土地买卖及中人的角色关系

传统时期,在任徐店村,土地买卖是常发生的经济行为。但因为村民普遍存在“土地是命根子”的思维,土地买卖的频率相对较低。对于家户私有的土地来说,产权所有者可以自主进行买卖,但有时也会受到亲族的干涉。

(一)　土地交易

1949年以前,缺钱是导致农民卖地的主要原因。在土地买卖的过程中,农户会遵循一定的优先次序进行买卖交易。

1.　卖地原因

传统时期,在任徐店村村民看来,卖地是迫不得已的行为,不到最危急的时候没有人会选择卖地。据村中老人回忆,卖地多发生在以下几种情况下:一是家里贫穷,生活过不去的会卖地;二是嗜赌成性,赌钱赌输的会卖地还债;三是吸大烟而耗光家产的会卖地,如村民李如武、李如志;四是受天灾人祸急需用钱而家里又无积蓄的家庭会卖地,比如民国三十二年(1943年)发生蝗虫灾害时卖地的频率高于平常;五是家里劳动力不足、土地无法耕种的会卖地(此种情况发生得较少,村民一般会选择出租,个别将土地卖出);六是家里土地少,为了解放劳动力去拉长工的会卖地。大家庭很少卖地,卖地多发生在小家庭当中。

2.　买地原因

在传统时期,任徐店村村民普遍认为“土地就是财富”,只要家里有了一定的积蓄,就会优先用于置办土地。虽说是“吃饭穿衣看家底”,但即使是富裕人家生活也不会很奢侈,而是省吃俭用。为了购置财产,通常吃的饭食都是“白仨月,黑仨月,饥仨月,忍仨月”,节省的钱积蓄起来用来买地,因为土地就是财富的象征。一般家庭条件好、剩余财产多的家庭会买地;其次家里劳动力多,有剩余劳动力的家庭也会买地;此外,对于大户家庭来讲,还存在因看中风水而买地的行为。

3.　土地买卖顺序

在发生土地买卖的时候,任徐店村村民通常会按照一定的先后次序选择买卖对象,首先要询问近本家的弟兄是否有买地的意愿,然后再通过中人询问地邻是否有买地意愿,若近亲及地邻没有买地意愿才考虑其他的买地者。在买地的过程中,有的村民倾向于购买亲戚、熟人、朋友的土地,相识的人一般来说彼此了解,对对方的人品、家庭情况了解得较为清楚。但也有村民不愿意在亲戚、朋友之间进行土地买卖,一是熟人不好讲价,价抬高了自己吃亏,价压太低了对方会有意见,另一方面如果亲戚、朋友之间发生土地买卖纠纷,相应地也会影响两家日后在其他方面的交往关系,甚至造成互不往来的后果。

在传统时期,村民买地、卖地都是基于自愿的原则,在家户内部只有当家人有权做出买地卖地的抉择,但买卖土地在家户内部属于较大的经济行为,当家人在做决定之前也必须征求其他家庭成员的意见。在任徐店村的土地买卖往来中,极少有强买强卖的现象发生,据老人李继宗回忆:“印象中俺村土地强买强卖的现象几乎没有,只有一次,还不是耕地,是宅基地。俺村的最后一任保长李三治,没有子女,但是李如普他家弟兄五个,李三治看人家家里风水好、人丁兴旺,说是要买他家宅基地,实际上是只给了一斗麦就强占了人家的庄基。李三治也就是因为这个遭了民愤了,在土改的时候给强安了个地主的帽子。”

4.　土地买卖中人

中人通常由“好事的人”“会办事的人”担任,不一定是自家亲戚,街坊邻里均可担任。中人需要腿勤、嘴勤,对村民基本情况如是否具备卖地买地的意愿和能力大致了解,还要具备一定的威慑能力,因为土地买卖很少有一次性就能说合成功的,需要经过多次的说合与调节才能促成一桩土地买卖,如村民李三香就是一位土地买卖的“老中人”。中人通常要先请一个,然后到量地、签契约时再请2—3个。若是村内土地买卖,则中人均为本村人,若涉及与外村的土地买卖,则中人中就需既有本村人也有外村人。中人由土地买卖的当事人根据需要去请,不是由固定的人担任。

土地买卖过程中必须要请中人,首先是因为土地买卖不可能一帆风顺,买卖双方在价格等方面肯定会存在不同意见,因此就需要中人从中进行调和;其次,可通过中人寻找合适的买家和卖家,经中人将买地、卖地的意愿传播出去;第三,中人作为土地买卖的见证人,要避免日后因所买卖的土地产生产权纠纷。土地买卖的中人无物质报酬,只有在土地买卖达成之后由买家负责请客吃一顿酒肉大席。

5.　土地丈量

土地买卖要经过勘丈员的丈量,买家、卖家、中人、地邻均需在场,当时任徐店村的李三香是专门的勘丈员。勘丈员还要负责土地买卖的“顺契”,即将土地田契上卖方的名字更正为买方的名字,将原来的文书换成新的文书,相当于过户,作为土地买卖的凭证。(www.xing528.com)

土地丈量的工具是弓,每丈量一个弓的距离,就要用刀标记出位置,然后由中人中有文化的人负责记录,并核算出土地的具体数量。　丈量之后,在卖方、买方、地邻均无异议的情况下,开始下灰橛,固定边界。若地邻对丈量的边界存在异议,则需要挖出之前的灰橛证实。传统时期地块与地块之间必须要下灰橛,避免出现土地边界纠纷。土地丈量时需要买方准备下灰橛时需要用到的白灰,除此之外不产生其他费用。

