商圈更新：重建老商场与老商业区更新模式

一般而言，能称得上历史建筑的，其建成年限最少在30年以上，而许多老商场并没有建成这么久（购物中心出现时间较晚）。在消费者看来，大部分老商场所在之处已经成为一个固定的消费地标。消费者已形成不定期来到该地点购物的行为惯性，这为改造后的购物中心带来了潜在的消费人群。当然老商场的各种弊端也在消费者心中留下了负面印象。但是，无论印象好坏，老商场都在消费者记忆中烙下印记，这一点体现了老商场作为历史空间的价值所在。

另一方面，老商场的改造升级主要是商圈迭代的必然结果。在许多大城市，可供开发的内城空间已然捉襟见肘。除了可建成用地有限外，还遭遇相关政策的限制。如2014年发布的«北京市新增产业的禁止和限制目录»中明确规定首都功能核心区（东城、西城）禁止新建和扩建1万平方米以上的零售商业设施。在城市功能拓展区，禁止新设立营业面积在1万平方米以上的零售商业设施[1 7 1]。在这种情况下，开发商只能将目光转向老商场老商业区的再开发。这些老商场老商业区在购物中心的冲击下已经跟不上消费发展的需求。不仅设施落后，业态也陈旧，如果不重新进行开发，其结局只能改为其他用途或被拆除。再开发成为其延续消费生命的一种手段。具体又分为商圈中的单个老商场的重建和整片老商业区更新两种模式。

7.2.1.1　单个老商场的重建

作为商圈中的独立个体，老商场一旦跟不上整个商圈的发展步伐就容易脱节而被消费者所抛弃。此时不同类型的老商场会采取不同的对应方式。

一部分经营不善的老商场会寻求自我升级改造，焕然一新后重新面对新的消费群体。比如，北京国贸商城属于此类。其前身是于1 990年开业的国贸商场，之后经历了1 997年大规模改造，2010年三期开业，如今已然是北京地标性的综合性购物中心。作为老资历的消费空间，国贸商城在不断地自我更新升级，紧跟每一个时期的发展前沿。在场景时代，国贸商城引入多种场景力求为周边的年轻白领和家庭带来最好的体验。比如，其与迪士尼合作举办的为期一个月的“国贸暑期总动员”系列活动，为北京消费者创造了一场夏日童话般的美好回忆。而位于上海淮海路的“淮海755”购物中心的前身是大名鼎鼎的东方商厦，其所有者为百联集团。在电商的冲击下，东方商厦一度陷入发展的瓶颈。而改为如今这个与过去毫无联系的名字则意味着其彻底摆脱过去的转型决心。如今的“淮海755”紧跟场景趋势，关注于吸引年轻消费者，为此引入了电竞馆、无印良品旗舰店、都市鬼屋、密室等场景，给人耳目一新的感觉。

而另一部分老商场则被完全新的主体所替代，在重新确定定位和规划之后，不仅自身的经营获得成功，同时带动了整个商圈的迭代。比如，北京“芳园里ID MALL”就属于这类。其位置地处北京东部重要商圈，该商圈汇集了众多高档小区，消费水平高、客流量大。而其前身“美罗城”并没有借助到商圈的任何优势，在其仅仅两年的经营期内由于人气不足而导致惨淡收场。“芳园里ID MALL”却利用了该商圈巨大的市场潜力，主打“城市聚落”的概念，引入花园、社交、艺术体验、文化交流等各种场景，将目标定位为都市人忙碌工作后的后街花园和会客厅。由于定位准确，改造大获成功，对周边消费升级起到了带动作用。引领了从北往南长达一千米的商业带的更新，完成了东四环这一老商圈的迭代。

7.2.1.2　整片老商业区的更新(www.xing528.com)

老商业区的更新改造往往涉及多家购物中心或商业设施。由于老商业区内交通发达、建筑密度大、人口密度高、人员结构复杂，除了购物中心以外的临街商店也非常多，改造难度非常大。这种情况在香港尤为突出，比较典型的就是香港旺角商圈的砵兰街和尖沙咀商圈。旺角是香港最热门、人流最旺盛的购物地点之一，不少店铺通宵营业，楼宇林立，人口密度更是达到每平方千米13万人。而砵兰街是旺角一条特色街道，街道两边遍及老式传统商铺。人流极旺，但市容混乱，黄赌毒横行，社区问题也由来已久，人称“声色犬马、龙蛇混杂”之地。由于砵兰街开发得早，其基础配套设施已经跟不上现代社会的需求。政府及宗教团体为了改善砵兰街的基础设施，同时整顿情色行业，净化市容，才有了“朗豪坊”的拔地而起。

如今的朗豪坊是一个时尚前卫的超级购物中心，共有15层。针对不同的消费群体，每个楼层都有各自的主题场景。朗豪坊的业态也一改传统香港购物中心以奢侈品牌为主打的情况，反而在品牌的选择上比较平民化，诸如H&M、无印良品、b+ab等快时尚品牌占多数。朗豪坊也很生活化，从早茶到消夜，应有尽有，还原了原汁原味的港式生活场景。朗豪坊的成功改造使周边地价变成日租200每平方米还无铺可租的紧俏地块，逼退了原来街上的情色行业，从此砵兰街从处处流莺的不堪街道彻底改变。

与旺角商圈相隔不远的尖沙咀商圈也遭遇了类似的情况。尖沙咀是香港另一个传统购物娱乐商圈。但与旺角商圈相比，尖沙咀商圈范围更广，涉及改造的购物中心更多。香港1881、iSQUARE、K1 1三大购物中心均位于尖沙咀，且这三家购物中心均是在原有的空间基础上改造而来。

iSQUARE（国际广场）原址是1 969年开业的旧香港凯悦酒店。2009年时重建为购物中心并对外开放。iSQUARE透明光盒的外观设计尤为亮眼，大量玻璃幕墙使白天的购物中心光线充足，夜晚则变得通透、亮丽。香港1881 Heritagede原址是香港水警总部，建筑以维多利亚设计为主，代表了香港殖民时期的历史印记，在1 994年被列为香港法定古迹，极具历史价值。2003年起被开发为购物中心，在不同领域专家的合作下，做到了新旧建筑的融合。开发商主打国际知名品牌和高端场景，与其历史遗产的价值遥相呼应。香港K1 1的前身是土地发展公司（市区重建局的前身），属于河内道18号重建项目。而如今被开发为“全球首个购物艺术馆”，成为九龙区最高地标。由于三大购物中心的更新成功，尖沙咀商圈的其他商户也都纷纷开始重新定位和转型，以面对新的商业环境。

两大商圈的更新不得不提及香港市区重建计划。早在20世纪80年代，香港就曾提出“旺角六街”改造计划（山东街、兰街、新填地街、亚皆老街、上海街、奶路臣街）。2001年5月1日香港成立了市区重建局作为专项处理市区重建的法定机构。2002年6月，香港立法会通过在5年内向市区重建局注资100亿港元用于各项市区重建工作。旺角和尖沙咀商圈的主要区域都在重建计划中。正是在该计划的引领下，香港商圈迭代才能顺利进行。由此可见，在面对整片商业区更新改造时政府推动的重要性。