房地产企业经营性现金流管理的重要性

一般认为房地产企业财务管理的核心是现金流管理；而现金流管理的核心，则是经营性现金流管理；经营性现金流管理，实质上是可以动用的现金流管理。

（一）房地产企业现金流的构成

房地产企业的现金流跟普通企业一样，都是由经营性现金流、投资现金流、筹资现金流三部分构成。经营性现金流，包括经营方面产生的经营收入（如售楼收入）、其他收入（出租、酒店、利息等）及经营支出（包括土地成本、施工成本、材料采购、管理费、融资成本、营销费用等）。投资现金流包括投资支出及投资收益。筹资现金流主要由三部分组成：权益性融资、债务性融资、混合型（介乎股权和债券之间）融资。

（二）经营性现金流的重要性

虽然一家房地产企业的现金流由三部分组成，但最主要的还是经营性现金流。因为这部分，才能体现企业自我造血的能力。一家房地产企业在融资环境较差时，如果经营性业务不能带来充足的现金回流，企业一夜之间就有可能面临周转困难的困境，甚至关门。对房地产企业来说，经营性业务带来的现金收入主要靠销售。但广义概念上的销售除了房子销售外，还有商铺销售、地块出售、股权稀释及其他有形资产出售，甚至资产证券化。这些都能创造现金流入。财务管理很重视变现能力。因为天有不测风云，发生危机时，能让一个企业继续存活下去的关键就是要有东西卖而且能卖出去变成现金。只有充裕的现金，才能化解运行危机。对于房地产企业来说，最核心的经营性现金流当然还是来自卖房子，这也是一些企业宁愿只赚取微薄的利润，甚至不赚钱也要加快出货，回笼资金的缘故。优秀的房地产企业，都有强大的销售房子的能力。再厉害的房地产企业，如果没有销售，一切皆为零。那如何才能具备这样强大的销售能力呢？应具备三个重要因素：一是生产了适销对路的房子；二是品牌有张力也有议价能力；三是有一个顺应市场的营销团队和体系。(www.xing528.com)

这也说明，房地产企业需要强调经营性业务的重要性，而不是把筹资活动放到最重要的地位。因为房地产行业负债率普遍很高，受政策的影响很大，仅靠外部筹资是很危险的。这些年，不少房地产企业过度强调筹资的重要性，把筹资部门看得比销售部门更重要，用尽各种筹资手段，加杠杆，甚至把杠杆加到股东资金的数倍以上，平均融资成本指数达到了两位数。在经济及行业上行的阶段，这么做可以勉强支撑；但当经济下行及行业下行到来时，如果不能做出积极的调整，那对企业的打击将是毁灭性的。

（三）可动用现金流的关键性

注重经营性现金流，更重要的是要看可动用的现金流。如一家上市房地产企业会计报表里显示现金存款有1000亿元，那这家房地产企业就很有钱，实力很强吗？其实未必。由于国家监管较多，可动用的现金存款应扣除两大因素：一是受限资金是多少；二是外存内借虚增的现金。如果房地产企业不认真做好现金管理，真正能动用的现金也只有存款的1/3或1/4。面对一个数千亿资产规模的公司，如果可动用现金很少，将非常危险，有可能随时导致到期还不上债的情况。一家房地产企业要时常保持现金占总资产比在15％以上，可动用现金占总资产比在5％以上。这个比值并非绝对的，要视情况做出动态调整，否则可能浪费现金，也可能出现现金不足的情况。