上海市零售业：稳步发展并引领市场繁荣

2012年到2013年上半年上海市零售业发展稳定，在扩大消费、改善民生、引导生产、保持市场繁荣等方面发挥了积极作用。

一、零售业发展总况

连锁的空前发展已成为零售业的普遍态势。零售业的连锁经营化程度高，市场份额高度集中，规模经济效益凸显。至2012年末，上海市连锁商业网点达到13942家。其中，连锁超市门店2443家，便利店超过6400家。全年连锁商业销售额2202.63亿元，比上年下降4.6% （见图2-1）。

（一）零售商圈形成差异定位

上海零售企业的布局已经形成了拥有10大都市商业中心、24个区域商业中心、10个特色功能区、24条风情专业街和40多个新型社区商业中心的多中心、超广域、网络状的新商业布局体系（见图2-2）。

图2-1 2012年上海市限额以上零售业主要商品分类销售额

图2-2上海商圈分布图

各类商圈已形成差异定位，各具特色（见表2-1）。

表2-1上海六大商圈简况

徐家汇SUB—CBD商圈已成为上海的文化中心之一，年零售总额80多亿，是上海成长最快的经济商圈。

南京东路商圈被称为“中华第一街”。南京路步行街位于城市的中心，是游客游玩上海的必经之地。南京东路商圈的定位以中档商品为主，聚集了许多百年老字号。

南京西路商圈毗邻南京东路，是上海最高档的一条街，成为上海国际品牌与高档品牌的聚集地。南京西路商圈从东到西可以划分为休闲、时尚购物、宾馆、文化和旅游五大区域，形成特色。

淮海路商圈东段以写字商务楼为主，西段以专业特色店与百货为主，消费群体主要是本地中高档消费者，成为上海白领小资的最爱。

浦东陆家嘴商圈是上海最主要的CBD中心，已有四十多家跨国公司和一百多家金融机构入驻。上海销售量最大的百货“八佰伴”即位于陆家嘴商圈。

五角场商圈是上海东北部唯一的商业中心，是集购物、休闲、餐饮、科技、健身于一体的市级商业中心。五角场商圈的一大特色是毗邻复旦、财大等大学校园，以及众多居民区。

（二）网上零售成为发展的新趋势

统计显示，近5年全国社会消费品零售总额平均增长约为15%，而网络零售的增长几乎是100%，随着更多购物人群的加入和购买频率的增加，网购正在成为传统零售商新的利润增长点。2012年，上海电子商务交易总额7815亿元，同比增长41.9%。其中，B2B交易额6710亿元，占86%；网络购物交易额1105亿元，占14%。 2013年上半年上海无店铺零售额增长46.9%。其中，网络购物零售额200.86亿，同比增长57.4%，增速居各零售业态之首。

受网络购物等新兴消费业态的分流影响，传统商业业态经营压力加大。据统计，2013年以来连锁经营协会会员单位市内网点同比减少2600余家，降幅超过10%。社会消费习惯的改变深刻影响着零售业业态的发展和结构。

面对迅速发展的电子商务，上海传统的商圈和商业业态正在进行转型升级。近年来，上海一批优质的传统商贸企业正进军电子商务。百联集团、光明集团、锦江集团等传统商贸企业转型发展网上销售业务；麦德龙、大润发等外资大型连锁超市也开始进军电子商务；沃尔玛、苏宁易购等国内外知名零售企业区域电子商务总部纷纷落户上海。访问量和销售额较大的网店主要集中在家电和百货企业所营运的平台。南京路、北京路等知名商业街或商圈纷纷开辟网上商城，四川北路率先在市级商业街全程铺设wifi网络，将四川北路打造成为智慧商业街区和时尚消费体验新地标。虹口区通过在四川北路沿线和重点商户室内公共区域铺设wifi网络，实现公共区域wifi“全覆盖”、“全天候”、“全免费”的无线网络环境。百联、苏宁、国美、农工商、光明等“商贸大亨”都在加快线上业务发展步伐，开拓营销渠道，增强企业综合竞争力。苏宁易购华东二区总部正式落户上海，它从单纯的家电零售向全品类的电商巨头转型，2012年销售量猛增5倍。

零售企业拓展电子商务受到政府的全力支持。《上海市电子商务发展“十二五”规划》明确了电子商务今后五年的发展方向、目标和举措。《上海市战略性新兴产业发展“十二五”规划》也明确将电子商务与新型贸易现代化列为15个专项工程之一，对符合要求的电子商务项目给予一定比例的资金支持。通过上海市自主创新和高新技术产业化重大项目专项资金、服务业发展引导资金，支持建设一批电子商务平台和重点企业。同时，给予35家电子商务类企业宽松的人才落户政策。

金融和物流业的推进，也助力网络消费再上新的台阶。上海是我国内地非金融支付服务机构数量最多、最集中的城市之一，目前共获得51个非金融机构支付业务许可证，占全国已发196个许可证数量的26%。

与网络购物匹配的物流服务体系，也在不断完善之中。易迅网在上海市区内开通了“一日三送”的配送服务，成为国内首家提供晚间配送的B2C公司；京东商城华东区总部设在嘉定工业区，其亚洲1号库配送范围覆盖上海、江苏、浙江、安徽，是集商品存储、订单处理、分拣、配送功能于一体的电子商务运营中心；申通、圆通、宅急送等物流配送企业，加强了与国内各大电子商务交易平台的合作，实现快递物流服务从订单处理到送货上门的全程信息管理。

（三）多业态发展成为企业竞争的重要手段

多业态发展是企业应对竞争的重要战略手段。发展的前提是企业要达到一定规模，主营业态模式相对稳定，运营管理比较健全的情况下才较适合采用。 目前国内的连锁企业除了几家全国性的大企业之外，大多是一些在区域发展上有优势的企业，在经营超市、大型超市的基础上，又向便利店、购物中心等业态延伸。一方面可以利用对当地市场了解的优势；另一方面可以避免单一业态所造成的经营风险。同时，一些跨国企业在经营大型超市的基础上，也开始向其他业态延伸，如便利店、社区型购物中心、区域型购物中心等。从国际零售业发展规律来看，多业态发展将是零售企业发展的一个长期趋势。

（四）政府对零售业大力扶持并同步整顿

《上海市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出，要将上海打造成经济、金融、贸易和航运中心。为此，上海市制定了加快构建现代市场体系，集聚高能级、有活力的贸易主体，打造时尚购物之都和营造国际一流的商贸环境的规划。

上海将推动的自由贸易区的建设，将拓展经济增长的新空间，增强区域经济活力，提升零售业景气度。 自贸区的建设将推动税收创新、监管创新、行政法规创新，若后续政策范围扩至全市，将使区域零售行业及相关服务行业受益，又将助力上海零售业迈上一个更高的台阶。

