现阶段我国房地产企业融资政策的影响

当前，我国房地产企业的政策背景是：限购、限贷、限价、限商、限售的“五限”政策还在执行中；“因城施政，一城一策”依然是主旋律；2019年4月，政治局工作会议重提“房住不炒”。在这样的政策大背景下，国家金融手段发生了一些变化，有些变化是史无前例的。

早在2016年，南京市国土局就发布了《2016年网挂3号补充公告》，公告规定了拍地只能用自有资金，对于银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等资金禁止使用。上海也出台了类似的规定。这就意味着从拿地开始，准确地说在参加拍地之前，作为竞买保证金的资金都得是企业自有资金。高额的地款、巨资的造价、较长的开发期（开发中期预售资金又得部分受监管）、日常流转税及所得税、后期清算的土地增值税等，这些都对企业的资金融通及管理提出了更高的要求。

2018年4月颁布了《资管新规》，在该规定之前，非标准化债券融资均可进入拿地及开发流程；之后，非标准化债券融资的形势逐步弱化，拿地更多依靠房地产企业的自有资金，开发资金主要来自开发贷、标准化债券产品、主动管理型信托等。这对于融资驱动型的房地产行业来说又增添了不小的压力，而且预测未来相当一段时间内房地产大的融资环境不会有松动，房地产的融资压力将会越来越大。

2019年5月，银保监会发布了23号文《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，此文与2017年“三三四十”检查及2018年4号文差异不大，除了重申432红线之外，对“明股实债”、应收账款直接或变相为房地产企业提供融资、土地款、流动资金等方式实行了穿透式监管，对项目前端融资影响极大。(www.xing528.com)

2019年7月4日，银保监会对部分房地产企业信托业务增速过快、增量过大的信托公司开展了约谈警示，因此部分信托公司对房地产放贷（直销和代销）业务处于暂停状态。

严控地王房地产企业融资。对被约谈公司的标准化融资收紧，实施窗口指导，控制发债节奏，对境外美元债发行审批收紧，仅可借一年到期的债，增量比较难，对银行实施贷款余额管理。

这一系列的政策使得房地产企业融资异常困难。房地产企业对资金十分渴求：2019上半年，房地产企业销售增速总体放缓，回款艰难；而另一方面，房地产企业尚处“借新还旧”阶段，高峰未过；8月5日，人民币对美元汇率11年来首次跌破“7”关口，美元飙升又带来还外债利空，房地产资金压力非常大。