数较少。另外近年来海外旅客数量的持续增加，也刺激了酒店地产的投资和成交额上涨。

J-REITs是日本房地产市场的投资主力，其通过IPO、再融资、发行债券等方式在日本境内或海外募资，投资日本不动产市场。日本地产交易的60%份额由其完成，为日本城市建设、经济重振起到了关键性的作用。另一方面，也正是J-REITs的大量买入，办公楼、零售地产的价格才如此坚挺。日本央行也大量买入J-REITs作为量化宽松的手段之一。J-REITs受到国土交通省、东交所、日本财政多部门的严格监管，规模大、流动性高、收益稳定，年化平均分红收益率近期在3.5%～4%，有一些国债的性质。目前J-REITs与日本10年期国债收益率差异进一步拉大，吸引了大量本国及海外投资者购买J-REITs基金。

J-REITs与10年期国债收益率之差由多方面因素引起。首先，东京房地产市场的持续回暖是主因。东京CBD办公楼空置率持续走低，租金年均上涨4.3%，基本面的改善提高了J-REITs收益率。其次，日本持续的低利率环境，让投资者对较高收益的地产市场充满了兴趣，推高了地产市场的价格，增加了J-REITs的资本收益，间接提高了分红比例。在如此之高的收益率的前提下，即便J-REITs未来收益率下降，降到2%左右，考虑到其安全性和流动性，仍然会较10年期国债更有投资吸引力。(www.xing528.com)

海外投资者对东京地产的兴趣，受到日元汇率、日本地产价格变化的影响。2014—2015年日元相对较弱、日本地产价格相对便宜，海外买家对日本商业地产交易的贡献高达18%，一年的成交额约60亿美元。另外，随着我国一二线房价的上涨，总价100万～200万人民币的住房是很多中国个人投资者可以承受的数字，近年来也有大量中国买家涌入东京及周边地区。与加拿大、澳大利亚等国不同，日本对海外买家收税政策一视同仁。虽然目前日本地产价格较2013年已上涨30%～40%，但日本银行对海外买家贷款政策开始松动，贷款政策吸引了大量中国买家。

另外，在负利率面前，日本养老金及其他一些机构投资者也在过去几年间慢慢的开始在房地产资产上建仓。对这些机构投资者而言，地产投资虽然有一定风险，但是在低利率环境下，地产投资的收益率依然稳定、较高，使得他们有强大动力去争取比债券、股票更高的资产收益。