我国房地产企业传统融资方式现状分析及挑战

我国房地产企业传统融资来源主要包括银行贷款、销售回款、股权融资、债权融资等，但在国家调控政策频繁出台的背景下，传统的融资模式已经很难满足房地产企业的融资需求。下面对这几种传统融资方式现状做出具体的分析。

（一）银行贷款

银行贷款一直都是我国房地产企业的主要融资模式，比股票、债券等其他融资方式更为方便和容易。根据国家统计局对我国房地产企业融资的统计分析，2019年房地产企业国内贷款2.52万亿元，同比增速为5.1％。目前，我国商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，限制较严。而要想拿到房地产开发贷款，必须满足“四证”齐全，且保障性住房和普通商品住房项目自有资金达到20％，其他项目达到25％以上，需要有国家三级或以上资质的房地产企业才有融资资格。此外，银行贷款一般比较倾向于有实力的大型房地产企业，对于中小型房地产企业，其贷款利率较高，还很难以获取。

（二）销售回款

房地产企业为了尽快回笼资金，经常采用预售期房的方式，这种方式融资成本很低。2019年房地产企业开发到位资金中其他资金融资9.50万亿元，占比53.21％。其中定金及预收款6.14万亿元，在其他资金来源中占比达到64.56％，增长10.7％。虽然销售回款在增加，但是增速近年来却处于下滑状态。由于政府出台相关调控政策，监管变得越来越严格，在主体封顶前不能颁发预售许可证，从而限制了开发商在开发前期通过这种方式进行融资。

（三）股权融资(www.xing528.com)

股权融资没有金融中介机构介入，属于直接融资。房地产企业通过发行股票，用企业的股权换取融资资金。股票融资筹资量比较大，且资金使用年限较长，具有永久性，没有到期日，无须归还。股权融资实践中常见的方式有明股实债、股加债。房地产企业用明股实债方式较普遍，而真正股权融资目前依旧不太普遍，其原因主要是融资方式难度比较大，相关机构对上市公司要求较高，证监会要求房地产企业通过股权融资必须获得自然资源部的批准，住房和城乡建设部也要对开发行为进行认定，所以近几年房地产企业股权融资大幅萎缩。

（四）债权融资

所谓债权融资是指企业通过借钱的方式进行融资，债权融资所获得的资金，企业除了要支付资金的利息外，还需在借款到期后向债权人偿还资金的本金。房地产企业的债权融资主要指房地产企业发行公司债券，在现阶段一年到期借新还旧是可以的，但扩容做增量是很难的。债券融资对发行方资质要求较高，大多数房地产企业都达不到相关要求，所以债权融资的适用范围是比较有限的。此外，房地产企业债券融资实践中可采用短期融资券（CP）、中期票据（MTN）、非公开定向债务融资工具（PPN）等商业票据。

通过以上的分析，可以看出我国传统房地产融资渠道受到不同程度的限制，融资渠道也较为单一，对银行贷款依赖较大，融资难度大、成本高。此外，我国房地产行业融资还面临着内部融资与债权股权等外部融资比例失调，风险较高，融资市场体系不健全等问题。