房地产企业融资的管理要点及成本降低方案

（一）房地产企业要不要信用评级

理论上讲，房地产企业都需要进行信用评级。如果一家房地产企业仅需在国内市场上融资，就只需要有国内信用评级；如果要在国际市场上融资，就要在境外进行信用评级；而如果既要在境内又要在境外融资，就要选择两边信用评级。当然也可以不用进行信用评级。房地产企业要不要信用评级，取决于企业的自信，如果企业有足够的自信，能获取较好的信用评级，当然是要做信用评级的。因为如此一来，房地产企业的融资成本会大幅度降低。但企业进行信用评级是要花钱的，如果进行了信用评级，而结果却不是那么乐观，就得不偿失了。

（二）什么是信用评级

信用是将一堆能量化的财务数据作为核心考核指标，再搭配其他因素，比如行业发展趋势、企业背景是否强大、未来三年财务预测等。国际上公认的最权威的信用评级机构均来自美国，他们是标准普尔、穆迪、惠誉；此外，国内也有五大信用评级机构，分别是东方金诚、中诚信、联合、大公国际、上海新世纪资信。每家评级公司都有自己的模型，模型一般按行业划分。国际评级公司针对中国企业在许多参数上做了大幅度地调整。

房地产公司的信用评级是通过对房地产企业经营水平、财务状况、管理能力、所处的外部环境等可能影响被评对象信用等级的诸多因素进行分析研究，综合判断债券人按时偿还债务本息的意愿和能力，然后用简单明了的符号加以表示，并给投资者的一种评价。信用评级一般有两个着重点：一是被评人的信用风险，即偿还到期债务的能力；二是偿还债务本息的意愿与能力。所以可以推断，信用评级并不十分关心投资风险、经营风险、价值和业绩的表现。这和股票投资价值分析是不同的。

（三）房地产企业信用评级的关键财务指标

我国企业信用评估的信用等级采用国际通行的“四等十级制”评级等级，具体等级分为：AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C、D，这也是衡量企业财务能力的重要指标体系。

国际三家评级公司自成体系，各有偏重。以惠誉为例，其信用评级分为投资级和非投资级，其中投资级包括AAA、AA、A和BBB，非投资级别包括BB、B、CCC、CC、C、RD和D。投资级主体及债券一般被认为信用级别较高、违约风险较小。被认定为投资级的企业更容易被国际投资者信任和选择。惠誉国际评级关注的因素从高到低为：房地产企业财务杠杆和现金流情况；房地产企业自身业绩及增长情况；控股股东的资金背景状况。惠誉对房地产企业业务风险的衡量重点包括客户认可度、规模、经营情况、销售效率四方面。销售效率方面，惠誉修正了传统的资产周转率指标。包括两个指标，分别为合约销售规模/全部债务、合约销售规模/调整后存货。受房地产企业结算收入滞后于销售现金流平均1—2年影响，传统的资产周转率很难检验房地产企业销售对应的资产周转速度。惠誉将传统资产周转率分母变更为调整后存货，作为对房地产企业在建未售物业、投资物业和合营项目投资等主要资产科目的估计；分子则调整为销售规模，以估算房地产企业销售对应的资产周转速度。惠誉财务风险评价包含盈利能力、资本结构和财务政策三方面。由于房地产企业报表局限性影响，惠誉认为现金流、流动性和调整资产后的杠杆率更具有价值。具体而言，盈利能力指标为EBITDA利润率（=EBITDA/收入）和融资成本（平均融资成本），其中融资成本会影响资本化利息水平，从而影响营业成本、资本结构（=净负债/调整后存货）、财务政策（=管理层财务风险偏好）——考虑房地产企业财务风格和拿地策略，并关注房地产企业经营活动现金流情况，若存在持续大额经营活动现金净流出，则该企业扩张激进，并依赖债务融资。具体见表3-1。(www.xing528.com)

表3-1　惠誉信用评级评价表

（四）房地产企业评级和融资成本的关系

2019年部分房地产企业在中国香港地区发债情况见表3-2。

表3-2　2019年部分房地产企业发债情况表

续表

由表格可以看出，位列投资级别的房地产企业企融资成本普遍较低，大部分在3％—4％区间内，且融资期限也较长，普遍在5年以上。此外，同样是投资级别的龙头房地产企业，华润置地和保利地产比碧桂园的融资成本更低，在某种程度上说明，国企要比民企更具融资优势。而非投资级别的房地产企业，很明显无论在融资规模、期限还是融资成本方面都要逊色于投资级别的房地产企业。在这一区间的龙头房地产企业尽管能拿下较大规模的融资，但融资成本较高，在7％左右。毋庸置疑，这一类型的大多数房地产企业融资规模基本在2亿美元甚至更少一些，期限在3年左右，平均成本为9％甚至更高。

这些实践可证明，信用评级结果和融资成本关联度很大。而评级高低又取决于企业业务发展状况、财务状况等。