纽约房产：联排住宅与产权公寓分类详解

按照房屋类型进行划分，纽约的房产分为联排住宅（townhouse）和公寓（apartment）两大类，前者包括单户住宅、双户住宅，以及三至五户住宅等。由于房价高、供应量少等原因，联排住宅房源交易量非常少，低于整体房产交易量的5%。按照产权进行划分，纽约的公寓可以分为产权公寓（condos）和投资合作公寓（co-ops）。由于历史、文化等原因，纽约的公寓多数为投资合作公寓（约占70%）。一栋投资合作公寓，大致可以将其看成是一家“公司”或者“合作社”——购房者在理论上不拥有房子的单独产权，而只是拥有这家“公司”的股份和其中某一套房子的“租赁使用权”；公司会整体支付公寓楼的房贷、房屋税费、雇员工资及其他运营开销。一般而言，投资合作公寓的租户按照所占有的股份比例支付相应的款项给公司。

购房人在购买投资合作公寓的时候，融资的金额一般较为受限，首付款需要达到20%～50%，而在购买投资合作公寓后，公寓无论是出租还是出售，都必须经过整栋楼所有业主的同意。然而，由于业主委员会对租客和买家进行非常严苛的审核，所以公寓的转租和转售都不太容易。不过，购买投资合作公寓有一大好处，那就是购房者每月上缴给公司的维护费可以部分抵扣税收。抵扣比例虽没有一个确定的标准（根据每年公司将多少比例的维护费支付房产税或者支付抵押贷款的利息而进行调整），但一般抵扣比例也可达到维护费的10%～50%。纽约的产权公寓就是国内一般意义上的公寓。不同于投资合作公寓，产权公寓的购房者拥有房子的产权和使用权，因此其转租和转售完全由业主个人决定，不用通过类似业主委员会的审核等流程，交易起来较为容易。也正因如此，近些年来伴随着外国人在纽约买房的浪潮，开发商新开发的房源主要以产权公寓为主^[4]。在费用方面，产权公寓需要购房者每年交纳房产税和每月一次的一般性管理费用等；在融资方面，购房者在购买产权公寓时可享用较高的贷款比例，最高可达到90%。(www.xing528.com)

由于购买产权公寓时的金融政策比较宽松，转租和转售都不像投资合作公寓那样受到业主委员会的严格审查和限制，加之平均每个月支付的房产税等费用一般要小于投资合作公寓每月支付的维护费，所以产权公寓的售价要高于同等状况的投资合作公寓的35%左右。鉴于投资合作公寓在融资、流动性等方面的约束，在美国其他地方投资合作公寓都比较少。公寓交易市场中，主要房源都为产权公寓，但由于曼哈顿的房子比较贵，投资合作公寓房源多、地理位置较好等原因，在交易数量上基本与产权公寓平分天下。