房地产企业新融资方式：P2P和众筹

由于房地产企业的传统融资方式面临着种种问题，在“互联网+”时代背景下，许多房地产企业都开始应用互联网金融，寻求新的融资方式，以缓解融资压力，解决融资难、融资成本高的问题。本文主要讨论新时代背景下房地产企业的两种创新融资方式——P2P融资和众筹。

（一）P2P融资模式

近年来，P2P融资模式开始盛行，各种P2P平台应运而生。P2P（Peer to peer Lending）主要是在互联网平台上发布信息，由网贷公司作为中介，在线上将借贷双方对接起来的一种融资方式。在交易中，资料填写、合同签订、手续办理、资金交接等全部在线上完成，投融资双方不需要见面，节省了时间，降低了融资成本。

房地产企业借助P2P平台进行融资主要有以下两种模式：

1.房地产企业+P2P平台+投资者

在这种模式下，投资人首先在P2P平台进行会员注册，成为平台投资者；然后在P2P平台上购买相关理财产品，将资金使用权让渡给房地产企业，从中获取一定的投资收益。与此同时，房地产企业便较为快速高效的取得融资。此模式满足了投融资双方的需求。对于投资方而言，它满足了平台投资者基于理财和投资方面的需求；而对于融资方的房地产企业而言，则获取了所需资金。此模式在国内已有一些实践。

2.房地产企业+P2P平台+购房者

在这种模式下，参与三方为房地产企业、P2P平台和购房者。购房者与房地产企业是商品房买卖关系，购房者与P2P平台是借贷关系。名义借款人为购房者，实际融资人为房地产企业。具体的操作过程为购房者在向房地产企业支付总房款的首付款后，向P2P平台申请借款，借款额度为剩余房款（金额与商业贷款、公积金贷款或组合贷款相等），借款期限为按揭贷款年限。购房者在申请借款的同时，签署授权委托协议，授权P2P平台直接将借款划拨至对应房地产企业，借款期满后由房地产企业直接向平台归还借款，而借款利息则由购房者在期末向P2P平台一次性支付。为了鼓励购房者选择这种交易方式，房地产企业会给予购房者一定的购房价格优惠，而优惠款会抵偿借款利息。购房者与房地产企业达成合作后，P2P平台会在其专业投融资平台上发布标的，待广大投资者认购资金。投资者购买后到期获取本金及相应的投资收益。房地产企业在这种交易方式下提前获得了资金来源，避免了资金链断裂的风险；同时，提前收取的款项对于以盈利为目的的房地产企业而言，还可以利用资金的时间价值创造更大的效益。

尽管P2P融资方式对于房地产企业而言有融资速度快、融资成本低的优点，在房地产企业的实践中也有采取该融资方式使项目得以成功运作的诸多案例。但这种融资方式最大的问题就是存在着巨大的风险。而在房地产领域，很多人对房地产企业融资机制及融资状况不透明等问题带来的潜在风险表示担忧。房地产企业想要利用好P2P这种融资方式，必须根据庞大的资金需求和复杂的投资环境合理设计风险控制机制，以确保投资者资金的安全。这是房地产企业应考虑的主要问题，也是房地产业成功转型互联网金融融资方式的所面临的现实挑战。

（二）众筹融资模式

众筹即大众筹资，是指项目发起人借助互联网平台为其项目向广大投资者募集资金的模式。

所谓房地产众筹，一般是指房地产企业利用互联网，向众多分散投资者高效地募集项目资金，从而达到营销、融资、销售等内在的商业目的，并按承诺给予投资人产权、股权或其他权益回报的商业模式。

1.房地产众筹的特点

（1）大众性

房地产众筹面向众多分散投资者筹集资金，几乎所有的散户投资者都可以投资。我国房地产众筹由于起步较晚，没有太多关于投资者的限制，投资门槛比较低。

（2）创新性

传统的房地产融资更多的是利用银行贷款和其他一些方式，并没有广泛运用普通投资者的闲散资金。而房地产众筹恰恰是以大众投资需求和企业资金需求为契机，以互联网为平台，完成资金的筹集。此外，众筹还会产生一定互动式的宣传效果，开发者和购房者可以通过平台进行双向互动沟通。

（3）低成本性

房地产开发企业的前期和后期宣传往往都会产生一定的费用。而房地产众筹则会使项目在众筹进行时就产生一定的宣传作用，吸引有需求的投资者，从而节省一笔宣传费用。

（4）互利多赢性

房地产企业通过众筹取得了所需资金，宣传了项目；投资者通过众筹满足了投资或者置业的需求；融资平台通过众筹获取了佣金，也通过好的项目塑造了良好的品牌形象。

2.房地产众筹的方式(www.xing528.com)

随着众筹不断升温，许多房地产企业联手互联网平台推出房地产众筹项目。在2015年5月29日，由万科、绿地、万通、平安等25家房地产、金融、互联网行业领军企业共同发起创立的中国房地产众筹联盟在上海设立。一般认为房地产众筹的方式主要有：

（1）融资开发型众筹

融资开发型众筹在项目建设前进行，是指房地产企业为获得开发建设资金而发起的房地产众筹。房地产企业通过互联网平台发布众筹信息，投资者能以优惠的价格获得房屋优先购买权，认购方还可以在土地获取阶段就参与房屋设计、建设。此类众筹不仅为房地产企业融到低成本资金，同时还可以提前锁定一批有购房意向的客户。在实践中，又可根据投资者类型分成定向型、非定向型、获得项目使用权型。

