新开物业营销规划与执行方案

（一）营销总案的拟定

公司新开发的所有项目，大部分房地产企业的营销部门应在开盘前6个月或方案设计完成后一个月内，拿出项目营销总案。项目营销总案的拟订，必基于市场调研，并经多次讨论得来。总案一般包含五点内容：①市场背景和发展趋势分析；②产品竞争力分析、产品增值策略及落地要点；③潜在客户构成、来源及消费特性分析；④项目价值体系梳理、项目市场定位语、项目各产品定位语；⑤项目价格策略、项目销售过程打动力构建策略、项目销售体系构建策略、项目推广主题、项目整体营销脉络图、项目开盘前后营销推广脉络，媒体策略及费用计划，拓客与蓄客策略。

（二）每月营销执行方案

每月营销执行方案应每月都要召开营销执行方案汇报会，公司总经理需参加。每月营销执行方案，应包含6个方面，分别是：①上月销售情况分析。②前期客户构成及消费特性分析。③可售物业盘点。④本月签约及回款目标及分解。⑤本月项目规划。其中包括推货范围、本月销售节点设置、本月销售政策及价格策略；本月拓客及蓄客规划、本月公关活动计划、本月推广策略、本月广告主稿、本月制作物料清单、本月媒体计划及费用预算、本月销售培训要点。⑥本月需公司支持的事项等。

每月营销执行方案，必须详细思考和梳理拓客及蓄客规划，切实回答“客户在哪里”“通过何种渠道和方式找到他们”“用何种理由邀请他们到访”三大问题。每月营销执行方案中的签约目标分解，应明确不同客户来源渠道及不同组别的签约目标和拓客目标。(www.xing528.com)

（三）新开物业营销执行方案

新开物业营销执行方案，应于新开物业预计开盘时间前三个月撰写完成，并上会评审。新开物业营销执行方案，应包含如下内容：①新开物业基本情况。②潜在客户构成及消费特性分析。③新开物业价值体系梳理。④新开物业与前期存量的平衡。⑤新开物业宣传。其中包括营销节点设置、新开物业营销脉络图、价格策略及销售政策、开盘销售目标及分解、拓客与蓄客策略、活动计划、推广策略、广告主稿、媒体计划、费用预算及新开物业营销工作计划等。

新开物业营销执行方案，同样必须详细思考和梳理拓客及蓄客规划，切实回答“客户在哪里”“通过何种渠道和方式找到他们”“用何种理由邀请他们到访”三大问题。