政府的其他政策也使零售业受益良多，备受关注的银行卡刷卡费下调为零售企业节约了大量资金，并最终减少消费者的负担。零售行业平均利润率只有2%左右，而降低刷卡费前，银行刷卡手续费高达0.5%～1%。据统计，超市业平均刷卡消费比例达35 %；百货、家电业超过60%，因此企业每年承担刷卡手续费少则几百万元，多则上亿元。刷卡费几个百分点的下降便会减少企业的一大笔成本。

扶持的同时也在整顿。针对零售业中收取通道费等问题，商务部等五部门发起联合整顿大型零售企业的行动。清理整顿主要针对利用市场优势地位向供应商违规收费的超市、百货店、电器专业店等大型零售企业及其下属门店。清理整顿的内容主要包括：规范零售商收取使用促销服务收费行为，禁止各种违规收费行为，零售商向供应商收费要落实明码标价要求等。

二、大型超市

（一）发展现状

自大型综合超市进入国内市场以来迅速为消费者所接受，其在上海的发展已近饱和状态。上海市大型超市的发展有以下两个特征。1.发展速度趋缓

大型综合超市是各连锁业态中发展速度较快的，这表现在销售规模和门店数的快速增长上。 目前大型超市已经进入了饱和期，到2012年底，包括世纪联华、农工商、家乐福、沃尔玛、乐购、麦德龙、大润发、好又多等国内外品牌在内，沪上营业面积在6000平方米以上的大型卖场就有近200家。在商业中心区的大型超市过量布点，造成了商圈重合，以及过度的商业竞争。大型超市的主要竞争手段是低价，超饱和布局的后果就是残酷竞争和低营业额。

可以说，大型超市在上海等一级城市的“跑马圈地时代”已经终结。沃尔玛在2013年4月连关三店，乐购镇宁店于5月31日关闭。数据显示，2012年外资零售企业沃尔玛、家乐福、乐购在华开店幅度同比平均降低27%，且都出现了关店现象。

大型综合超市发展趋缓的原因有多种，除了受到购物中心和电子商务的冲击外，还有租金攀高和人力成本增加等成本因素。

受到购物中心的巨大冲击。根据2012年上海连锁经营研究所对沪上220家大型综合超市的调查，大型综合超市是否位于购物中心与其人流量和销售业绩有直接关系。处在大型购物中心里的大型综合超市人流量最大，销售业绩最好；大型综合超市具有收银线之外招商区，形成以大型综合超市为主力店的社区购物中心的人流量和销售业绩较好；独立的大型综合超市，且没有其他商业设施配套的人流量和销售业绩最差。

受到电子商务的巨大冲击。上海等一线城市的网购普及度和网民的购物频次已经非常高。2012年，我国电子商务零售额已超过1.2万亿元，占社会零售商品总额约7%。作为我国最大的C2C电子商务网站的淘宝网，2012年的交易总额突破1万亿元。电子商务对大型综合超市的影响主要体现在非食品类商品上。首先，电商在可选择性上远远高出超市。一般来说，大卖场的商品种数不会超过4万，而电商则超过了100万。电商商品中的绝大部分都是非食品类，至少有80万个品种，这也就意味着，对于消费者而言，在网上的选择机会是线下的40倍。其次，电商产品的个性化和专业度更高。一方面，在挑选商品的专业帮助上，互联网可以提供比线下更多的专家；另一方面，网店的商品介绍更详细，从产品属性到顾客评价形成了对商品的全面介绍。最后，电子商务的价格优势具有最大的吸引力。一般来说，网上的价格平均要比线下实体店价格低5%～20%，这是消费者很难抗拒的。另外，非食品类商品已基本上实现了标准化，顾客在购物时对其品质的担忧不大，这使得网商在非食品类上的竞争力全面超越了线下门店，这让那些主要依托非食品类来支撑门店盈利的大卖场很难应对。

大型超市成本大幅提高。外资零售进入中国高峰期是在20世纪90年代中期，许多店铺与业主签约的租赁期目前陆续届满，合同到期的重新签约会面临租金的大幅上涨，涨幅一般在2倍以上。同时，人力成本也在不断上涨。2013年4月，上海市调整最低工资标准为1620元/月，成为全国最高。上海市人力资源和社会保障局也发布了2013年的社会保险费缴费标准。企业的人力资源支出将提高，聘用全日制的最低工资员工其基本工资加上各类保险约为3000元/月。成本的提高使许多门店不能维持利润并续约租赁合同，战略调整在所难免。

2.外资仍占主导

外资零售企业将上海视为战略高地，通过采取“直接开店+并购”的方式，迅速占领了优势地位。外资企业总体保持较快的发展速度，且开店和销售增幅基本保持同步。2012年，主要外资大型超市新增店铺131家，在上海的门店数量达116家（见表2-2）。无论从店铺数量看，还是从销售额看，外资企业占大型超市的市场份额均在80%左右。以几家典型企业的平均效益来分析，外资大型超市的单店平均销售额约为2.75亿元人民币，而内资为2亿元，相差较大。并且，在经营管理水平、创新能力等方面也存在较大差距。

表2-2 2012年主要外资超市新开门店数

一方面，各地的优惠招商政策使外资超市更容易进入或抢占到战略要点，形成先发优势；另一方面，外资超市有更丰富的运营经验，更高效的供应商管理能力和系统整合能力。 目前，外资企业无论是在店铺数量还是单店效益方面都高于本土企业。

（二）发展趋势

1.差异化发展

一部分大型超市将融入购物中心或社区商业中心，从单一的卖场转变为综合服务中心，以更好地满足消费者的需求。

另一部分大型超市将转型为高端超市。超市将从“一站式购物”进入细分市场时代，形成本土化和差异化的竞争格局。高端超市主要销售进口食品和生鲜类产品，一般采取自购自营的经营模式。华润万家旗下高端精品超市Ole，已突破18家，2016年将达50家，其定位就在于满足高端顾客对进口食品和优质商品的需求。向高端超市的转型不仅仅是商品价格的提高，关键还在于构建自主采购的合理模式，以及提供高附加值的服务。

2.强化生鲜，突出主力商品

生鲜类产品对鲜度要求高，将成为超市应对电子商务的最佳着力点。以生鲜为主力商品的大型综合超市越来越受到顾客的欢迎。生鲜食品经营的方式也在不断地发生变化，由最初的食品材料发展到现场加工食品，再到半成品和熟食。生鲜产品线逐渐加深，能够为顾客提供更多样的选择。

近年来食品安全问题频发，凸显了传统、零散式的农产品供应方式难以保证生鲜农产品的安全。禽流感事件更暴露出了传统菜场的禽肉产品在食品安全上的弊端。 目前上海部分超市已率先抓住时机开设了冷鲜鸡专柜，0～4℃全程冷鲜保存，保证新鲜营养。

3.自有化品牌

商务部发布的“关于‘十二五’时期促进零售业发展的指导意见”明确表示，“十二五”时期将鼓励百货、超市等零售企业提高自主经营比重，建立健全买手培训制度，扩大买断经营商品范围，依据顾客消费需求开发自有品牌。国外不少大型零售商都经历了从以一般品牌为主逐步发展为自有品牌为主的过程，有的大型零售商的自有品牌达到20%～25%。 自有品牌具有风格独特、价格低廉、统一设计、统一货源、统一价格等优势，可以形成系列产品，尤其适合特定顾客的需要。建立和发展自有品牌，充分发挥品牌效应已成为连锁零售业和大型零售商的发展趋势。

