共有产权住房解决中低收入家庭住房难题

关于共有产权住房，大家问得较多，比较典型的问题有“共有产权住房出来后会对房价有什么样的影响”“有些人预测共有产权住房的政策不可能执行超过两年，是这样吗？”

关于共有产权住房的问题，需从以下三点说清楚：第一，什么是共有产权住房？第二，共有产权住房的实质是什么？第三，购买共有产权住房划算吗？

首先，简单来说，共有产权住房就是由政府出地、居民出钱，双方共同拥有产权的住房。共有产权住房比商品房多了层保障性质，比廉租房多了层商品性质，是商品房和保障房的复合体。

具体来说，共有产权住房的“共有产权”，指的是居民和政府按照一定比例，分享房屋的产权。在理论上，这些房屋和商品房是一样的，但是居民在购买这些房屋的时候，房子的价格比市价低很多，大概只相当于经济适用房的价格。其中的产权比例，根据各个项目的价值和出资比例确定，常见的有7∶3和5∶5。

从某一角度来说，共有产权住房就是让居民低价买房。因为房子价格低，所以居民买的只是房子的部分产权，余下的产权由政府持有。这背后的逻辑是，居民之所以能够低价买房，是因为政府提供了政策支持——大多数时候是拿土地入了股。所以，共有产权住房也可以看作是政府出地，居民出钱，双方共同享有房子的产权。

目前，我国共有6个城市在进行共有产权住房试点，分别是北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安，其中江苏省的淮安市是最早进行共有产权住房试点的城市，早在2007年就开始了尝试。

如果把共有产权住房和完全的商品房做对比，更能帮助我们看清共有产权住房的特点。概括起来主要是以下三个方面：

第一，在居住属性上，共有产权住房和商品房差不多，但是有两点不同：一是共有产权住房售价低，因此是用更少的价格满足了居民的居住需求；二是共有产权住房的位置大多比较偏。例如，北京的共有产权住房大多在五环外甚至更远。从这两点看，共有产权住房确实有保障房的性质。

第二，在金融属性上，共有产权住房也有金融属性，可以申请商业贷款或公积金贷款；居民在购买以后可以抵押，可以出租，出租的租金按比例与政府共享。

第三，如果购房人需要将房子转手，就会面临限制。具体而言，根据《北京市共有产权住房管理暂行办法》，共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额，因特殊原因确需转让的，可向原分配区住房城乡建设委（房管局）提交申请，由代持机构回购。取得不动产权证满5年的购房人，可按市场价格转让所购房屋产权份额，政府享有优先购买的权利。

其次，共有产权住房的实质是什么？

共有产权的实质，简单地说，就是把一次性的土地出让收入，变成了可以多次兑现的住房转让收入，增加了政府收入的持久性，是土地财政的新形式。(www.xing528.com)

为什么这么说？我们从购房者和政府两个角度来看这个问题。

从居民的角度看，共有产权住房是买不起商品房的中低收入家庭，通过少出点钱，买到的“半套”商品房。所以，共有产权住房是政府为中低收入家庭提供了一个买房的机会，只不过买的是较偏远地段的“半套房”。比起买不起房，共有产权是一个改进。

那么从政府的角度，政府为什么要这么做？仔细分析，这样做的好处有两个。

一是满足了中低收入家庭的购房需求，维护了社会稳定。很多人买不起房所引起的财富差距越来越大的状况，对社会的安定团结是个巨大的挑战。而共有产权住房的实施，有助于解决这个问题。

二是政府在财务上没有亏损，政府手里依然拿着部分产权，如果需要，这部分产权未来还可以转让，变成财政收入。而且，随着房价的上涨，未来转让产权所得的收入比现在一次性转让土地得到的收入还要高。所以，从财政的角度，共有产权住房的实施其实是把一次性的土地出让收入，转变成了可以多次兑现的住房转让收入，增加了政府收入的持久性。

说到这里，很多人可能认为政府狡猾，甚至批评这是共有产权住房的缺点。其实这么看完全看反了。换句话说，共有产权住房的产权性质和特点意味着政府并没有牺牲收入，因此这个共有产权住房的政策是可以持续的。换句话说，很多人批评的土地财政模式不可持续的问题，其实已经找到了一种变通的解法。这才是共有产权住房的实质。而且，因为共有产权住房的供应和商品房没有太大差异，只有产权分配差异，所以它并不会改变房价上涨的趋势。

至此，我有一个猜测：因为共有产权住房在财务上的可持续性，所以它很可能会成为未来大城市住房供应的重要方式。从数据上看，北京市于2017年计划提供5万套共有产权住房，上海市截至2017年8月已经提供8.9万套共有产权住房，总量已经非常可观。由此推测，未来大城市的住房供应，将是由商品房、共有产权住房和廉租房共同组成，分别满足中高收入、中低收入和低收入家庭的住房需求。

最后，购买共有产权住房是否划算，要看情况。

如果你具有购买商品房的资格，而且资金充足，不妨直接购买商品房，因为商品房是全产权，.投资价值大于共有产权住房。这就相当于你在资金实力雄厚的时候买股票，多买多赚，少买少赚——把商品房看作是城市的“股票”，道理是一样的。但是，如果你空有购房资格，但是资金受限，直接购买商品房确实有困难，那么先购买共有产权房，也未尝不可。待以后条件改善了，购房者可以赎买政府所持有的产权，或者转让自己的那部分产权，重新购买商品房。从这里也可以看出，共有产权住房，的确有帮助低收入家庭“上车”的功能。

当然，和商品房一样，共有产权住房也是需要挑选的。在挑选的时候，除了“位置”这个永远最重要的因素外，还要考虑共有产权住房的产权分割是否合理。从已经推出的共有产权住房来看，一般位置较偏的房子，升值潜力相对有限，对于资金状况较好的家庭可能并不是特别合适。