日本城市土地集约利用的发展特点和规则

日本的土地集约利用是有一个变化过程的。明治维新以后，城市化进程日益加剧，大量人口集中到东京、大阪等大城市，大小工业作坊在城郊附近大量涌现，随之而来的就是高密度的住宅群的出现。也就是说那一阶段土地的集约利用只是解决人们的居住问题，属于自然的高密度的土地利用。

第二次世界大战后的东京由于战火的破坏，大量房屋被烧毁，整个城市社会住宅匮乏。政府意识到不可能完全依靠民间力量来解决住房问题，于是开始大规模建设公营住宅、金融公库住宅及公团住宅等，来解决城市社会住房难的问题。而20世纪50年代后期，大量农民涌入城市，东京、大阪等大城市快速膨胀，大量木结构公共住宅自然地开始在市中心地区蔓延，同时，住宅地也向郊外无限制、无计划地扩张。这是现代城市住宅及住宅地发展的代表性现象。

20世纪60年代，一些大资本拥有者开始有计划、有组织地进行土地开发，甚至开发到市内上班所能达到的城市周边的最远地区，城市郊区大量良好的生态环境也因此遭到破坏。而且这些地方只有像棋盘一样的道路通过，完全是没有特色的环境，地价上涨使得建筑物的宅基地面积越来越小，房屋与房屋之间的间距几乎没有。

1970年日本政府对城市居民进行了住房问题的调查，全国平均希望自己拥有住房的占40%，而东京却达47%，而希望拥有住房者中能够买得起房的连半数都没有达到。70年代，为了满足居民的需求，并能集约利用土地，日本民间出现了商品公寓住房的销售市场，而且房费可以按揭。这样原来房子与房子之间的空地没有了，同样面积的土地的建筑面积也增加了，这一住房市场吸引了大小企业家投资于此，在日本的关西地区，郊外不少土地被用于这类住宅的建设。城市周边的土地同样出现了无秩序的住宅用地的开发，城市周边地区不断被蚕食。(www.xing528.com)

同时，由于建筑工业的发展，高层建筑在60年代的日本已经成为可能，最具代表性的高层建筑是霞关大楼，地面高147米，共有36层。为此，日本的《建筑基准法》也进行了修改，容积率与限高的标准出现了变化，以有利于高层住宅的建设。20世纪70年代中期，不少大型公共住宅区是在地方自治体或住宅公团收购来的工业厂房遗址上建造起来的，如东京的江东区等近代工业地区，中高层住宅建设出现了一个高潮，这些住宅小区不仅提高了入住户数，而且规划出了面积较大的公共空间，建设了公园、商业网点、学校等公共设施，这些现象都对土地的集约利用起到了积极的作用。

90年代以后，日本土地利用规划方针不仅是土地的有效利用，而且良好的景观环境也是很重要的，所以形成良好的景观环境成为土地集约利用的规则。他们认为，土地集约利用必须考虑与道路网络的对应，要确保工业用地、流通业务、人居环境的生活便利，同时要与周边城市街道环境相协调。而在由于产业结构调整必须对土地利用进行转换时，也必须以与周边城市街道环境的协调和对城市结构秩序的确保准则，在容积率、建筑面积方面要坚持中密度的土地利用原则，与城市总体规划的基本方针保持一致。