东京各区域之间差异很大，而人口的流动是区域之间差异的集中体现。
2010—2015年，日本全国的人口总数从1.28亿减少到了1.27亿，减少了0.78%。然而，同时期的东京地区的人口却是增加的——东京都市圈、东京都和东京特别行政区的人口增速分别为0.72%、2.58%和4.87%。其中，位于东京中心的港区、中央区、千代田区和涩谷区的人口增速均超过10%。根据东京都政府预测，这种人口向东京中心区域集聚的趋势将长期持续。港区这个占地约20平方公里的地方，2017年3月的人口数达到25万人，在过去22年间增长72.9%。
人口的涌入，与东京城区的房价上涨相互验证。2013年1月至2017年7月，东京中心6区的70平方米大小的房屋，单价从每平方米4.4万人民币飙升至6.2万人民币（按照2017年8月末的汇率计算，即1元=16.67日元），涨幅超过40%。
东京的区域差异，决定着东京房价要分区域来看，不能一概而论。即便是在核心的23个特别行政区内部，房价差异也很大。以70平方米大小的房屋的价格为例，东京中心6区与西南6区，以及西南6区与东北11区之间，房价长期存在1000万日元左右的差距，价差相当于城区均价的五分之一[2]。2015年到2017年，这种差距被进一步拉大，中心6区与西南6区的差距达到2000万日元。
图12-2 东京70平方米的住宅出售均价走势
数据来源：东京不动产鉴定有限责任公司（Tokyo Kantei）
作为对比，其他大城市如名古屋市、神户市的70平方米大小的房子出售均价自有数据以来，价格稳在2000万日元（折合人民币约120万元）的水平，近年来也并没有随着东京房价上涨而上涨，价格相当于东京中心区房价的30%，甚至要更低。东京房价印证了那句关于房地产的著名论断：三件事情最重要，位置、位置、位置。
事实上，东京中心区域高端住宅的均价远高于图中水平，约合9.5万元/平方米，建筑较新的中高端住宅的价格在15万～30万元不等。东京中心区域20万元/平方米以上的豪华住宅供不应求。对开发商而言，在东京中心区域寻找合适的开发地块，既能够适配高净值人群需求，又能赚取可观利润，他们非常乐意为之。但是由于很难在东京中心区域找到合适的开发地块，豪华住宅供给实际上相当紧缺，一旦有豪宅上市，几乎都会在竣工前一抢而空。(www.xing528.com)
东京顶级豪宅集中在港区六本木、青山等地区。六本木的4丁目豪宅甚至没有市场公开销售就已售罄，售价约600万日元/平方米（约36万人民币/平方米），价格远超80年代泡沫时期的价格。青山塔的55套公寓也是出来不久便销售一空，价格在250万～650万日元/平方米（约合人民币1539万元/平方米）不等。
从地产类型看，东京商业地产表现不俗，涨幅超过住宅。东京（23个行政区）办公楼不动产指数在2016年年底达152.6点，超过2007年的次高点（147.5），办公楼不动产价格自2013年年初以来涨幅接近50%，超过中心区房价涨速。2000—2007年，东京办公楼上涨了将近80%。此外，东京中心地区的商业地产交易量从2016年开始减少，主要原因是供给不足和估值很高。
办公楼租赁市场需求也非常好，目前办公楼空置率（衡量供需的关键指标）持续下行，从2013年8%的水平下降至3%的水平，全部种类办公楼租金年增速为3.4%。东京市中心CBD地区660平方米以上的办公楼租金目前每月超过4万日元/坪[3]，折合人民币每年9.5万元/平方米，这也让东京位列全球第三贵的办公楼租赁城市，仅次于香港、纽约。
东京CBD的办公楼成交价根据地段不同，价格区间为200万～400万日元/平方米，租售比在1∶200～1∶350之间，也就是售价是月租金的200～350倍，折算年租金是16～30倍。近年来，海外机构及个人投资者对东京商业地产充满了投资热情，很重要的一个原因是，对比北京（租售比1∶600）等国际城市，东京较为合理的租售比可以让投资者在200～350个月（16～30年）的时间里回本。
图12-3 东京办公楼价格指数（左）及租金情况（右）
数据来源：Miki Shoji，Sanko Estate以及日本国土交通省
值得注意的是，虽然日本政府致力于去中心化、重振其他地区经济，但是仍然无法阻挡人口向东京聚集。重振地区经济是日本长期以来的目标。20世纪70年代，日本政府就曾提出将太平洋沿岸带功能向其他地区转移，但这项计划只是暂时性地阻止了人口向东京流动，后来因为转移地区难以实现就业，吸纳人口自循环，用的是政府支出进行基建，效果并没有持续。而后几十年间，日本出台了多项去中心计划，却都一直不愠不火，效果不佳，逐渐淡出讨论的范围。
2014年一份智库报告指出，如不采取措施，日本将有1800个市面临消失的命运[4]。同一年，日本首相安倍晋三再次将区域重振提上日程，公布了税收等一揽子优惠政策，并在2015年给予了4万亿日元的地区振兴财政预算。但此举效果依旧不佳，各级政府激烈反对，截至2016年年底，仅12家公司重新转移了总部所在地。在2017年的财政预算中，更是只字未提去中心化、刺激地区经济等议题。
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