国外购物中心：从缓慢发展到两极分化

购物中心在世界范围内呈现不均衡的发展态势，而绝大多数购物中心集中在欧美发达国家或地区。本文主要论述美、英、日等国的购物中心发展历程。

2.1.1.1　美国

美国购物中心的雏形可以追溯到1 9世纪的罗德岛拱廊街和克利夫兰拱廊街。在20世纪以前，美国购物中心的发展相当缓慢。而从20世纪20年代起美国进入“大众高消费”阶段，同时完成了城市化进程并开始转向郊区化。随着经济的繁荣，美国出现了最早的现代购物中心。大部分人认为最早的美国现代购物中心是1 925年J.C.尼科尔斯在美国密苏里州创建的乡村俱乐部广场（Country Club Plaza）。它由一个百货店和一家药店组成，其中零售商店约100家，零售面积达到97.8万平方英尺[73]。建造的目的是为了给住宅区内的居民提供一个消费场所，拥有统一管理策略，有停车空间，这些都是日后购物中心的基本要素。但这时候，所有的店面都是面向街道而设。直到1 931年的高地公园购物中心店面才开始面向内部布局。

20世纪50年代到20世纪60年代前的这十年是美国购物中心发展的起步期。1 949年北卡罗来纳州罗利购物中心、西雅图北郊的北门购物中心和佛莱明罕市购物世界的相继建立，标志着美国兴建购物中心高潮的到来。在20世纪50年代初全美还只有约100家类似的购物中心，而十年后已发展到3 700家[6 7]。

从60年代开始到90年代初，美国购物中心更是进入了一个高速发展期。有数据显示，1 960年到1 970年美国购物中心增长的数量已经是前十年的2倍左右[7 6]，从1 970年到1 990年，美国建成了36 5 12家购物中心[6 6]。

除了数量的高速增长以外，规模也在急剧扩张。1 992年美国最大的购物中心美国购物中心（Mall of America）开幕，其面积相当于88个美式足球场。规模不断增大的背后是郊区化所赋予的广阔的建设空间。二战结束之后，随着美国经济开始复苏，郊区化进程加快。一方面，汽车开始普及、城市道路的扩建、交通网络的改善使人们抵达郊区购物中心变得非常方便；另一方面，市区居住环境恶化，城市人口增多，郊区住宅区的建立等导致人口和购买力向郊区外移。两方面原因均驱动着郊区购物中心的发展。但是，盲目开发带来了生产过剩和更为激烈的客源竞争，在石油危机的夹击下，购物中心的平均效率水平逐年下降，人们也开始反思这种盲目开发的弊端。1 988年之后，在建的购物中心数量开始减少，也逐渐将建设重点从郊区转向市区。

90年代至今，美国购物中心的销售额保持了高速增长。1 993年美国购物中心销售额为8 302亿美元[6 5]，2003年达到了1 339万亿美元，占同期零售总额的35.6%[6 6]。虽然营业额大幅增长，购物中心数量的增速却开始放缓。根据国际购物中心理事会（ICSC）20 1 3年版«美国购物中心分类及特征»显示当年美国购物中心的数量已经达到了1 1 3 3 5 5家[7 7]，而其中许多购物中心已沦为鬼城盘踞在美国中产阶层居住区。有预测指出，未来几十年内，美国还将有1 5%至50%的购物中心面临倒闭或整顿[7 8]。如今的美国购物中心已呈现出两种截然不同的走向。一部分购物中心由于过度的重复建设，同质化经营走向了衰落，而那些擅于利用各种服务设施和娱乐设施营造家庭氛围和多元化的经营品类的购物中心却得以繁荣。且随着电商的兴起，越来越多美国人开始回归市区。

2.1.1.2　英国

1571年皇家交易所的露天广场上设有一个两层楼的购物中心，这里有约100个不同的售货亭，被认为是英国的第一个购物中心。较早的还有开业于1774年的牛津帐篷市场和开业于181 9年的伦敦伯灵顿拱廊街，这些均可以认为是英国早期购物中心的雏形。而真正意义上英国第一个类似购物中心的购物区是在伯明翰市中心建造并于1 964投入使用的伯明翰斗牛场购物中心。

不同于美国，80年代以前英国主要发展市区的购物中心，这些购物中心一般建立在老商业区或历史街区，周围还设有附属的露天购物街。比较大的购物中心有南安普顿的西码头购物中心、曼彻斯特的阿戴尔购物中心、伯明翰斗牛场购物中心、利物浦一号购物中心等。在20世纪50年代到60年代，英国政府用购物中心模式更新了市中心商业区并取得很好的效果。比如伯明翰斗牛场购物中心以原本的历史街道为基础，将传统建筑与流体形的个性建筑形态融为一体，成为伯明翰城市中心商业区更新的一个里程碑。

20世纪六七十年代，英国大多数城镇和城市中心都发展出了核心购物区。比如雷德福的翠鸟购物中心、曼彻斯特的阿黛尔购物中心、纽卡斯尔的埃尔顿广场购物中心等。1 972年开业的霍尔顿莉购物中心甚至被认为是朗科恩新城发展的中心。但这一时期，英国的郊区购物中心仍然很少。布兰特十字中心是英国第一个城外的购物中心，坐落在伦敦的北郊，它拥有86家商店和5 000个停车位，以满足拥有汽车的顾客的需要。但后来由于顾客的大量增长它不得不将停车场扩大到8 000个空间。1 974年开业的西米德兰兹郡的快乐山购物中心类似于郊外购物中心，但通常不被认作为一个郊外购物中心，因为它坐落在距离布莱利山市中心东部几百码的位置，但它实际上被计划发展成未来的城镇中心。