三、便利店

（一）发展现状

2012年上海地区的便利店达到6400余家，销售规模已达到100多亿元。市场占有率高的品牌包括好德、快客、可的、良友、全家、罗森、7-11等，平均每4000人就拥有一家，网点密集度全国最高（见表2-3）。

表2-3上海市场便利店品牌网点数

续 表

1.发展速度放缓，多数亏损

便利店的增长速度高于连锁经营企业的平均增长速度，门店数增长较快。多年来各便利店大都通过增加门店数的方式占领市场，同时希望通过门店数的增加摊薄经营成本和物流成本。

但是，近年增长速度有所减缓。2012年，在新开门店的同时，上海的便利店关闭了上百家店。2012年以来罗森已经关闭30多家店，农工商集团旗下的好德和可的也分别关闭了几十家门店，全家便利店在上海也关闭了三、四十家，7-11自11月起关闭店数量超过10家。

便利店经营面临一定困难，盈利能力有待加强。大多数便利店企业处于亏损状态，内部原因在于便利店不顾经济发展水平高速布点发展。亏损的外部原因包括：门店间的近距离竞争，上海平均消费水平还未能支撑便利店，以及店租和人工成本高涨等成本因素。据估计，2012年以来店租平均至少涨一成以上，有些地区甚至翻一番。租金成本和人力成本约占总营业收入的30%，使得便利店盈利困难。

2.国内品牌显现优势

在外资便利店进入国内市场以后，内资便利店是在全面复制外资模式的基础上建立起来的。无论在经营商品内容、经营方式、服务方式、门店形象系统等方面都存在很大的相似性甚至同一性。这种情况在便利店发展的初期并不是很大的问题，但随着便利店业规模的扩大、市场细化，需要形成便利店品牌个性形象的时候，缺乏个性和同质化的便利店只会造成行业内部的内耗和无谓竞争，对单个便利店系统树立个性化形象，吸引特定的消费人群不利。

在上海市场，品牌经过二十多年的竞争整合，已经初步形成了本土品牌与外资品牌并重的格局。本土品牌有快客、可的、好德和良友便利；外资品牌有罗森、7-11、全家和喜士多等。

从整体零售额来看，上海便利店业态在现代连锁零售通路中所占比重并不大，但知名品牌在结束外延式扩张之后，更加注重内部管理和信息化系统建设，单店经营效益在持续改善。本土品牌占据地利优势，借助其众多的网点，零售额位居前列的便利店品牌分别为好德、快客、可的和良友。

外资品牌重新进入上海便利店业态，7-11在统一超商的经营下快速扩张；TESCO旗下的便利店品牌Express也开始在上海布局；罗森株式会社结束与华联超市的长达近20年的合作，开始独立运营上海罗森便利店网点。

（二）发展趋势

随着中国经济的发展和城镇化进程的加速，便利店的前景依然看好。 日本平均2500人就拥有一家便利店，中国台湾地区2300人拥有一家便利店。按上述标准，上海便利店的容量将是1万家，还有非常大的发展空间。

1.增加便利性服务

很多便利店已经认识到行业同质化现象不利于树立良好的市场形象，也不利于增强市场竞争力，更不利于增强盈利能力。因此，便利店提供特色的便利服务将是未来几年便利店系统发展的方向。

便利店的发展应该不再是传统的商品提供者，而是一个满足日常生活服务的提供者；不再是销售商品的场地，而是销售服务的场地。要让便利店成为特定人群的生活方式的提供者，成为提供生活服务的平台。服务项目包括传统项目，如公用事业收费。很多店铺一天的商品销售收入不到5000元，而水、电、煤气、电话的收费就达上万元甚至几万元，过年等节假日的量更大。还需要包括代收代付项目，如手机和公交卡充值、售卖彩票、代收发快递、各种罚款的交付，以及学生学费的交付等。促销活动也应当从目标客户的生活习惯入手，为其生活的便利而服务。

2.为网络零售提供配套服务

发挥网点优势，与金融、快递、网购等展开合作，提供线上消费的配套服务。随着网络购物的发展，人们的购物模式趋向线上购物。但是，由于网络购物的特殊性导致了物流昂贵、送货时间长、购物质量依旧匮乏、远距离鉴别困难、退换货无保障等问题。便利店因为有实体店的信誉保证，在一定程度上打消了消费者网购的疑虑。便利店与网络零售商的合作将能在一定程度上解决消费者网购的困扰，同时也为便利店自身带来新的利润增长点。

利用便利店便捷的选址以及强大的配送能力来展开配送服务已成为国外便利店普遍的做法。便利店能在门店正常经营的同时为网络零售商提供物流配送服务。便利店还可以为网络零售商提供付款服务和退换货服务。在便利店未来与电子商务接轨的必然趋势下，通过开通电子商务平台拓展其服务内容、开通网络经营模式、为网络零售商提供服务，便利店将面临一个新的发展机会。

3.自有品牌提高便利店盈利能力

开发低价自有商品，与店内较高价格的商品形成对比，将盈利能力转移到自营商品上来。便利店自有品牌的商品主要是食品，针对顾客特点研发即食商品，吸引顾客早餐、中餐和宵夜都到便利店购买。同时，自有商品的开发要有营销方案相配合，如投放电视广告，在卖场先派送，然后试销，在不断征求顾客意见的过程中持续改进与更新。

四、百货

2012年到2013上半年，国际国内经济形势低迷，市场消费需求疲软，在电商企业的发展挤压下，上海百货业发展遭遇了前所未有的“瓶颈期”。 2012年上海百货店销售额仍以八佰伴居首，全年销售额达到45亿元，这一成绩在全国百货业排在第八位。在2013年1月的上海百货店销售额排名中（见图2-3），八佰伴、南京路新世界、第一百货、东方商厦（徐汇店）和久光百货位列前五强。

2013年上半年消费回落，但在全市回落的趋势中，上海8个郊区区县却表现抢眼：社会消费品零售总额平均增长14.1%，增速高出中心城区7.2个百分点。其中，嘉定以高达23%的增速领跑。

图2-3 2013年1月上海百货店销售额排名

（一）发展现状

1.百货业遭遇发展瓶颈

2012年上海55家百货店累计实现销售额305亿元，同比下降1.1%，是自2010世博年以来首次出现的负增长。55家百货中，有53%的企业销售额同比下降，其中23%的企业销售额降幅达到两位数。在排名前20的百货店里，就有11家企业出现同比下降，其中4家降幅超过10%。

