房屋税对房屋需求影响较小，可间接降低房租

除黄金外，还有其他商品的数量不能迅速减少。因此，如果这种商品涨价致使需求减少，那么对这种商品所征的税就会由商品所有者负担。

房屋税就属于这一类。这种税尽管由房客支付，但却往往以减少租金的方式落在房主身上。土地产品年复一年地被消费和再生产，许多其他商品也是如此。因此它们能迅速地达到需求水平，但却不能长期地超过其自然价格。不过由于房屋税可能被看成是房客支付的额外租金，其趋势便是要减少年租金相同的房屋的需求，而不会减少其供给。因此，房租会降低，部分税款将由房主间接支付。

亚当·斯密说：“房租可分成两部分：其中一部分可恰当地叫做房屋租金；而另一部分通常称为地皮租金。房屋租金是投入在建造房屋上的资本利润或利息。要使房屋建筑业与其他行业处于同一水平，在进行担保放贷时这笔租金首先应该足以支付其资本应得的利润，这是很有必要的。另外，要足以使房屋的经常性维修能够得到保证，换句话说，要在一定的年限内更新用于房屋建筑的资本。”“如果按照货币利息，房屋建筑物在任何时候所产生的利润都大于此，很快它就会把大量资本从其他行业吸引过来，直至把利润降低到它的适当水平为止。如果它所产生的利润无论在什么时候都比这一数额低很多，其他行业很快就会从该行业中吸收大量资本，直至这种利润再次回升。全部房租中任何超出足以提供合理利润的部分都必然归于地皮租金。在土地的所有者和房屋的所有者不是同一人时，多数情况下都支付给前者。[1]远离大城市的乡村房屋，有许多可供选择的地皮，地租是微不足道的，或者说不会多于把该房屋所占的面积用于农业上时所提供的数额。在一些大城市市郊的乡间别墅，有时地皮租金高出许多。这些地方特别便利，风景优美，往往需要支付高价。一般说来，大都市中房屋需求量最大的地区地租最高，这种需求的原因可能是由于工商业的关系、娱乐和社交的关系，也有可能是为了虚荣和追求时髦。”[2]对房租所征的税不是由房客负担的，而是由地皮所有者负担的，或可以由房主负担。在一般情况下，可以认为全部税款最后都由房客直接支付。

如果税金适度，国家状况平稳或者蒸蒸日上，房客没有理由满足于较次的房屋。但如果税额很高，或有其他原因减少对房屋的需求量，房主的收入就会减少，因为房客会用减少租金的方式对这种税进行部分补偿。不过，很难说房客用降租的方式所节省下来的那部分税会有多大比例落在房屋租金和地皮租金上，或者可能两者都受到影响。虽然房屋损耗缓慢，但肯定是要损坏掉的。只要建房利润不恢复到一般水平为止，人们就不会建造新房，所以房屋租金经过一段时间就会恢复到自然价格水平上。由于房主只有在房屋使用期间内才能得到房租，所以即使在最差的情况下，他支付这种税的时间也不会超过这一期间。

因此，这种税最终要由房客和地皮所有者支付，但是“最终支付的税款会以什么比例在他们之间进行分配是一个不易确定的问题”。亚当·斯密说：“这种分配在不同的情况下可能是极为不同的，情况的不同可能使这种税对房客和地皮所有者产生不同的影响。”（《国富论》第五篇，第二章。[3]）

亚当·斯密把地皮租金看成是特别适于征税。他说：“地皮租金和土地的一般租金是在许多情况下所有者无需自己照料而享有的一种收入。虽然要从他手中将这笔收入抽走一部分以支持国家开支，但是不会因此而妨碍任何产业。纳税后，土地和社会劳动的年产量，还有全体人民的实际财富和收入会与以前一样。因此，地皮租金和土地的一般租金也许是最能经得起征收特别税的一种收入。”[4]必须承认这些税的效果的确如亚当·斯密所说的，但仅对社会的某一特定阶级的收入征税肯定是不公正的。国家的负担应当由全体人民按其各自财力负担，这是亚当·斯密所提到的支配一切赋税的四条原则之一。租金通常属于那些经过多年劳作获得收益、将其财产用来购买土地或房屋的人。[5]对土地房屋征收不平等的税，当然违背了保障产权这一应当永远奉为圭臬的神圣原则。值得惋惜的是，地产让渡时担负的印花税极大地妨碍了将这些地产让渡给那些最有可能发挥其生产能力的人手里。如果考虑到被当做唯一适合纳税对象的土地不仅会降低价格以抵补纳税风险，而且由于这种风险的不明确性和不确定的价值，它会成为投机目标，因此它比正常行业具有更大的赌博性质。人们可能会看到，在这种情况下，土地可能会容易落到有更大赌博品性的人手里，而不易落到最有能力使用土地和具有冷静头脑的人手中。(www.xing528.com)

[1]李嘉图此处略掉亚当·斯密的一句话，下一句与原文也有出入。

[2]《国富论》，坎南版，第二卷，第五篇，第2章，第324～325页。

[3]《国富论》，坎南版，第二卷，第326页。

[4]《国富论》，坎南版，第二卷，第五篇，第2章，第328页。

[5]第一版无“或房屋”三字。