（2）营销推广型众筹

此类众筹一般在开发商获取预售许可证后，预售前进行。此类众筹周期较短，筹集的资金额度不高，融资作用不大。所以，这种方式从一定意义上来说，相较以融资为目的，更多是出于促销或宣传为目的的市场推广行为。在实践中又可根据具体操作方式不同分为抽奖型和拍卖型两种。

营销推广型房地产众筹通过设定较低的参与门槛，以可能产生的高收益回报吸引大量投资者参与，达到宣传房地产楼盘的最终目的。这种模式节省了中间费用，房地产企业仅仅通过一个互联网众筹方案，即可获得广告效果和大量的潜在客户；而对于互联网平台来说，也能大大提高本身的知名度，推动联动销售。

（3）投资理财型众筹

投资理财型众筹主要适用于已经基本开发成型的现房或准现房。房地产开发商拿出部分房源作为标的，以优惠的销售价格及理财收益吸引客户。实践中根据开发商与投资人的关系可被分为债权型和股权型。

债权型房地产众筹在开发商和投资人之间通过借款合同形成债权债务关系。此类型众筹方式下，投融资双方就投资金额、期限、利息等进行明确约定，期满时投资者除了可以收回本金外，还可以得到约定的收益。对投资者而言，通常收益率较低，但是风险也较低。而房地产企业将所筹集到的资金用于弥补资金缺口。

股权型房地产众筹与房地产投资信托基金（REITs）类似，开发商通过低门槛、高回报率的房地产众筹形式吸引大量投资者，使投资者同时持有房地产众筹标的。[1]股权型房地产众筹中，开发商通过众筹平台设立股份有限公司，投资人以其投资金额成为股东，资管公司用众筹资金建设或购买不动产，并委托物业管理公司进行管理。而后投资者通过持有不动产相关收益权及不动产物业增值来获得收益，开发商则通过最初的众筹项目以及之后收取的资管费用募集资金。

3.房地产众筹的风险

然而，进行房地产众筹面临着巨大的风险，一般可分为法律风险、信用风险、经营风险和社会风险四类。

（1）法律风险

房地产众筹存在着非法吸收公众存款、非法销售房产、非法发行证券、关联交易等风险。在2015年7月，央行等十部委联合发出《关于促进互联网金融健康发展的指导意见》，明确表明了国家鼓励互联网金融的创新这一态度，说明房地产众筹不会出现方向性错误。但在众筹的过程中应该严格按照法律要求去构建房地产众筹，避免踩红线。如在众筹过程中，众筹平台应与有公信力的银行进行资金存管业务，项目信息应做到透明真实并且公开披露。

（2）信用风险

房地产众筹的信用风险是由融资者和众筹网络平台两个主体利益与投资者资金安全需求的矛盾性所导致的。在房地产众筹中，房地产企业通过众筹获取资金，众筹平台通过为房地产企业融资服务取得收入。这两个主体的利益是一致的，就有可能促使不合格项目进行包装后进入众筹平台，从而影响投资者的利益。这是由两个原因所造成的：第一，网络平台准入门槛低，审核制度有待完善。有些众筹平台并不是完全中立的第三方，而是融资方的房地产企业找关联企业扮演的虚假角色，这种情况无疑加剧了风险。第二，网络平台运营制度尚未规范，操作漏洞较大。网络运营平台从前期的项目审核、信息披露，到众筹项目中期的资金分管再到项目后期的众筹项目后评价等，都未形成行业规范。这就有可能导致虚假信息、资金使用不明晰等风险。作为融资者的房地产企业，有时为了获取融资夸大宣传，从而造成披露信息不属实，这种房地产众筹项目在上马后，无疑会将风险转嫁给投资者。

（3）经营风险

经营风险主要指的是作为融资者的房地产开发商的经营风险。房地产企业在众筹前给投资者的承诺往往比较吸引人，这样才能吸引众多散户投资者进行投资。而房地产企业要实现对投资者的承诺，其成本管理水平必须达到很高的要求。在项目开发拿地前期，就要求开发商能对自己土地出让金的承受能力有清楚的认识，决定好拿什么样的地，以什么样的价格拿地比较合理；在项目施工阶段，开发商对项目要有精细严谨的把控，防止乙方通过任何可能导致变更或者索赔的方式恶意抬价，从而造成成本超支；在项目后期，竣工决算之后要对项目的资金流向做出清楚地统计分析，以便完工后对项目进行正确的盈亏分析。在整个开发流程中，开发商都必须有效地进行成本管理，否则就有经营风险，无法兑现对投资者的承诺。

（4）社会风险

由于众筹是面向大众的筹资，具有公开性、广泛性的特征。所以，必须谨慎预防社会风险的发生。社会风险的诱因比较多，比如在众筹过程中，众筹融资者和融资平台违约逃跑等恶性信用风险事件的发生；比如房地产企业经营问题中成本管理出现问题，将会导致融资者无法实现承诺；比如在项目施工时，质量控制出现问题，工程使用安全将得不到保障；比如在项目建成后，如果投资人选择转为产权人，一套房屋可能会出现数十个产权人，到时因各物业存在楼层、户型、用途、面积等方面的差异，而预先没有订立分配细则，导致无法确定投资人所持产权的位置等，这些无疑都会触发社会风险。