（1）年龄。按年龄来划分，老年人可以细分为三个群体，分别是：青年老年人（55～70岁）、中年老年人（71～80岁）和老年老年人（80岁以上）。我们在上海、北京、长沙、郑州、延安等一二三线城市做过调研，调研发现，青年老年人的需求跟中年老年人的需求不一样，中年老年人的需求又不同于老年老年人。
青年老年人在文化娱乐休闲和精神慰藉方面的需求非常高，中年老年人在护理照料和医疗方面的需求远远高于青年老年人，而老年老年人的医疗需求排在第一位，护理排在第二位。所以从年龄来看，不同年龄段老年人的养老需求是不一样的，这就对养老项目组团和功能定位的要求也不一样。
（2）身体状况。根据老年人的身体状况，可以将老年人分为自理型老年人、半失能型老年人、失能型老年人。不同身体状况老年人的养老需求是完全不一样的。在项目所在城市以及辐射区域，这几类老年人的数量结构对养老机构的服务产品、建筑设计和营销渠道会有很大的影响。
（3）支付能力。支付能力即收入水平。每个地方都有高收入群体、低收入群体和中等收入群体，从对国内几十个养老项目的综合考察结果来看，如果仅仅定位高端，那么这个养老项目将来会很麻烦，中端和中端偏上的养老社区比较容易存活盈利。
（4）文化程度。不同教育背景的人养老观念差异很大，如何根据文化程度的不同对我们的目标客户群进行细分，这也是项目定位很重要的维度。文化程度决定了一个人的兴趣爱好、生活理念、生活态度等。
（5）家庭结构。多子女家庭和独生子女家庭的养老压力不同，对待养老方式的选择也不同；4-2-1型家庭养老压力往往大于多子女家庭；不同家庭结构的子女可能存在不同的养老观念，对老年人的养老方式会产生影响。
（6）决策人分析。一般情况，家庭经济地位决定话语权，同时，受亲情维系和亲友相处方式及观念影响，30年代、40年代出生的老年人通常由子女出钱来住养老机构，55～70岁老年人，多数能够自主决定养老方式。(www.xing528.com)
（7）区域。不同区域的养老观念、养老消费方式与养老消费能力差异性很大，在做客群定位的过程中，需要考虑地域因素。
（8）职业。政府退休领导干部、退休高级知识分子与私营企业家的父母这三类人群职业不同，对养老的服务需求、养老机构功能配套自然有着不同的要求。所以，从职业角度来看，不同的职业群体有着不同的养老需求。
（9）业余爱好。由于老年人爱好的差异性，使得养老机构的配套功能室建设要求不同。
（10）民族与宗教信仰。不同的民族有着不同的宗教信仰、饮食习惯、民族文化，这些因素尤其是在少数民族聚集区域要严肃对待。
（11）合住意愿。合住意愿反映的是一个人的生活习惯，对后期的户型设计有着极大的参考价值。
（12）付款方式。付款方式体现的是一个人的消费能力，更深层次来讲反映的是一个人的消费观念和消费习惯。国内养老机构的交费方式基本上有以下两种方式：一次性付费和分期付费。
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