房地产企业提升盈利的关键点分析与注意事项

房地产企业的盈利水平一般可通过净资产收益率（ROE）直观反映出来，而根据著名的杜邦财务分析体系可知，ROE=销售净利率*总资产周转率*权益乘数。因此，要提高房地产企业的净资产收益率，可从提高销售净利率、总资产周转率、权益乘数着手。

（一）提高销售净利率

销售净利率反映企业销售收入能赚取多少净利润，反映出企业的经营成果。这个比率较高，表明企业的盈利能力较强，企业的经营管理也较好。销售净利率的变化，是因为利润表中各个项目金额在发生变化。

提高销售利润率，按照其驱动因素，主要有以下几个方法：提高销量、提高价格、降低成本及费用。因此，对于房地产企业而言，做好成本管理非常重要。

（二）提高总资产周转率意味着做到高周转

2018年以来，“高周转”成为房地产开发商津津乐道的话题。所谓房地产企业高周转，实质是买地、确权、付款之后要快速开发、快速销售、快速回笼资金，表现在资金层面，而非产品施工、简化品质等方面。追求高周转并不意味着品质下降，也不是物理上的压缩施工周期的举动；不管是混凝土凝固的时间、养护的时间都有硬性的客观标准，施工周期该多久还得是多久。

然而，在实践中，有很多房地产企业无法实现高周转，其原因主要有以下几点：

第一，缺乏高周转的强烈意识。如果没有自上而下、从集团到一线对高周转形成共识，就无法做到真正的高周转。

第二，运营管理效率低下。拿地前的团队组建、设计、报建、招标采购的前置；开工后工艺工法的优化，展示区的按时交付；开盘前营销动作的质量等各个环节都要不断优化，这需要建立一个非常精细的运营系统。

而在房地产企业运营管理实践中，其运营管理效率较低，主要表现在：第一，项目获取后决策周期过长。这和企业的管理水平有关，就算有些工作前置了，一旦高层决策没有标准，决策出现反复，发展周期就会无限拉长。第二，多部门协同作战能力不强。比如，规划部门和报建部门不协调，投资部门和设计部门不协调，设计部门和工程部门不协调，工程部门和营销部门不协调，园林绿化和工程施工不协调，售楼处建设和总体楼盘建设不协调，总部部门和区域不协调，区域和项目团队不协调等诸多不协调导致容易出现工作脱节、重复、效率低下。第三，外部资源调配不能及时到位。比如，总包招标，有些房地产企业优质总包、供应商资源不足，导致招标考察这个环节就要几个星期；之后要进行内部合同审批，一审批又要花费一个月甚至几个月；等所有招标结束，旁边别人的项目已经开卖了。

所以，组织系统的运转效率是决定能否实现高周转的关键因素，如果只想简单地通过压缩工期来提升周转效率是不可行的。工期的节省，更多是通过制订整体施工方案、改进工序、狠抓现场去优化，而不是靠牺牲品质来实现。

第三，缺乏各种融资的助力。这包括前期融资及开发贷融资的及时到位情况。如果前期融资及时到位，待四证齐全后转为开发贷融资及时到位，那么股东资金就可及早抽回并投资于下一个项目。(www.xing528.com)

第四，缺乏推动高周转的激励机制。如果房地产企业想要实现高周转，就要在进度方面进行激励引导。比如，项目3个月开盘，奖励200万—500万。

（三）提高权益乘数应做好负债率管理

权益乘数是资产总额与股东权益总额的比值，反映了企业财务杠杆的大小。权益乘数越大，财务杠杆越大，同时也就意味着负债率越高。对于房地产企业而言应加强对负债率管理，而不是为了提高净资产收益率，一味地提高负债率。那么，合理的负债率水平是多少？应如何管理呢？房地产企业的负债情况一般用净负债率表示。房地产净负债率是指有息负债减去账上现金的差额除以公司权益减去永续债后净额的值，公式表现为：净负债率=（有息负债-货币资金）/所有者权益。其中，有息负债选取的是短期借款、一年内到期的长期借款、长期借款、应付票据和应付债券之和。房地产净负债率这一指标综合考虑了有息负债、账上现金和公司净资产，是海外投行考察地产公司负债水平用到最多的指标。这一指标也可以和银行的核心资本充足率相提并论，同样能够起到提示公司防范风险、减少损失的效果。

1.负债率管理很重要

探讨负债率管理重要性的文章和著作很多。净负债率，是一个房地产行业的专用指标，专门用来解释房地产公司的负债情况。

2.负债率管理并无标准

负债率管理是一门必修课。然而在实操过程中，负债率管理是非常复杂、敏感的话题。负债率俗称杠杆率。负债率的计算是确定的，但并未严格规定负债率的标准。所以始终都有高、中、低三种说法。这与房地产行业的发展轨迹息息相关。

3.我国房地产企业负债率管理现状

根据2019年上半年上市房地产企业的业绩报告，各房地产企业净负债率的情况如表3-3所示：

表3-3　2019年上半年房地产企业净负债率情况表

从上表可以看出，上市房地产企业的净负债率最低的是中海，仅为33.8％，最高的是泰禾，高达258.7％。究竟是高好，还是低好，如上所述，并没有严格的标准，但应做好负债率的上限管理，其判别标准是：整体经济是上升还是下降；②所处行业形势是否看好；③毛利率水平高低；④对比使用负债率前后的股东资金回报率；⑤高负债率背后的资产质量及变现能力。如果对于以上五个问题都是积极正面的回答，那房地产企业就可以将负债率的上限定得高一些，也即加大财务杠杆，提升企业的盈利水平。否则，为了规避财务风险，房地产企业应严格控制负债率的上限。