国内购物中心的发展历程与国外的巨大差异：从兴建到饱和再到理性发展

由于政治体制、消费水平、经济水平的不同，国内购物中心的发展与发达国家有着巨大差异。在短短的20年间我国购物中心发展经历了从兴建到培育，从争鸣到饱和，从爆发到蔓延，最终从无常到理性的发展历程。

2.1.2.1　从兴建到培育（90年代初期至90年代中期）

虽然我国在1 900年就有了第一家百货商店先施公司，但购物中心建设却直到90年代才开始起步。1 990年，中国第一家购物中心广州天河城开业。由于天河城新业态复合度高、购物环境好、经营规模大受到了消费者的喜爱，并取得了很好的经济效益。由此真正意义上的购物中心开始在国内拉开兴建的序幕。

这一时期我国出现许多自称为购物中心的商场。比如1 992年开业的上海第一家中外合资的百货商场“东方商厦”是上海首家英文名中带有购物中心含义的百货商场。北京的西单购物中心、赛特购物中心、北辰购物中心也是如此。这些所谓的购物中心规模比较小，一般在2万平方米左右。结构层次性不强，缺乏强大的核心主力店，店铺门类也不多。没有足够的停车场，非机动车的停放都有问题，娱乐功能也很欠缺。它们还称不上是真正的购物中心。它们提供的购物服务和其他店铺并没有什么不同，购物中心只是一个比较时髦的称法。名称使用的不规范也导致了大众对购物中心的误解。

1 990年，北京国贸商城的开幕被认为是北京甚至是国内第一家较为贴近购物中心定义的真正的购物中心。1 993年，上海第一家临时的微型泛购物中心诞生，出现了购物中心必要的主力店概念。真正具有里程碑意义的是1 996年华亭国际购物中心进行试运营标志着上海第一家综合性的购物中心的诞生。

1 992年，国务院批准在北上广等六个城市和五个经济特区试办中外合资或合作经营的零售企业。各大城市迎来了大批外资百货的扩张潮。和记黄埔、长江实业、恒基地产、新世界、嘉里、新鸿基、恒隆等香港的房地产巨头陆续在北京、上海、深圳等发达城市建造大型商业设施。上海的港汇恒隆商城、嘉里不夜城、时代广场、香港广场、华润时代广场等，北京的赛特购物中心、恒基商城、中粮广场、丰联广场等陆续建成开业。这一时期，我国购物中心开发商主要以香港财团为主，开发模式也都照搬香港，以中高档定位在市中心规划重点商圈。这批购物中心将简单小规模的娱乐餐饮项目融入其中，形成了港派购物中心的风格，实质上这些购物中心是香港房地产商开发用以物业出租的，但很快这些港派购物中心的成功在零售行业形成了示范作用，各类投资开始注入购物中心。由于新建的购物中心还处于模仿港派购物中心的阶段，复合程度，所提供的服务还有限，另一大原因是此时我国还未有足够多的连锁品牌，这些连锁店是香港购物中心成长的基础，所以这一时期我国的购物中心还不具备与其他零售业态竞争的能力。不过，外资投入对我国零售业的改革带来了积极的意义，除了在硬件上的提升外，更重要的是在管理方式上的进步。传统的零售业分散经营、缺乏发展战略和规划。而外资的进入弥补这些弱点外，更注重提高零售服务质量和效率。

实际上，整个90年代仍然是大型百货商场的天下，市民的高档消费还集中于百货商场。90年代中期，我国的百货业开始往大型化、综合化、多功能化的方向发展。一大批综合百货店开始出现，并理直气壮冠以“购物中心”的名称。与此同时，这一时期真正的购物中心还欠缺专业管理人才，业态也不丰富，一些主力店的品牌资源还很少，电影院等娱乐设施的市场也还没起来，面临着巨大的运营压力。当时的大多数综合体发展商也只是出租而不参与管理。港汇、恒隆、新天地、正大广场在当时都经历了4~6年艰难的培育期。

2.1.2.2　从争鸣到饱和（90年代中期至90年代末期）

90年代中期以后，几乎所有的零售业态开始在中国出现。多元化、百舸争流的局面开始形成，百货商店一家独大的年代成为过去。与此同时，市中心的商业设施开始趋于饱和，开发商们都倾向于把目标集聚在市区黄金地段，然后进行改造。1 996年为止，北京的王府井、西单、上海的南京路都出现了结构性饱和。

市中心可用土地有限成为巨大的开发限制，市中心远远不能满足商业、居住、办公等需要，还引发交通拥堵、绿化少、环境恶化等城市问题。而在城市边缘，这些问题都不存在。因为这一阶段汽车还没有普及，我国购物中心的选址并不像美国那样建在郊外，而是较多位于公共交通能够到达的城郊接合部。随着各大城市副中心的确立，购物中心的选址基本选在城市副中心。

这一时期，美国的沃尔玛（1 996年深圳第一家）、法国的家乐福、台湾的乐购和好又多等连锁购物中心纷纷在国内大城市内设立店铺。这些以国外大型流通企业为主力店的购物中心开始带动国内本土开发商开发购物中心的热情。本土企业往往选择在已占有的土地上实施二次开发。虽然这时候中国购物中心还处于发展期，但由于国外流通企业的介入，起点比较高，所以在未来很快的时间内克服了一些水土不服的问题。

