传统房地产企业的高周转模式：降低资金成本，带来规模效益

房地产企业是通过开发建设项目获取盈利的，其开发过程大致包括投资策划、土地获取、规划设计、施工建设、营销管理和物业管理等环节。根据房地产企业价值获取的阶段不同，房地产企业的盈利模式一般可以分成三类：土地增值模式、开发增值模式和资产运营模式。

（一）土地增值模式

主要是以文化创意、旅游度假、养老产业、生态农业、高科技等新兴产业为先导，低价获取大面积土地资源，后续通过产业带动人气，进而提升区域土地价格。房地产企业在前期产业运营阶段较难实现盈利，主要通过后续土地升值来实现盈利，目前高举“产业+地产”“特色小镇”“产业新城”等旗号的企业基本都是采用的这一模式。土地增值模式一般是通过时间换空间，资产周转率很低，本质上是依靠土地溢价来获取利润。

传统房地产企业通过土地溢价模式实现盈利的案例很多，尤其是在房地产黄金时代。然而这一模式对资金需求较大，需要有大额低成本资金的支撑，同时受各区域政府关系影响较大，可复制性较差。

（二）开发增值模式

这是目前绝大部分房地产企业采用的模式。房地产开发商拿到开发用地后，通过规划设计、施工建设、营销管理等活动，实现现金回流并获得利润，根据前述房地产企业提升盈利水平理论可知，开发增值模式的实现方式一般可分为高周转模式和高溢价模式两种不同方式。

1.高周转模式

目前，高周转模式是房地产行业内普遍认为最具竞争力的一种模式，业内有相当数量的公司都认为快速周转是企业制胜的法宝。高周转模式主要给企业带来两大好处，其一是降低资金成本，大部分一、二线城市土地成本占项目总投资已经超过50％，资金成本直接关系到项目整体能否盈利，项目每延期开盘一天，资金成本就增加一天；其二是能给企业带来规模效益，高周转有助于企业迅速做大规模，然后在拿地、集中采购、招标等各个环节都占据有利地位，享受到规模经济。

在具体实践中，房地产企业要实现高周转，应优化每一个环节。

（1）买地环节

很多房地产企业的快周转主要看三个指标：拿地多久能开工，多久能开盘，多久现金能回流。如果能做到开工就全速起跑，基本就能决定80％的竞争优势。房地产企业之间运营周期的差距在“拿地到开工”阶段也是最明显的。所以在买地环节，如果确定要买地了，就要据此先画图做设计，提前了解当地规划设计要求及要点，保证不踩政府规定的红线。摘牌前要提前预报规划方案，基本要通过规划部门预审批。同时，勘探要先行进场。提前进入地块详勘并取得详勘报告，这样可以提前了解目标地块的地质情况，给基础设计参考。还需提前了解当地报建流程，还可以要求设计部门研究出当地政府报规报建特别标准做法及政府要求，整理成工作手册，帮助项目一次报建通过。另外，拿地前要了解如何获得四证，做好预招投标，选定好施工单位。在这个阶段，还未动用公司的现金。只要大额动用公司现金，就必须开足马力施工、销售。

（2）产品环节

只有产品快销，才能实现高周转；如果产品销售慢了，就没办法高周转了。而项目在亮相阶段呈现的产品，就决定了能不能快销。所以，营销部门要在前期做好产品定位，一旦产品定位错了，去化速度是起不来的，买地环节抢出来的时间也就白费了。项目定位一定要以保证产品适销对路、开盘就实现热销为原则。一般而言，商品房、经济适用房、小户型会快销，而豪宅、大户型、别墅销售会慢一些。但这一看法也未必完全正确，可能在深圳、上海等一线城市，豪宅、大户型、别墅一样好卖。所以能不能热销，关键还是要看产品定位是否精准。而要做到产品定位精准，首先，要做好市场精准定位，前期先定位再定案，在充分研究当地市场的基础上，对市场主要竞品的户型、配比、去化情况等信息进行充分调研；充分参考周边畅销户型，再由营销部门和投资、项目、区域共同给出项目定位建议。其次，对于实行产品标准化的房地产企业，新项目尽量选取产品库的产品，缩短设计周期，要把工期短、能快速预售的产品放在首期供货中，实现产品快速入市。最后，设计单位在标准化前提下套图，也能加快效率且提升品质。(www.xing528.com)

（3）施工环节

要实现高周转，需要早开工，而早开工需要所有工作前置及做好开工的必备条件。如房地产企业有自己的总包单位或一直和一些总包单位建立着战略合作关系，可以要求总包单位先进场，一边干活，一边谈价格。这样不仅省略了发包过程，节约了时间，而且一般施工单位愿意垫资到主体结构完成，在当下房地产企业融资比较困难的情况下，总包单位还愿意接受商业票据结算。这些做法，都可以较好地实现高周转。

（4）预售环节

在这一环节房地产企业往往会营造高端大气的售楼处，定价时先考虑吸引人气，制造合理的销售现场，通过销售代理全国宣传等手段去实现早开盘、多蓄客、快销售，实现高周转。

（5）融资环节

高周转的项目，要求从前期融资阶段就尽可能多使用融资资金。在拿地前，房地产企业就要对接合作伙伴、金融机构，做好融资预案。接着，还要做好开发贷融资。如果快销部分实现了销售目标，还可把留下的房子、地库、车位分别打包，发资产证券化产品。如果融资工作做得好，一个项目可能动用的公司资本金可以控制在10％左右。由此可见，所谓房地产企业的高周转，实际上是资金高周转。一家优秀的房地产企业，可通过加快预售，早收钱，用预售资金推进施工，清还银行借款，归还自有资金。

总而言之，如果房地产企业能做到“高周转、高品质、低成本”，再用符合人性的激励机制使项目完成周期得以保障，这家企业就会非常卓越，就会在激烈竞争环境中脱颖而出。

2.高溢价模式

在高溢价模式下，企业为了获得更高的产品溢价，去化速度往往较慢。高溢价模式曾经的代表绿城，主要是通过梳理品牌和口碑，在高端产品市场占主导地位，提升产品议价能力，从而实现盈利水平的提升。但这种模式下周转速度较慢，而且在国家对房地产行业进行宏观调控的背景下，尤其是许多城市被限价的情况下，产品溢价的模式就难以发挥。

（三）资产运营模式

即房地产企业开发完成后，大量持有物业，通过后续资产运营来获取利润，盈利主要来自资产租金收益和资产增值收益。在目前市场环境中，采用该模式的成功案例较少。市场中商业地产年租金收益预计一般在3％—5％，连资金成本都无法抵偿。