80年代开始，英国开始借鉴美国模式在郊区建设购物中心。英国的郊区购物中心主要聚焦于发展园林化购物中心（retail parks），这是一种由单独入口的一组仓库风格的店铺所组成的购物中心。1 986年第一个真正意义上的郊区区域美琢购物中心（Metro Centre）在泰恩河畔的盖茨黑德开业。20世纪90年代以后英国政府为了保护郊区城市绿化带，防止城市无序扩张，明文禁止再继续建造郊区购物中心，现在英国只有1 6家郊外封闭式购物中心。(www.xing528.com)

由于人均占有土地的面积少，英国购物中心的建设可谓是见缝插针。在20世纪90年代以后，英国开始在一些原有的剩余用地上开发购物中心。英国第二大购物中心，1 998年开业的曼彻斯特的拉福德中心就是在曼彻斯特运河的剩余土地上建造的。而1 997年开业的以利兹白玫瑰中心所在的土地则因为受到了污染而废弃，但由于其接近高速，土地面积又合适，再加上莫理污水工程的实现，才有了该购物中心的出现。

总的来说，英国购物中心历史悠久。在政府的把控下，其发展也一直处于稳步推进的过程中。

2.1.1.3　日本

日本的购物中心兴起于20世纪50年代，较多建立在火车站之类的交通枢纽，或城郊交通发达之地。最初日本把这些集合在车站内的店铺集团称为购物中心。这种日本式的购物中心因为在车站附近，其服务对象不以汽车拥有者为主，而是以使用电车的步行者为对象。这一时期的购物中心是以大卖场为中心的流通企业市场战略中的一环。这些企业在郊区购买土地，建造建筑物后将其抵押，从而获得资本建设新的购物中心。与此同时，受连锁店发展的冲击，日本的中央商店街开始衰弱，于是开发商将目光投向了车站周边店铺的再开发，将其高级百货化。这种做法开启了再开发型购物中心的建设高潮。

20世纪60年代，日本百货老字号高岛屋派职员去美国进行了考察，随后把美国的购物中心模式引入日本。1 969年，玉川高岛屋在原先百货的基础上，兴建了停车场，成为日本第一家郊外型购物中心。虽然其在经营理念上还未完全摆脱百货的框架，但从此拉起了70年代日本郊区购物中心兴起的序幕。一开始，日本对美国模式盲目照搬，没有考虑结合本国的国情。但后期创造性地建设了组织商业系统后得到了长足发展。

从70年代中期到80年代初，经过整体规划管理的大型购物中心成为主流，各种区域型购物中心、超级区域型购物中心开始出现，其中以大阪商业区的几个购物中心最具代表。在80年代之前，日本开发的购物中心有805家，每年开业的购物中心约80到90家左右[7 9]，但到了80年代中期开始出现下降趋势。80年代后期，日本又从美国移植来了Gategory Killer，Factory Outlet Store，Offprice Store，Warehouse Store等业态，购物中心的数量才又恢复增长。

90年代以后，日本政府开始放宽购物中心的建造限制。1 992年，颁布了大店法（«关于调整大型零售商店零售业务活动的法律»）将原先第二种大型店面积从500平方米放宽到3 000平方米；1 994年将打烊时间从下午7点放宽到8点，将年度休息时间从44天放宽到24天。自从放宽后，每年都有超过100家购物中心开业。购物中心的规模也越来越大，1 993年后，购物中心的平均面积达到17 000平方米，而此前按年度计算日本的购物中心平均面积一般在10 000到12 000平方米[7 9]。这时期大型综合购物中心大都选址在郊外地区。出现这种现象的原因除了大店法放宽外、汽车的普及化、泡沫经济崩溃后土地价格的降低、受产业结构调整遗留下空闲土地的增多等都促成了购物中心向郊区扩张的趋势。

2001年后日本购物中心数量开始逐渐增加，在2007年时达到了高峰。由于日本政府在2007年实施了«改正都市计划法»，此后购物中心的增速开始下降。根据日本购物中心协会的数据显示，截至2015年底，日本共有购物中心3 1 95个[80]。

总的来说，在新世纪后的15年里，日本购物中心保持了平稳增长，而购物中心对日本经济发展的作用也逐步受到地方政府的重视。

综上所述，发达国家购物中心发展均经历了由市区到郊区再回归市区的脉络，但根据各自国情不同，其差异体现在两方面：就发展规模而言，日本和英国一样，由于土地资源稀缺，所以以多层购物中心为主。政府均出台相关政策对郊区购物中心的规模进行限制。而美国的购物中心则可以在财力保证下达到地区建设规模的上限。各个城市政府也在土地使用费、债券利息、停车场建设、营业税等各方面提出优惠措施吸引开发商；就发展类型而言，由于美国汽车普及度高，人口密度低，所以郊区购物中心的发展最盛。而英国和日本均以市区购物中心见长。英国和日本购物中心也不像美国那样位于远郊，而多在新城附近。