房价与中高收入阶层的关系

关于房价收入比的问题，可能是大家关心的比较多的问题。这说明房价收入比的概念已深入人心。这个概念无疑是重要的，毕竟有收入，才能买房，没有收入的支撑，高房价就是虚高。

可是在计算房价收入比的时候，很多人算错了一点点。这个错主要错在“收入”的计算上。“房价收入比”中的“收入”，指的是“未来的中高收入”，也就是说，房价收入比是指现在的房价和未来中高阶层的收入的比，而不是现在的房价和现在的平均收入的比。

为什么要在“收入”前面加“未来”和“中高”两个限定语呢？

加“未来”，是因为目前的房价是对未来收入的反映。举个例子。你要看好一个股票，觉得这家公司未来盈利会大幅度增长，你不会等到未来再买，而是现在就买。你不买，别人会买，大家一起抢着买，就会把股价买上去。这只股票的估值就会很高。这个高估值是对未来盈利增长的提前反映，不是因为现在的盈利水平高。

房子的道理是一样的。眼看着城市化如火如荼地进行，人口大规模地往城里走，而且未来还有好几亿人要进城，挡也挡不住。人们克服各种困难往城里聚集，特别是往大城市聚集。人都要住的地方，住房的需求就变大了。因此，中国的大城市，就像是一家盈利增长稳健的大公司，这个盈利大家都看到了，于是就开始买这个公司的股票——房子。这个逻辑，很多人都看到了并且买了房，而随着越来越多的人看清楚了，也就有越来越多的人买房，进而就把房子价格抬上去了。未来，城市化还将继续进行，收入还会涨，所以现在房价涨，是对未来收入上涨的提前反映。

第二个约束条件是“中高”。为什么是“中高”呢？因为未来不是所有人都买得起房——只有中高收入阶层才买得起房，其余人需要租房住。例如，美国纽约、日本东京、中国香港和韩国首尔的租房率分别为68%、54%、55%和60%，即超过一半的人租房住。所以，房价收入比中的收入，应该是中高收入阶层的平均收入，而不是所有人的平均收入。(www.xing528.com)

那么未来的中高收入是多少呢？我们来简单匡算一下。以北京为例，现在北京普通的家政服务人员、快递员的月平均收入是六七千元，好一点的上万元；有学位、有几年工作经验的年轻人，月收入经常在2万元以上，一年就是24万元。以后者的年收入为准，按照每年8%的增速，10年后的年收入就是52万元，夫妻两人的年收入就是104万元。现在北京一套小三居的平均价格是700多万元。这样计算下来，现在的房价和10年后中高收入的比值只有7倍多，说明房子并不算很贵。

此外，大家都知道，中国的个人收入统计标准不完善，很多人都有隐性收入，收入越高的人隐性收入越多。所以，刚才的收入匡算是很保守的。这样一来，你可能就理解为什么房价看起来这么高，还是有那么多人买，即使调控了也不下去，新盘一开盘就被买光。说到底，还是因为房价的背后是有坚实的收入作支撑。

当然，也有人问为什么其他国家的房价收入比很低，但我们的这么高呢？

这个其实不难理解，主要原因就是我们目前的收入水平低，预期收入增速比较快，而美国、日本这些国家的收入水平已经很高，所以收入增速慢下来了。如果一个国家、一个城市预期收入快速增长，而房价反映未来的中高收入，那这个国家或城市的房价收入比就会很高。日前，美国、日本已经进入稳态阶段，未来的收入不会比现在的收入高多少，因此房价收入比就不高了。

所以，一个城市的房价收入比高，不一定说明那个城市的房子贵，因为很可能是那个城市的增长潜力好，反之亦然。简而言之，房价是对未来收入的提前反映。