社区购物中心由于接地气、培育期短，在这一时期异军突起。上海友谊南方商城在90年代末开业，成为上海第一家社区购物中心。以“立足社区、服务社区”为定位，地处上海西南最大的居民导入区，其致力于为社区居民提供便利的服务，内有家乐福超市、友谊百货、好美家建材三家主力店，另有120余家特色店，涵盖日常生活的方方面面，还包括一系列的社区服务项目。2002年，北京第一家社区购物中心西单商场天通苑购物中心开业，主要服务于昌平天通苑小区的搬迁居民。经营业态主要以百货店、超市和多功能服务为主，其中超市特别强调食品和副食品的供应。这一模式成为传统百货业态向购物中心转型的一次尝试。(www.xing528.com)

2.1.2.3　从爆发到蔓延（2000—2010年）

2000年后，我国购物中心建设进入爆发期，购物中心开始向郊区蔓延。

这一时期，随着城市化进程的加速，社会发展发生了剧烈转变。首先，发达城市人口规模越来越大，人均GDP也屡创新高。尤其加入WTO以后，部分发达城市的人均GDP已达三四千元。从2002年起，上海和北京的人均GDP都超过了3 000美元；经济的增长促进了消费需求的增长，2003年起，上海社会消费品零售总额开始呈现加速上涨的趋势。其次，私人汽车拥有量迅速增长。1 996到1 998年，国产小汽车连续三年多次降价刺激消费。而入世后，我国汽车行业更是受到冲击，进一步降低价格，引爆了销售热潮。再加上京沪等地区地铁里程的大幅度延长，距离不再是购物的障碍。再次，借着市镇城市化及新城建立，可以满足家庭生活需求的广场式购物中心成了需求点。商务办公市场开始从市中心往中环周边地铁迁移。而市中心的商业地段因停车位受限无法满足停车需求，规模也相对受限。在种种因素作用下，购物中心逐渐从内环向中环及郊区发展。种类也更为丰富，位于机场和火车站的购物中心和奥特莱斯开始出现。

北京在2000年后将购物中心作为北京市商业发展的重点之一。在2001年发布的«北京市“十五”时期商业发展规划»中北京在政策层面明确了建设购物中心的发展方向。在规划中提出要参照国外经验，选择适当的地点来建设大型多功能购物中心。在北京的西北、东南、东北和西南四个方向规划建设四个风格各异、面积在20万平方左右的购物中心^[1]。而在«北京市“十一五”时期商业发展规划»中则将郊区兴购物中心纳入了发展规划。2001年，号称中国第一购物中心的“北京MALL”在亦庄经济技术开发区奠基，规划建筑面积60万平方米，设停车位600个，投资达33亿元人民币（后项目搁浅）。至此，正式开启了郊区购物中心的投资潮。

新建购物中心的规模也越来越大，其中最小规模将近20万平方米。而之前的大都在十万平方米左右。2004年开业的金源购物中心，面积达55万平方米[8 1]。2003年，广州正佳商业广场40万平方米封顶完成。2003年5月，美式购物中心华南MALL50万平方米招商完毕。深圳华润中心万象城、广州丽柏广场都是这一时期出现的超大型购物中心。

相关数据显示，截至2003年底，中国省会以上城市购物中心总体数量为236家[7 9]。这一时期，购物中心的分布不再局限于北上广这类特大型城市，其他省会城市甚至二级城市都开始兴建购物中心，虽然在数量和规模上还有很大差距，但已经打破原先不平衡的分布格局。

2.1.2.4　从无序到理性（2010年以后）

2010年以降，经过井喷式的发展和竞争，购物中心发展进入了成熟期。购物中心的开发日趋理性，专业化能力也得到本质提升。职业经理人队伍发展稳健。我国购物中心的发展模式、战略、体系及理论也开始形成。2015年，上海制定购物中心地方标准«购物中心运营管理规范»，对购物中心从商业开发、项目布局到运营管理、品牌推进等方面进行规范。

但是在电子商务的冲击下，购物中心的业绩开始集体下跌。为了寻求突破，老牌商场开始大规模的品牌调整和软硬件升级。大批海外品牌及业态涌入国内，大量的室内体验活动和文化展演注入购物中心内，这些升级需要更大空间的承载，然而市中心地皮稀缺，购物中心开始深度挖掘地块潜力，开挖地下四层甚至五层，比如上海龙之梦、日月光、环球港等。同时，各种新型的购物中心破土而出，比如上海的K1 1，北京芳草地等。这些都为购物中心的场景化发展以更大的机遇。

根据美国地产服务咨询公司世邦魏理仕（CBRE）发布的«全球购物中心开发报告»显示，2015年中国主要城市的商业中心落成面积已占全球总面积的56.5%[82]。可见，目前我国购物中心的建设远远超过了欧美国家及其他新兴国家，在短短的20年间跻身到世界发展的前列。

纵观我国购物中心的整个发展过程，从购物中心名称胡乱使用的混乱期，到外资注入后的第一波高速发展期，经历了千禧年的洗礼后步入了爆发式兴建的时期，也如发达国家一样开始出现郊区化的趋势，最终从盲目开发中醒悟，进入了一个成熟的开发阶段。可以说我国购物中心的发展没有刻意地对欧美国家的发展模式进行模仿，完全是摸着石头过河，也终于走出了自己的一条路来。