百货业发展滞缓的外部原因一方面来自网络购物的强大冲击力，另一方面来自购物中心的业态竞争。

百货业发展滞缓的内部原因包括同质化严重和成本上升。某些时尚女装品牌几乎每个商场中都有，同质化现象在女鞋、化妆品中更为明显，让消费者对商场产生“千店一面”之感。

租金、人力成本不断提升。10多年前，很多商业地产项目都以低价出租，而商场的物业租金签署周期一般在10～15年。近年来众多百货企业面临租约到期重签，商业地产租金的暴增致使行业门槛日益提高。2012年关门的商场中有淮海中路商圈的第一百货淮海店、奉贤区的金叶商厦、浦东川沙的锦丽华商厦、四川北路的春天百货，以及淮海路上的二百永新等。

2.注重节日营销

在促销时间的选择上，百货店避开“双11”、“520”等人造节日，选择电商重大节日的中间节点，与电商促销展开“错位战”。

同时，百货店的各大促销节日均有提前，并保持促销力度不减，促销周期拉长。2012年各大百货的营销启动时间不断提前。五一节、端午节的促销活动提前一到两周，年末迎新促销活动甚至提前一个月。

在促销的范围上，与电商企业以某一单品类开展促销不同，传统企业促销往往是从化妆品到首饰珠宝、服装鞋帽、3C数码，乃至餐饮等相关整合促销，并注重促销方式的与时俱进。例如，新年期间，部分商场为吸引人气、缓解跨年高峰支付压力，引入线上线下跨年新模式。新世界城通过大众点评网开发了团购券；第一八佰伴首次开辟网上支付通道，与百联E城合作提供商品预定和网上充值服务，避免月底当天结账排队。实体商场线上线下热烈互动，提升人气的同时也拓宽销售渠道，使跨年营销更添多元色彩。

上海百货店加强节日促销，从女人节、五一节，到购物节、圣诞节、新年，不仅有促销力度，还创新促销方式。2013年元旦当天，上海市25家重点百货、购物中心共实现销售同比增长11%；2013年“五一”3天共实现营业收入33.77亿元，同比增长18.8%。

（二）发展趋势

近几年来百货业门店数量快速发展，各区域百货龙头企业都在进行扩张。但是，千店一面，商品缺乏差异，单店销售额整体下降，消费者对品牌忠诚度越来越低；同质化严重，竞争激烈且无序；经营模式单一，过多依赖联营模式；国际巨头对中国市场的渗透日益加深。这些都是中国百货业当前所面临的挑战。此外，近年来电子商务蓬勃兴起，网络购物跳跃式发展，对传统实体的零售市场带来了巨大挑战，也形成了重大机遇。

在当前经济形势下，消费者的消费心态和市场消费结构都在发生着巨大变化，百货行业在面临着新的挑战的同时，也出现一些新的变化和发展趋势。

1.经营差异化

目前零售业普遍采用联营模式，这种经营模式在确保商家利润、降低商家风险的同时，也导致了商业同质化日趋严重、价格战愈演愈烈，商业企业的竞争力下降，商家和供货商的利润均在下降。

百货业将向细分市场路线转型。个性化的商品组合或者独具特色的服务模式是打造企业特色，形成差异化的基础，百货行业尤其需要建立适应个性化和多元化消费时代的营销模式和市场商品组合，以形成品牌差异，扩大市场。因此，百货商场走差异化经营已成为一种必然趋势。这种差异化经营不单可以从商品特色经营上着手，还可以从服务理念上着手。由于消费者未来的需求趋向个性化，由此应运而生的特色主题百货店，将很可能在综合类百货大行其道的百货领域脱颖而出，成为零售企业新的利润增长点。增加差异化的同时，还要注重增加无法复制的线下购物体验，营造独特的人文环境。

2.增加自营比例

联营模式短期内难以被自营取代，但百货企业将逐步、有选择地提升自营的商品比例，培养专业买手，同时逐步开发自有品牌商品，显示企业独特的定位。

商品经营模式是决定零售企业盈利性的重要因素，而盈利性直接关系到零售行业可持续发展的潜力。百货店“自营”比例的提高有利于提高商店毛利率，有利于创出商店特色，商店品牌和商品品牌互相带动，避免同质化，摆脱价格战，增强吸引力，最终提高商店的核心竞争力。百货店“自营”比例的提高可以直接提高企业对品牌的话语权、控制力，实行差异化经营，从而提高利润水平。许多企业都在向这些方面努力，虽然由于资金能力、供应链管理等方面的问题发展较慢，但从长期来看这是一种必然趋势。

3.多业态经营

随着网点资源越来越稀缺，实力雄厚的百货店将推进多业态经营和资本扩张战略，大型的零售集团将会逐步收购区域性百货商场，保持并强化持续增长的发展势头。

百货店将进行自我转型，通过改装增容、开店拓业、多种经营等手段，扩大市场份额，提升经营效益，实现多元化经营。主要的发展方向将是购物中心、综合商业体。将单一购物拓展到吃穿住行、社交休闲，增加餐饮、娱乐等业态，满足家庭式消费。

拓展百货电子商务模式，形成线上线下的错位经营。利用传统百货的渠道优势、信誉优势，同时利用自有商品的优势，增加网店的吸引力，缓解产品库存和积压的风险。

五、购物中心

（一）发展现状

上海市购物中心稳步发展。2012年上海有购物中心90家，面积超过1100万平方米，占全市营业面积的18%，购物中心营业额已经相当于全市社会消费品零售总额的12.9%。截至2013年上半年，上海市购物中心数量已达到100家。

据商务部2013年3月统计显示，上海在建的购物中心项目建筑面积达93万平方米，在全球在建购物中心面积前十强城市中排名第八位。此外，2012年上海市重点监测的近80家购物中心共实现营业收入890.1亿元，同比增长7.4% ，其中零售业实现营业收入729.4亿元，餐饮业122.4亿元，服务业38.3亿元，分别占总营收的81.9% 、13.7%、4.3%。从发展速度来看，上海市购物中心正从快速大幅增长向稳步上升转变。

2013年，上海又将新增购物中心13家，宝龙、龙湖、协信、保利、中粮等企业已在上海规划购物中心。在今后几年中，上海在建和规划的项目也有100余家。

购物中心成为聚集人气的最佳抓手，除了购物消费外，更加强调购物环境、舒适度、体验度，提供的是一站式购物消费和一站式文化、娱乐、休闲、餐饮享受，甚至还配套了酒店、公寓等，成为全新的休闲生活中心。如万达商业中心除了超市、购物广场、专卖店外，还配套了地产、酒店、公寓、院线，全方位覆盖衣食住行。另外，如香港崇邦集团在上海的大宁国际，购物中心内有15幢楼，11个大小不同的广场，是一个全开放式的商场。

购物中心显现同质化趋势。各大购物中心内有7成以上的服饰品牌存在雷同现象。但是，大量个性化品牌却因商场的高门槛被挡在门外，商场方认为消费者对新品牌的认知度低，风险系数大。千店一面的购物中心导致了不能有效吸引客流，沪上约100家购物中心中，有人气又能盈利的项目仅占30%左右，其中友谊股份、万达、香港崇邦、新加坡凯德、香港恒隆等巨头营业收入占全市开业购物中心营业收入总额的约四成。

