宅基地产权买卖：地段、风水、面积等因素影响交易价格

传统时期,宅基地属于私人产权,因此也可以用于交易。不过,在该村分家之后兄弟共用房屋,特别是共用同一院落的情况又非常普遍,因此变卖时还要受到一些因素的制约。此外,在当地变卖宅基地的情况较为少见,更没有村民会把自己的房屋典当出去。

(一) 买卖原因

以往,村民如果需要用钱会首先卖地,不卖房还能在村上找寻其他的谋生机会,卖了房屋则意味着失去了最后的避难所。因此,村民卖房通常是遇到了重大的经济危机,或者是打算举家外迁到其他的地方谋生。当然,也有村民会因为购买了风水更好的宅基地而卖掉原本的宅基地。

(二) 买卖价格

民国时期,由于多数房屋都是简易的茅草房,所以房屋并不是非常值钱。真正值钱的是宅基地,宅基地的地段、风水、面积都会对交易价格产生影响。如果某一宅基地面积较大,坐落在风水较好且地势较高的地段,那么此宅基地一般会比较值钱。如果宅基地外面还拥有完整的院墙则最为值钱。不过,即使宅基地再值钱也不如耕地值钱。据村内老人介绍,最好的宅基地的价格也不会超过头头黄的价格。当然,房屋的品质也会对宅基地的价格产生些许影响。如果某一村民的房屋都是质量非常好的砖瓦房且房屋数量较多,那么房屋要另外作价;如果某一村民的房屋只是几间破烂的茅草房则可以忽略不计。此外,房屋上的附属物如果连同房屋一同变卖也要另外计算价钱。

(三) 买卖对象

在卖房时,如果自己还与兄弟共住在同一屋檐下,卖房必须卖给自己的兄弟。如果打算把房屋卖给外人,外人一般没有购买意愿。这主要是因为,房屋并不值钱,外人购买了房屋却不能完整地得到宅基地。同时,与其他家庭同住在一个屋檐下也会涉及处理关系的问题。以往,该村村民多带有防备心理,通常不愿意和自己关系不是很好的村民同住在一个院落内。因此,如果村民变卖和自己兄弟合住的房屋只会卖给自己的兄弟。在房屋和宅基地整体出售的情况下,当家人一般会先例行询问下四邻、兄弟和同姓亲属等,他们如果没有意愿则由当家人委托说合人在本村寻找合适的买主。由于大多数村民耕种的土地集中在自己村落的附近,因此村民愿意去外村购买宅基地的情况相对较少。除非是村内富户在外村还有耕地,并打算在外村购买宅基地建造仓库。

(四) 买卖程序(www.xing528.com)

在卖房时,村民会先委托说合人前去找寻合适的交易对象。卖房过程中的说合人一般是村上的排场人,当然也要做事公道,愿意为村民办事。在说合人找到合适的交易对象之后,一般会请买方到卖方家看房。看房时,卖方主要看宅基地的位置、面积以及房屋的质量。在看房的过程中,买主还有反悔的机会,发现宅基地不合心意也可以当场终止交易。此外,如果买卖双方本身就认识也可以跳过看房的步骤。

如果买方对宅基地的质量基本满意则要进入丈量宅基地的阶段。不过,宅基地并不一定得按照每亩多少钱计算价格,如果宅基地外拥有完整的院墙也可以不勘测面积。如果宅基地与其他宅基地之间并没有围墙分界则要通过丈量的方式进一步划清宅基地之间的界线。此时,卖方会请村内的勘测员前来丈量宅基地。在丈量时除了说合人,买卖双方还要请四邻前来确认边界。当然,如果双方关系较好不测量也可以,说合人帮助双方大致确认宅基地边界便可。丈量结束之后,则进入双方议价的阶段。由于宅基地买卖还牵扯到地面建筑买卖问题,因此说合人从中协调时一般要就当地卖房的基本情况和价格向双方做详细说明,并根据双方给出的价格提出一个中间价。在双方所给价格相差不多时,说合人有权直接提出中间价并禁止双方再提出新价格。此后,便进入签订契约的阶段。

(五) 卖房契约

在议价结束之后,双方便进入了签订合约的阶段。以往,卖房必须签订纸质合约,并详细注明交易细节。在签订契约之前,买方也可以请一个村上其他的排场人前来见证。合约的具体内容则主要包括:其一,卖房者姓名;其二,宅基地的大致面积和地段;其三,房屋的价格;其四,宅基地的四至;其五,房屋的质量和间数(8) 。在合约的最后,买卖双方和说合人要分别签上自己的名字,其他到场见证的排场人则无须签名。如果地上其他附属物也随宅基地一起交易则要写入契约之中,并另外计算其价格。具体而言,宅基地上的附属物主要为树木和油磨。如果卖方不愿意交易地上附属物,还可以继续保留地上附属物。例如,油磨如果不变卖给买方,卖方随时都可以使用。但是,由于油磨在买方的宅基地上,买方也能随时使用。因此,不少村民会在卖房时也会将地上油磨一同卖给买方。如果地上附属物卖给买方,一般不单独计算每一件附属物的价值,而是将所有附属物打包卖给买方。对此,卖方通常会对买方说:“一口价,你再加××(钱数),院子里的东西都归你。”如果卖方所要的价钱并不是非常离谱,买方多会爽快同意。此外,家中的家具以及工具,卖方也可以按照上述方式一同变卖。

(六) 告知保甲长

买卖房屋之后,村民还有将买房事宜告知保甲长的义务。这主要是因为,以往保甲长登录的门牌号中包含有户主信息,买房后必须请保甲长更换门牌号。村民在前去告知保甲长时,无须携带礼物,将买了谁的房、具体地段在哪儿告知他们便可。