土地利用分类的尺度和层级：从产权属性到综合规划

在各种城乡规划的图纸中,经常会看到“**用地”(如居住用地)或“**区”(如水源保护区)等区别,这意味着在城乡规划的土地利用分类中存在空间等级的概念。城乡规划根据规划的范围一般区分为三个层次：城市(包含乡村地域)、分区、地段^[11]。规划的尺度不同,规划的内容和重点也有所不同,但基本规律是大尺度规划倾向于宏观层面的综合引导,规划形态表现为战略性的规划；小尺度规划倾向于土地利用和开发控制,规划形态表现为详细规划与设计。因此,在不同空间层次的规划中,土地利用分类适用的空间单元是有所区别的。

在不同空间层次的规划中,土地利用分类适用的空间单元有所区别。

一般而言,城乡规划最小的土地利用分类单位是宗地(lot或parcel),所谓宗地是指土地产权人的权属界址范围内的地块。同一个土地使用者使用不相连接的若干地块时,则每一地块分别为一宗。在市场经济下,宗地是土地买卖、批租、开发的基本单元,欧美日等发达国家的用地规划、建设控制、审批管理都是建立在宗地的层面上。以美国为例,不仅区划的制订和管理,而且地价和地产税(property tax)的评估和管理,地籍(land ownership)和房地产过户交易的全部法律文件(deed and title records)的存档和保管,都是以宗地为单位进行^[12]。因此,在进行现状调查或者编制历史保护规划之时,土地利用分类的对象往往是落实到表达产权属性的宗地层次。但产权界线的细分或重组在城市开发建设过程中是不断出现的,规划编制之时难以预测未来的宗地边界,因此类似控制性详细规划、地方开发规划的土地利用分类对象通常会落实在由市政道路包围,相连宗地组成的街坊(block)层次,当然如果现状有产权地块,分类的空间单元也会落实到宗地。(www.xing528.com)

在街坊层次以上再划分的空间单元则具有相当的灵活性,出于不同的目的和维度,有不同的空间划分方式。例如新加坡的开发指导规划(Development Guide Plan)将全国一共划分为5个规划区域(DGP Regions),继而再细分为55个规划分区(Planning Areas)单元,用地规模在0.83～69.27 km2不等^[13]。这种分区的划分方式是以开发控制为目的,针对每个分区的特定发展条件制定用途区划、开发强度等开发指导细则,划分的维度是结合了行政区划、地理分界、主导功能等因素进行考虑。又如美国的北卡罗来纳州福赛斯综合规划(1989年)是从控制城市增长的目的把县域范围内的土地划分为增长地区(短期)、增长地区(长期)、乡村地区、保护地区、城市地区、中心区、中央商务区,划分的维度包含了生态保护、发展时序、主导功能等。

在自然地理学中,区域的划分(如自然区划)是反映客观地域分异规律；而在城乡规划中,分区则是以人为因素为主导,分区之产生是源于研究或解决城市某些问题或实现城市发展某些目标而提出的一种策略,而且这个策略往往是包含了复合的维度,问题或目标改变,分区也随之变化。