（二）发展趋势

随着城镇化的速度加快，购物中心将进入快速发展阶段，并以购物中心数量快速扩张和购物中心品牌开发为主要特点。

购物中心将从大而全向更具特色的主题模式转型。除了常见的都会型购物中心、区域型购物中心、社区型购物中心和生活广场型购物中心外，还将出现美式郊区型大盒子购物中心、交通枢纽型购物中心、旅游休假型的购物中心、地下购物中心、田园生态型购物中心等不同特色主题的购物中心。在上海，一些具有个性的购物中心正崭露头角，如K11定位为时尚文化艺术中心，商场内会定时举行免费的艺术展览；嘉定的嘉亭荟融入了许多自然元素，商场中庭全部采用自然采光和新鲜空气，成为一个“绿色低碳”的商业中心；正大广场定位为“家庭娱乐消费中心”，汤姆小熊、玩具反斗城等一批知名娱乐、玩具业态被正大广场招揽至旗下。

购物中心将根据社会热点、文化特色、时尚风潮和消费水平来界定功能空间，来满足不同层次的消费需求，延长消费者在商场的停留时间，创造消费机会。随着经济的发展和人们生活水平的提高，人们对购物环境的要求也越来越高，购物中心不断探索同时满足人们的生理和心理需求。购物中心要重视体现功能服务和体验式消费，注重消费者在空间当中的行为、生理、心理等因素，成为体现市民生活理念、审美情趣、创意取向的场所，形成购物中心和电商的错位。(www.xing528.com)

六、点评：零售业自营和自有品牌发展趋势

商务部发布的“关于十二五时期促进零售业发展的指导意见”明确表示，十二五时期将鼓励百货、超市等零售企业提高自主经营比重，建立健全买手培训制度，扩大买断经营商品范围，依据顾客消费需求开发自有品牌。

目前零售业普遍采用联营扣点模式。这种经营模式在确保商家利润、降低商家风险的同时，也导致了商业同质化日趋严重，价格战愈演愈烈，商业企业的竞争力下降，商家和供货商的利润均在下降。商家为保利润而提高进场费、扣点及摊派各种费用，使零供矛盾日益突出。社会各方面对取消联营扣点模式、恢复自营模式的呼声日益高涨。

（一）自营和自有品牌的优点

实行自营是我国零售业提高竞争力，与国际零售巨头抗衡的一个大趋势。与目前普遍采用的联营扣点模式相比，自营和自有品牌对于零售商来说有许多优点。

1.有利于提高商店毛利率

目前国内百货行业的销售毛利率为20%左右，而欧美采取自营模式的百货行业其销售毛利率为40%左右。 自有品牌的毛利率则还可以更高一此。

2.有利于创出商店特色

商店品牌和商品品牌互相带动，避免同质化，摆脱价格战，增强吸引力，以最终提高商店的核心竞争力。

（二）前后背景比较

计划经济时期没有什么“引厂进店”、“联营扣点”，零售商店基本全部自营，实行“买断经营”。零售商有一部分自有品牌，主要是“前店后工场”和“商办工业”品牌。现在零售商店自营和自有品牌的环境已经发生了翻天覆地的变化，与计划经济时期大不相同。

1.供求平衡方式不一样

计划经济时期好多商品凭票、凭证供应，按人按户发放的票证发出去多少，商品就准备多少，按票证卖商品，供求平衡非常容易，商店之间没有竞争；而现在各地商业发展、郊区商业发展，消费购买又不受票证限制，城市间购买力流动普遍，商店之间竞争激烈。

2.品种丰富程度不一样

计划经济时期商品品类、品种极其单调，商店摆放样品较少，所需铺底资金额度较小，而且周转很快；而现在消费者对零售商店的挑选性要求越来越高，品类、品种单调就无法吸引消费者，商店所需铺底资金越来越大。

3.买卖双方主导地位不一样

计划经济时期是“卖方市场”，商品供不应求，零售商店很少会出现积压；而现在是“买方市场”，大部分商品供过于求，季节性商品几乎不可能在落令前全部卖空，过季积压是常事。

（三）回归自营的难点

由于以上所分析的背景变化，尽管自营呼声很高，但实际进展缓慢，零售业回归自营的主要难点是以下四点。

1.商店所需员工大大增加

“联营扣点”可以由供货厂商派的营业员为主，而自营则需商店自己安排营业员、采购员、管理人员等也都需要增加。人员的增多将导致人工成本和管理成本快速增加。

2.商店所需资金大大增加

“联营扣点”商品铺底资金全由供货厂商承担，而自营则需商店自己承担，延期付款的话时间一般不会超过2个月。

3.对员工素质要求大大提高

对于“买手（”采购人员）来说，商品进多了会造成积压，进少了则会错过旺季。哪怕是适销对路的商品，也可能积压。对于连锁百货、连锁服装零售行业来讲，不同城市、不同地段，消费需求、消费偏好千差万别，对“买手”的要求就更高了。

然而，“买手”不是一朝一夕能够培养出来的，除了需要掌握零售商业的基本知识以外，还需要经历很长一段时间的实践磨炼。

4.商店经营风险加大

“联营扣点”的经营风险基本由供货厂商承担，商店“旱涝保收”；而自营后，积压、动销缓慢、错过销售旺季、坏账等风险均由商店承担。

（四）开发自有品牌的基本要求

零售业开发自有品牌的难度更大。首先，零售企业必须具有良好的声誉和企业形象。其次，必须要具备自营所需的各个条件，而且对企业的经营规模、资金实力、经营能力等有比自营更高的要求。一是以较高的自营比重为基础。二是更强的资金实力，能够满足品类丰富的自有品牌从设计、原料采购，到生产、销售等的铺底资金需求。三是更大的经营规模要求，不只是单体规模大，更主要的是通过连锁发展而形成的规模，从而具有较强的议价能力和摊薄各种成本，保持商品的价格优势。为了突出差异化，创出自己特色，一般来说必须买断整个生产线，这就需要足够的卖场来消化。四是管理的要求。 自有品牌需要零售企业从设计、原料、生产到销售，对代工生产企业进行全程控制。

（五）零售业发展自营和自有品牌的思路

零售业回归自营，开发自有品牌还有漫长的路要走，买手模式全面推行可以说是任重道远。笔者认为，应循序渐进，逐步试点，稳步推进。试点和推进的顺序是：先自营，后自有品牌；先少部分商品，取得经验后全面推开。

（1）自营从部分品类开始，先易后难，不可盲目全面铺开。比如，化妆品、家用电器、数码产品、黄金珠宝等目前想实行自营，开发个性化产品比较难。拟先从服装、羊毛（绒）衫、鞋类、包袋试行。

