芝加哥的房价是否合理？

作为第三大都市，芝加哥的区域生产总值约为6303亿美元，位列全美第三，其产业分布高度多元化，被评为美国最平衡的经济体。然而，近些年来芝加哥似乎正走在下坡路上，人均GDP不如休斯敦和达拉斯，21世纪以来的累计增长率不到10%，增长速度低于大多数大城市，而且经历了人口的净流出时期，房价也很低廉。

我们关注的重点，并不是单个城市的兴衰，而是其背后的规律。我们看到的一个明显特征：美国南方城市普遍兴旺，北方城市则渐渐衰弱。这在人口数量变化上也得到了印证：近20年来，芝加哥和费城等城市的人口数量毫无增加。美国普查局发布的数据显示，2016年上半年，芝加哥又减少了3000位居民，占人口的0.11%，人口总数只比休斯敦多42万，而后者有着年均12%的增长率。

房价是一个城市发展潜力和人口吸附能力的反映。倘若一个城市的人口在减少，而原有居民大部分已经有了房子，这个城市的房价很难上涨。芝加哥人口为何减少是个复杂的问题。我们能够看到的是，在美国十大都市中，北方的城市除纽约这个世界之都外，费城的人口也在减少，而南方的大城市人口都在增加，如休斯敦、亚特兰大。而即使是北方的世界之都纽约，增幅也不如洛杉矶高。

对此，一个自然的猜想是由于气候原因，也许人们正在向南方迁移。由于寒冷带来的不便，北方城市的人口吸引力正在减弱，而人口是经济发展的核心力量，对房价自然产生着至关重要的影响。相关研究发现，一月平均气温与房价正相关（Glaeser &Gyourko，2002）。

发现两者存在正相关关系，即波士顿、芝加哥等寒冷地区房价变化小，而达拉斯、菲尼克斯等温暖地带则有更大的增幅。

因此，人口的迁移和房价的变化与气候是有关的。在同等条件下，气候宜人的南方城市会有更强的人口吸附能力和发展潜力，房价也会高一些。

【注释】

[1]选择的街区按城市顺序分别为：Manhattan Beach、Beverlywood、Edgebrook、Fitler Square、Downtown、Desert View、South Park和 Peachtree Park。(www.xing528.com)

[2]作为佐证，在美国住房和城市发展部（HUD）的公平市场租金（FMR）数据中，芝加哥的独卧租金为1055美元，而纽约、洛杉矶和费城的独卧租金分别为1419、1195和1003美元；两卧的租金依次为1232、1637、1545、1211美元。一个有趣之处是在所有价格数据中，芝加哥的数据和费城的数据更为相似，可能因为这两个城市的经济人口特点较为接近。

[3]美国的房产税是要每年都进行缴纳。政府会根据房屋所处地段和市价等因素计算出应缴税额，因此具体税额在各地区之间有较大差异。具体的计算方法是用平衡系数（Equalization Factor）调整房屋市价，乘以估税比例（Assessment Percentage）后再减去一部分免税额（Exemption）就得到计税基础，之后再乘以城市的财产税税率就是财产税了。芝加哥的平衡系数为2.8032，免税部分为7000美元，财产税税率7.145%；而且近年来这一数字有上升趋势。

[4]Zillow根据2016年的数据计算出了各大城市的平均持有隐性成本（Hidden Homeownership Cost），包括了财产税、保险、维护费用（物业费）等，其中芝加哥的数值为10423美元，和我们的估算结果（11032美元）也基本吻合。另外费城（10925美元）和洛杉矶（12556美元）更高，而纽约低于芝加哥，全美平均水平大约为9000美元。

[5]大约14年翻倍，长视角的真实数据中大约十五六年翻倍，基本符合。

[6]出售时的收入便需要计入转让税。其中联邦政府收取交易额的10%，州政府则实行每500美元5.25美元的标准（低于加州等地），最终以2.5∶1的比例向买卖双方分别收取——当然实际的分割比取决于供需弹性。考虑到会有一部分转嫁给买房者，所以大致取10%。

[7]即假设10年后的年租金净收入在更远的时间内有一个稳定的年增长率，这样10年后的全部未来现金流都折现到房价，就得到10年后的房价。这一计算的逻辑在于，房价是购买资产的成本，而资产的回报是未来的所有现金流，在市场均衡的时候，二者应当相等，否则会有套利行为。文中计算取远期增长率为4%。注意，算得的房价在10年间翻了一倍，所以这是很高的估计值了。