遇上涨租的房东，如何经营生意不受影响？

这一节，我们来聊聊股权架构设计的资源整合。

老规矩，先来听一个故事：

小薇大学专业学的是房屋结构设计，后来出国留学深造，回国后在国内知名的设计公司有过从业经验，目前自己创业。由于家里经济状况不错，在家人的资金帮助下，小薇在浙江湖州、丽水等地经营了多家民宿。

这几年旅游火爆，加上小薇对于房屋装修设计独特的理念，又聘请了大学同学小木进行品牌管理、运营及推广，生意倒也红红火火，蒸蒸日上。不过随着生意越来越好，烦恼和问题也接踵而至。小薇目前遇到的最头痛的两个问题是：

第一，民宿主要租赁的是农村的老宅，出租方看到民宿生意好就希望提高租金，甚至常常以收回房屋为威胁。湖州德清的房东已经谈过好几次了，虽然合同签订的时候都是以5年、10年为租赁期，租金和涨幅也是约定清楚的。可是不到半年，房东就来谈提高租金的事情了，这让小薇烦恼不已。如果不妥协，房东强行收回房屋，自己的装修成本那么高，另外找地方等于需要重新装修和推广，商业上的损失吃不消；如果妥协，成本水涨船高，业绩提升的红利几乎都交了房租。关键是，小薇咨询了律师，农村房屋租赁涉及宅基地问题，甚至租赁合同可能都不受法律保护，这让小薇心里更加忐忑。

第二，目前经营民宿的竞争越来越激烈、越来越白热化，消费者的选择也越来越多，甚至有一些国外的酒店管理公司也开始涉足这个行业。通过原有的品牌经营、互联网社群推广等方式的营销策略作用开始慢慢减弱，如何通过整合社会资源来推广民宿的口碑和美誉度迫在眉睫。

诚然，小薇的问题很现实，也是痛点。可是故事听完了，大家或许会觉得今天的故事和股权有什么关系呢，甜律师是不是跑题了？非也，非也，大家且耐心地听我分析下去。(www.xing528.com)

我们先来看第一个问题，小薇经营民宿很大的一项成本无疑是物业的租赁费用。确实，对于农村宅基地房屋的租赁在法律上有争议，目前不受法律保护的可能性很大，也就是说理论上通过签订租赁合同保护租赁期限和锁定租金价格存在现实障碍。那么我们是否可以换一个思路来思考一下，当然我提供的对策不是必然正确或者说有效，但至少有这样一种思路，是否可以尝试邀请民宿所在物业所有人以物业经营权入股民宿。

现行《公司法》第27条规定的股东出资方式仅限货币、实物、知识产权、土地使用权等，目前公司注册资本均可认缴，实际操作中运作起来还是比较方便的。

通过股权合作整合物业资源，这样一来，民宿的经营收入直接与物业所有人挂钩，物业所有人就不会看到民宿生意一好就坐地起价，要求涨租金了。同时作为民宿的创始人小薇也可以锁定物业的租赁价格，锁定物业成本，专心经营民宿，使得业绩节节高升，这或许是通过股权整合资源的一个妙方。

关于第二个问题，我们也可以用股权的思维来思考，主要可以尝试股权众筹的策略。比如邀请一些社会资源提供方来入股，但是需要控制一个总额，这块释放的股权不宜过多，以持股平台为妥，比如搭建有限合伙企业作为持股平台持股民宿主体公司。在本案例中，创始人小薇自己或控制的企业作为普通合伙人来掌握表决权和控制权，社会资源提供方作为有限合伙人参与民宿红利分配。

这样既可以避免股东频繁地进入退出影响主体公司的股权架构，也可以避免股东人数众多导致股权过于分散。同时，还可以设计每位社会资源股东入股获得相应额度的消费卡（比如入股10万元可以获得6万～8万元额度的消费卡），给消费卡设置一定有效期限，社会资源股东需要将消费卡赠送给亲朋好友（新客户）去民宿消费，相应名单需要提交民宿店长备案。

同时可以结合互联网推广的模式，新客户过来体验赠送一些小礼品，并且邀请他们参与大众点评，配合微信朋友圈转发、推广等互联网宣传方式，进一步提升民宿的品牌和口碑。通过这样的方式，把民宿主体公司的股权蛋糕分一些出去，换取社会资源，使得蛋糕越做越大，这也是实现共赢的一种策略。