（2）从增加买手、培养买手开始，然后逐步培养设计、开发人员，再采购原料、掌握特色面料等。

（3）凭借商店良好的信誉，与供货厂商约期付款，适当延长账期，缓解铺底资金压力。

（4）先做好国内采购，再扩展到全球采购。

（5）注重细节，改变细小环节可能带来大变化。比如，是否可以探索改变卖场陈列方式。计划经济时期，商场普遍采用以品类、品种分类陈列为主；目前采用联营扣点模式较多以专柜、专厅按品牌，或按生产企业分类陈列；今后普遍采用自主经营模式和自有品牌模式以后，有一部分陈列仍应回归到以品类、品种分类为主陈列。对部分商品，可以探索新的陈列方式，细节变化可能会产生大影响。

欧洲有的百货店和鞋类专业店，鞋子陈列是按照男鞋、女鞋的尺码来分类的，这样的陈列方式有两大优点：一是方便消费者选择，同一尺码、不同款式、不同品牌的鞋子放在一起，不用找营业员，自己可以直接挑选、直接试穿；二是有利于解决断码商品的动销问题。对于采用自营和自有品牌的零售商来说，断码、缺码商品的处理是个头疼的大问题。

七、点评：零售商向供应商收费问题

国家商务部、发改委、公安部、税务总局、工商总局联合下发关于“清理整顿大型零售企业向供应商违规收费工作方案”的通知，并于2012年上半年在全国集中开展清理整顿大型零售企业向供应商违规收费工作。零供矛盾主要表现在通道费与拖延货款。清理整顿是为了规范。从长远来看，还需完善商业法规、防止垄断、减少中间环节，零售商也应增加自营，开发自有品牌。

（一）通道费的由来及其反响

二十世纪九十年代中期，家乐福进入上海，带来了一套它在发展中国家的扩张模式：通过向供货商收取通道费、占压货款的方式，赚取后台利润，实现低成本的快速扩张。由于当时我国在反垄断、限制零售商滥用优势地位方面的法律法规不健全，国际零售巨头进入中国后，成功带进了通道费的商业模式。这种低成本扩张方式，很快得到了本土零售企业的效仿。然而，零售商与供应商的主要矛盾就在通道费与拖延货款的问题。

早在2006年11月，国家商务部等五部委联合颁布的“零售商供应商公平交易管理办法”开始实施。这个管理办法主要就是为了规范、协调零售商与供应商的相互关系，但通道费问题没有得到根本解决。

1.从供货商来看

对收取通道费反响最大的主要是一些小企业、小供货商。他们反映，去掉各种名目繁多的通道费后就没有多少利润，有的甚至亏本了。有的零售商规定销售额必须要达到多少金额的商品才能进入商场，即要求保底。而那些小企业、小供货商缺乏这样的能力而无法进场。这样就限制了一些小生产企业、小供货商的发展。有的生产企业为了压低成本，在产品质量上打折扣，甚至偷工减料，以次充好。

有的人认为通道费推高了物价。因为通道费成本最后还是要体现在零售价上，让消费者来承担。

2.从零售商来看

供应商对零售商同样也存在“有失公平”的地方。比如同样一家供应商，给外资零售商供货的价格与给内资零售商的价格就不一样。为了引进一些国际知名大牌，一些商场只能按照供应商的要求倒贴装修费，甚至给予减租、免租等优惠。

目前零售行业已经成为微利行业，零售行业的平均销售利润率只有1%左右，有的还是亏损的。从零售上市公司的财务报表来看，销售利润率并不高。超商行业（超市、大卖场、便利店）毛利率较低，大多在15%左右，而店铺租金、员工工资等经营成本不断上升，商场全靠通道费维持。如果没有通道费，企业就要亏损。

（二）整顿主要是为了规范

这次五部委联合清理整顿，并不是说所有费用都不许零售商收。关键是：搞清楚哪些费用属于正常的，可以收；哪些属于利用优势地位损害交易对方利益而不能收。如果收的话，该怎么收。

五部委下发的“方案”，对清理整顿的内容作了明确的规定：规范促销服务费、禁止违规收费、落实明码标价。“方案”明确指出：“零售商利用市场优势地位，向供应商收取的合同费、搬运费、配送费、节庆费、店庆费、新店开业费、销售或结账信息查询费、刷卡费、条码费（新品进店费）、开户费（新供应商进店费）、无条件返利等均属于违规收费。”零售商必须将所收取的促销服务费登记入账，并按照规定纳税。

规范的促销服务费可以收，但落实明码标价必须事先在合同中写明，必须入账。“反不正当竞争法”早有规定：“经营者不得采用财物或者其他手段进行贿赂以销售或者购买商品。在账外暗中给予对方单位或者个人回扣的，以行贿论处；对方单位或者个人在账外暗中收受回扣的，以受贿论处。”显然，这就以法律的形式明确禁止各种账外给予的费用。

（三）标本兼治，建立长效机制

这次清理整顿将持续半年时间，从长远来看，还需要标本兼治，建立长效机制。

（1）规范各种收费。其实，要把流通成本真正降下来，还需规范其他相关收费。收费不规范的问题不仅仅在“商流”领域存在，在“物流”领域也较严重。比如，关卡层层的公路居高不下的“买路钱”，使得蔬菜等农副产品从田头进商场后“身价”大涨。还有电子商务、团购网站等无店铺销售的“上架费”、“进场费”和拖欠货款等也需关注。

（2）完善商业法规，防止垄断。零售商向供货商收取的一些费用是凭借优势和垄断地位坐地收钱的。所以，这次五部委清理整顿的大型零售企业需要同时满足三方面条件：最大单店营业面积超过6000平方米；门店数超过20家；2010年销售额超过20亿元人民币。这说明整顿主要是针对大型零售企业，因为大型零售商才具有优势地位。

只要大型零售企业处于优势和垄断地位，不管名义上是否收取，它总是拿得到这笔费用的。所以，从长远来看解决滥收费问题应该打破垄断，应当鼓励多渠道、多业态、多品牌、多种经济共同发展，充分的市场竞争可以消除垄断，有利于从根本上消除各种不合理的收费。

从长远来看，还要完善商业法规，依法治商。欧美发达国家通过严格的商业规划和审批管理制度实现大小商业企业的有序竞争。他们对大型商业设施建设进行审批管理的出发点不是管理投资行为，而是为了防止垄断，促进大中小商业的协调发展。政府不强调审批投资主体的投资行为，而是从为各类投资主体提供公平的竞争环境，保护消费者权益等出发确定具体审批管理事项，确保商业竞争的有序化和合理化。 日本商业政策法规中的大型零售店铺立地法、中小零售商业振兴法等都是对大型零售商业的扩张给予限制，对中小零售商业的发展给予鼓励。

（3）减少中间环节。实行“农商对接”、“厂商对接”。

（4）零售商业应逐渐增加自营比重。买断经营可以改变依赖通道费的盈利模式，避免拖欠货款和各种矛盾。百思买关店并不意味着自营模式的失败，以自营为主的零售企业成功的也不少。零售商自营应当循序渐进。随着商品品类、品种、品牌的日益丰富，商场的铺底资金需求较大。商场可以用厂店联营、代销、出租柜台、自营、自有品牌等多种经营方式，逐渐增加自营比重。