土地丈量结束当天买方要在家中摆酒席请客,宴请保甲长、中人、卖方,有的时候也会请四邻,以表示感谢,请客的人数通常保持在十余人。买地的宴席必须体面,宴席的质量代表着主家的身份与地位,同时也是一种有面子的象征,因此,买地者通常请客时都会请村内专门的厨师,做上“八八四大件”来展示买地者的体面。请客吃饭时的座次没有讲究,大家随意坐即可。除了请客吃饭外,买地者不需要再向任何人送礼。

6.　土地等级与价格

买卖土地时首先需要买卖双方各自向中人给出一个自己的预期价格,然后由中人在中间进行调和。若买卖双方在中人调和过程中拒不让步,土地买卖就难以达成。土地买卖的价格受土地灌溉条件、土质、交通便利程度等多重因素的影响。但是相同土质的水浇地买卖时的价格基本保持一致,不分“坐井地”(水井在买卖的土地范围内)与“不坐井地”(可灌溉,但水井不在买卖的土地范围内),价格都一样,因为即使是“不坐井地”离水井的距离也不会很远,最远的也只有8—10米。有水井的土地卖地时均是附带水井一起卖出,水井不额外加钱,而是以提高地价的方式体现。红胶泥土质与沙土地的卖价则不一致,因为红胶泥土地产量高,沙土地产量低。旱地的价格相对低于水浇地,因为水浇地一年可耕种两季,而旱地一年只能种一季庄稼。土地买卖不需要交付定金,而是在交易达成之后一次性付清。

7.　土地交易规则

传统时期,土地买卖充分自由,土地买卖不需要保甲长、族长、门长的同意,自家家人达成一致意见即可。土地买卖由当家人做主,其他家庭成员不能不通过当家人而私自卖地或是买地。产权不清的土地不能买卖,比如父母的养老地,在父母过世后,未经兄弟几人商量处理,不能卖出。对于产权不清的土地也无人敢买。族下的坟地不能卖出,因为买进的时候请了风水先生看风水,若卖出会毁了坟地的风水。对于私人家里祖辈留下来的祖业由当家人做主可以买卖,无优先顺序。

(二)　土地买卖产权的确定

土地买卖口头达成协议之后要签订顺契,表示土地的所有权发生了变更。顺契要经过保上的财粮(秘书)签订,然后再由保上拿到区里盖上公章才算有效,证明土地的产权已发生变更,今后税赋的收缴也发生相应的变更。在顺契上,要写明买卖土地的数量、四至以及田地里的树木、水井、道路等的产权与使用权。顺契由中人之间比较有文化、会写的人来负责写,然后由买方、卖方、中人依次签名按手印。顺契必须由两部分组成,一是中人的手写体,二是官府的印刷体,两份契约粘贴在一起盖上公章,顺契才算有效。签顺契的时候要向区里缴纳一定的费用,由买家负责交。顺契只签一份,由买方负责保存,然后在保上保留存根,因为买方要以顺契作为证据证明买到的土地属于自家财产,可以世代相传;卖方和中人不需要保存文契。丈量的时候搭界的四邻必须在场,签顺契的时候不需要四邻在场。但是在顺契上必须写明土地四至的四邻以及公共道路的使用等。土地买卖达成后必须要签订顺契,即使是亲兄弟也必须要走签顺契的流程,避免日后出现关系恶化而产生土地产权纠纷。

村民李三和家卖地文书的内容为:“立卖契人李三和,因粮不给,今将自家西五亩旱地,系南北针,东至崔姓,西至枕头,南至草道,北至北柱,四至分明,今情愿出卖于城垣堂名下,承粮耕种,从中言明,时值卖价每亩小麦一斗(30斤),其粮足交不欠,空口无凭,立卖契存证。民国三十六年正月二十八。此地准至北头地出门行走。中人:任志祥,李三治,崔茂新,任志胜。”

村民李朝金家卖地文书的内容为:“立卖契人李朝金,因粮不给,今将东南白地一段,计地二亩,系东西针,东至祝姓,西至祝坟,南至祝姓,北至卖主,四至分明,情愿出卖于李朝堂名下,承粮耕种,从中言明,时值卖价每亩大钱十四千五百文一钱,即交不欠,空口无凭,立卖契存证。此地大路在祝元铜地出入行走,内有土井一个伙用。”　后附买方、卖方及中人的签名。

(三)　土地买卖频率

土地是农民安身立命的根本,在任徐店村,不到万不得已村民一般不会卖地。购买土地对农民家庭来说也是大事,村民需要很长时间的积累才能具备买地的基础。因此,在任徐店村土地买卖发生得并不频繁。但在灾荒年份,土地买卖的频率就会相应增加,如民国三十二年(1943年)发生的旱灾与蝗虫灾害导致大半庄稼绝收,迫不得已的村民不得不卖地续命。

(四)　土地买卖规模

土地买卖由买卖双方根据需要协商卖出的地亩数量。如同一地块上有5亩地,主家可以选择将5亩全部卖出,也可以选择卖出一部分,剩下的仍由自家耕种。村落中的地主通过购买土地而成为地主,村民见有人出卖土地而自家有剩余财产的时候就会买地,也会购买亲戚家的地,且是按照正常的价格买进,但是私下里会多给亲戚家一些救济。因为村内人口多而土地基数小,共有土地3200亩,因此解放时村内最大的地主土地数量也仅在100亩上下,包含水浇地与旱地,上中农平均拥有30亩左右土地。