（5）开发自有品牌。

八、点评：万得城退出留给我们的思考

“他们走了，我们来了！”两年前，当百思买关闭中国门店，万得城进入时打出的这句广告语还犹在耳畔。而如今，万得城重蹈百思买覆辙，关店退出。万得城为什么会亏损退出，商业自营对不对，实体店“触网”行不行？

（一）万得城退出中国原因分析

1.对中国市场了解不够

一是中国消费者最关注的是商品品牌，而不是商家品牌。

在“商品品牌”和“商家品牌”这两大品牌中，消费者到底看重哪个？从大部分商品来说，中国消费者更关注商品品牌。比如，买的是海尔、上广电、海信、长虹，还是联想、方正、清华同方。至于在哪家商店买的，是国美、永乐，还是苏宁、京东，则不大重要。

家用电器则更加突出，同品牌、同规格型号的商品都是一条流水线上产出的，质量、功能都一样，售后服务也应该一样（大多由生产厂商负责）。消费者就会比价购买，哪个商家价格低就到哪家买。而且，家电品牌规格并不多，消费者不至于眼花缭乱，在网络信息时代，比价非常容易。

消费者如果有品牌忠诚度的话，主要也是对商品品牌的，对商店品牌的忠诚度就要淡薄很多。

二是中国消费者目前对价格最为敏感。

依目前的收入水平和消费观念，消费者对价格还是非常敏感。家电的单价比较高，相差一个百分点往往就是上百元，比较明显。消费者并不会因店家提供了良好的体验服务而忽略商品的价格。

2.进入时机并不理想

中国家电市场的需求在全球规模最大、增长最快，今后的潜力也非常大；但中国家电市场的供应特别充足，产能过剩的矛盾也较为突出；家电零售网点又较为密集，市场竞争激烈。万得城进入中国市场的这两年，也正是中国家电市场竞争最为惨烈的时期。国美、苏宁、永乐等本土家电零售巨头已经基本完成了“跑马圈地”。万得城进入中国以后，举步维艰，总共在上海才开了7家门店，与国美、苏宁等3000家门店根本不在一个等级上。采购、经营成本必然远高于本上家电零售巨头，亏损在所难免。

在万得城进入中国市场的前后，政府连续出台了家电下乡、家电以旧换新、节能家电补贴等几波拉动家电需求的大动作，有的政策万得城没有“赶上”；有的政策因为万得城店少，没有用足。大多实惠都被几大家电巨头享受了。

3.经营模式不合时宜

万得城采用买断经营的自营模式，所有品牌和产品实行统一的陈列方式和促销方式，不是按品牌，而是按品类分区，由自家的销售员进行销售。当然，场地租金、营业人员工资也都由万得城自己承担。

与买断模式相比，本土家电巨头采用的招商模式则较为简单，商家将一个个专柜、专厅出租给销售厂商，收取一定的租金或分成比例，大部分销售人员由厂商派遣，人员工资也由厂商承担。家电连锁所承担资金压力和风险都较小，这样能加快门店的拓展速度。

万得城采用自营模式，首先需要大量的铺底资金（出样、陈列商品所占用资金），其次是远高于招商模式的人工成本。在经营规模较小的情况下，商家的资金周转缓慢，资本回报率较低，而新开门店又需要源源不断的资金投入。资金“战线”拉得太长，拓展速度必然缓慢。

4.选址成扩张瓶颈

万得城曾夸下海口，到2015年门店数量超过100家。但是，在苏宁、国美、永乐等几大巨头布局已经形成的背景下，中国家电流通市场还有多少缝隙？开100家店铺，有现成的吗？零售扩张选址是头等难事，往往是你看中的地方，没有空铺；有空铺招你去的地方，大部分你看不上。而且，就算有空铺，租金是否合适，能否承受？在这些情况都没有把握的情况下，贸然放出开百家门店的豪言，未免有点轻率。要知道，苏宁、国美、永乐这些店铺是在十几年、二十多年发展中逐渐积累起来的。想快速拓展，找店铺往往就须出高价，人家才会把“鸡肋”让出来给你。

家电专业店理想的店址应该选在居民较集中的社区，因为家电商品主要顾客是居民，单位集团消费并不多，外来游客需求也少。如果店面选在商务区，成本太高。

万得城第一家店选在寸土寸金的淮海中路，一万多平方米的营业面积。这么好的地段，作为家用电器销售专业大卖场，有点大材小用。地段优劣与租金成本一般都成正比，地段好，租金必然就高。当然，将淮海店作为旗舰店，提高企业知名度，并充分展示经营商品，与消费者互动，树立企业形象，以带动其余门店销售，也是一个很好的策略。因为旗舰店算整体效益，不只算局部（单店）效益。旗舰店上的投入，一部分相当于广告费。但是，万得城两年下来，只开出其余6家门店，是无法摊销这笔“广告费”的。

5.营销策略失误

为了吸引消费者，万得城用的是“长期低价”策略。万得城表示，为消费者提供质优价低的产品。但是，在中国经营规模连竞争对手的1%都不到的情况下，要做到最低价，那是根本不可能的。既做不到最低价，又不断亏损，那只能退出了。

6.受电商猛烈冲击

万得城在中国市场的两年，正是家用电器网上销售形成规模，挑战实体家电商的两年。电商屡次掀起价格战，对家电实体店造成巨大冲击。尤其是2012年8月份的电商价格大战，大家都全力相拼，结果是几败俱伤，整个家电市场受损。

（二）万得城退出留给我们的思考

商店有开有关是市场竞争的正常表现，万得城“壮士断腕”退出中国应在情理之中。既然亏损，那就不必勉强。麦德龙及时止损，放下包袱，集中资金、集中精力，做好综合性大卖场业态应是上策。但是，万得城退出值得我们思考。

1.商业自营对不对

万得城采用自营模式，两年前退出中国市场的百思买也是自营。那么，自营是不是不符合中国市场？

商业自营应该是大趋势，但如何自营值得深思。万得城花了代价为我们作了探索，也给了我们警示：自营不能贸然全面铺开，要循序渐进。是不是可以先取得规模，再开展自营；是不是可以先从部分品类自营开始，再逐渐全面推开。

总而言之，万得城、百思买的先进经营理念给中国市场带来的正面影响还是存在，他们对服务的注重依旧受到消费者欢迎，这正是大部分本土零售企业所欠缺的。

2.实体店开网店行不行

面对京东等电商的强烈冲击，苏宁、国美纷纷开网店以应对，2012年10月，万得城也推出中国网上商城，试图开启多渠道，然而却加大了亏损。那么，实体店“触网”到底行不行？

看来企业需要结合各自情况作具体分析，总体供求、竞争程度、企业擅长、资金实力等，不可一概而论，更不能盲目行事。

九、点评：从老外街的运营看特色街的打造

这里曾经是毛泽东“101铁路专列”停靠站旧址，1976年后长期处于废置状态。新世纪初开发为商业特色街，6000平方米的总营业面积，现在平均每天有3000人次来消费，年坪效近3万元，为全市平均水平的3倍。“老外街”先后被评为“中国特色商业街”、“上海商业特色街”、“中国特色商业示范社区”、上海市3A级旅游景点。

（一）从铁路车站到特色街的演变

在上海延安西路南侧，虹梅路一段后巷（虹许路和虹梅路之间），有一条名叫“老外街101”的商业特色街。“老外街”并不长，短短480米长的街区却云集了世界各地风味餐厅和特色酒吧，蜿蜒曲折的小巷，树木葱茏点缀雕塑喷泉小品，闹中取静的优雅环境，吸引了纷至沓来的“老外”和时尚“白领”，尤其是晚间和深夜人潮攒动，高潮迭起，店里店外座无虚席。

虹梅路这一段后巷，曾是101铁路专列停靠站，由于长期废弃不用，垃圾蚊蝇渐多，脏乱差的环境还影响了周边。2001年在区政府等部门支持下投入开发。2002年商业街开业之初名为“虹梅休闲街”，规划为中餐、异国风味、酒吧茶座等功能，以后商家品牌不断调整，环境逐渐改善，人气和效益快速增长，10年累计接待海内外游客600多万人次。2012年效益最好的一家酒吧年缴税额高达350万元。由于顾客中70%为“老外”，2010年“虹梅休闲街”更名为“老外街101”。

1.精确定位，追求神似

“老外街”周边的古北新区是上海第一个国际社区，是外籍人士最密集的区域，而古北并没有太多针对外籍人士休闲、聚会的场所。“老外街”在2001年开发之初的功能定位中发现这一商机，策划构思一个适合外国人消费的商业休闲街。

“虹梅休闲街”初期引进的餐饮大多只是在形式上迎合老外，但其口味等实质内容上并没有得到老外的认可。老外街投资管理公司积极进行有针对性的调整，摒弃了选择连锁餐饮品牌的传统招商模式，而注重由外国人或有海外多年生活经历、具有国外美食工作经验的人士自创开店，使经营者在经营理念和餐饮风味方面能够与外籍消费者更为接近和相通。即使是连锁品牌，也是城市公牛（CITY BULL）、天泰餐厅（SIMPLY THAI）、蓝蛙餐厅（BLUE FROG）等特色鲜明、深受海外顾客欢迎的西式餐饮。

2.精心营造第三空间

“老外街”吸引人的地方还有其开放式的环境。商业街的内街设计为2.5～3米宽度，是最适合顾客逛，又比较容易留的尺度；每个商家都拥有室内和户外两个用餐区域，店家都很用心地将店堂和露天座椅装饰得漂亮而有个性。比如，史拉子伊朗餐厅的座椅类似榻榻米，露天沙发可供客人躺着抽水烟；NANCY'S酒吧门口摆放着木质高脚凳，游客可以在此享用百余种酒和饮料，还可以在最新的九球台上一展身手；体育主题的酒吧则主打宽屏液晶彩电，每逢有体育赛事的夜晚，这里热闹得“炸开了锅”。而“老外”大多喜欢这种开放式便于互动的环境。

“老外街”还经常组织饮食文化交流活动。如“洋太太做中菜”、“乐在做菜中”等开展“上海中外青年文化交流”，数千中外青年欢聚一堂，传统特色民俗文化使得老外们兴趣盎然，即兴为自己画上京剧脸谱。“老外街”成了外籍人士、时尚白领享受生活、体验感受文化的场所。3.巧妙借助周边环境

2010年，“老外街”与其南侧的西郊·鑫桥创意产业园合作，先将两栋建筑纳入商业街规划范围，作为文化体验区。一个是翰林匾额博物馆，300余平方米、4.5米高的大空间，采用中国古代中堂、书房、茶室全景复原装饰，悬李鸿章、曾国藩、袁世凯、蒋介石、孙中山、醇亲王等历史名人匾额原作；另一家名为葛盛陶庄（曾为上海世博会中国馆贵宾室提供紫砂壶展品），提供零售、DIY功能，吸引众多老外。“老外街”打算通过与创意产业园合作，在功能上从美食向文化延伸作些探索。

与“老外街”隔路相望的是虹桥国际珍珠城，几乎每天都有大量海外游客来旅游购物。“老外街”注重对这些游客吸引，为他们提供休闲餐饮服务。

（二）面对需求趋缓，商业街区咋办

世界金融危机已经持续5年多，国内经济增长速度放缓到7.5%，上海消费需求增长幅度连续下降，商业怎么应对？

1.市场充满风险，机会仍然存在

现在的市场已经是全面的“买方市场”，产能过剩，产品供过于求，店铺供大于求，竞争越来越激烈，生意越来越难做，有的商店关闭退出，甚至国际商业巨头也难以幸免。但是，市场机会还是存在，关键是要动脑筋，想办法，找到属于自己的那片“蓝海”。

上海有16万在沪外国常住人口，加上港、澳、台同胞有20多万，每年有800多万人次的国际旅游入境人数，而且还有一大批海外留学回来的“海归”，他们往往对“洋餐”、“酒吧”也情有独钟。上海除了新天地、田子坊、衡山路以外，能够满足“老外”需求的餐馆、酒吧并不多。“老外街”就看准了这个市场空隙。十年磨一剑，终于获得成功。

2.商业街的影响力比单个商店的吸引力更重要

商街的竞争力要靠街内的商业企业来共同营造。一条商业街的商家之间是“竞合关系”，即既有竞争又有合作，在这两者中“合作”大于“竞争”。光靠商店单打独斗往往不行，过度的商圈竞争只会几败俱伤。商业街扩大了影响力，辐射范围就大了。人气足了，街内各店家往往都得益。“老外街”就特别注重特色街整体竞争力的塑造。

3.不断调整，彰显特色

“老外街”属于内街形式，消费者不易引入，目的性消费特征比较明显。要聚集人气，只有靠特色、靠口碑。“老外街”根据市场变化年年都在调整，就是为了突显特色，避免同质化。开街十年来前后调整了60多家商家，早期的美容美发店、会所等都调为海内外特色餐饮。现在中式料理囊括上海菜、皖南菜、粤菜等5大菜系，国外餐饮包括日本、泰国、印度、印尼、伊朗、墨西哥、美国等十几个国家的主题餐厅，以及10家不同风格的酒吧。

餐饮靠特色，零售也同样需要特色。尤其在来势凶猛的“电商”冲击面前，“特色”是实体商业应对的一个重要策略。

4.商业街的发展离不开政府部门的支持

从“老外街”管理公司成立到专列废弃站点的开发、兴旺，“老外街”一直得到闵行区政府各相关部门的大力支持。比如，中环线开通后，“老外街”与古羊路之间的通道被割裂，东面客流的进入受到影响。在市、区管理部门的重视下，2008年新的人行天桥落成，使交通与商业街之间的矛盾及时得到解决。当然，成功运营的“老外街”如今每年提供2千多万元的纳税额。