揭秘：稽查人员挖掘出楼盘地下秘密

一、隐藏的收入

B市地税局收到一封群众举报信，反映该市某房地产开发公司有销售收入不入账、做假账等违法行为。B市地税局稽查局采取全面检查与重点检查、账面检查与实地检查相结合的方法，以营业税、土地增值税和企业所得税为重点检查税种，以商品房开发面积、销售价格及售房收入为重点检查项目，最终对该公司作出补税、罚款的处理决定。

经查，该公司成立于2006年12月，注册资本8000万元。该公司成立以来，在市内黄金地段先后成功开发了A花园和B新城两个比较有影响力的高档住宅小区和两栋正在施工中的豪华写字楼，其中两个住宅小区已经开发完毕，账面上体现全部销售完毕。

稽查人员为了不打草惊蛇，决定先以房地产行业税收专项检查的名义，正常调取该公司的账务资料进行检查。初步检查结果显示，该公司除了账面一部分房款用自制内部收据代替发票入账和少缴纳城镇土地使用税6.54万元以外，没有发现举报人所说的收入不入账问题。

稽查人员另辟蹊径，积极联系国土局、规划局、房产局和建设局等单位，进行了外围调查取证，调出了与该公司工程开发施工有关的工程决算书、工程竣工验收报告、商品房预售许可证和商品房销售合同等关键性外部证据资料。并根据该公司提供的商品房销售合同，逐一统计了每个小区、每个楼盘的建筑工程决算面积、可供销售的面积，包括主房、配房、阁楼和停车位等的面积，并制成了电子表格进行归类分析，进行纵横交错的排查。

经过资料汇总、比对分析，A花园整个小区决算面积（可售面积）为157296平方米，财务账面上实际销售的面积为148796平方米，存在8500平方米的差额。B新城整个小区决算面积（可售面积）为125410平方米，财务账面上实际销售的面积为120430平方米，存在4980平方米的差额。截至2009年12月31日，该公司账面上应该还有约13480平方米的开发产品，但实际上，该公司账面上两个住宅小区的“开发产品”“开发成本”期末无余额，开发产品即商品房成本已经全部结转完毕。(www.xing528.com)

在与该公司财务人员核实上述情况时，他们一口否认存在差额的事实，推脱是商品房销售合同上的面积不准确。稽查人员为了确保数据万无一失，先后多次到两个小区的现场查看。通过对每个小区、每个楼盘的逐一核对，稽查人员的目光最终锁定在了小区内最不引人注意的地下车库，挖出了该公司百般掩盖的“地下文章”。在对小区居民及居委会的走访时，稽查人员还了解到，该公司在预售和销售商品房时，为客户提供的是自制的收款收据。至此，该公司故意隐匿开发产品和销售不入账等违法事实终于浮出水面。

原来，A花园小区的面积差额原因在于地下车位。该小区的地下停车场决算面积为16650平方米，以每个30平方米的规划标准划出了555个停车位用于销售，车位全部销售完毕。而该公司财务账中“开发成本——停车位”实际入账只有366个，计10980平方米，实际少入账“开发成本——停车位”189个，计5670平方米。B新城面积差额源自沿街商品房，该小区的沿街商品房决算面积为25360平方米，而该公司财务账中“开发产品——沿街商品房”实际入账只有20380平方米，实际少入账“开发产品——沿街商品房”4980平方米。其中，无偿拨付给下属单位某物业公司1580平方米，用做办公场所，剩余3400平方米全部销售。经核算，共计在账簿上少列收入3335.5万元。

在铁的证据面前，该公司终于承认了采取设置真假两套账的方式，隐匿部分开发产品从而隐匿销售收入，进行虚假纳税申报，逃避缴纳税款的违法事实。经税务案件审理委员会审理，税务机关依法对其作出如下处理：根据相关税法规定，追缴该公司少缴营业税166.7万元，企业所得税82万元，土地增值税42.5万元，城市维护建设税11.7万元，教育费附加5万元和城镇土地使用税6.5万元，同时对少缴纳税款按规定加收滞纳金，并处以1万元未按规定开具发票行为的罚款和少缴纳税款的1倍罚款。

二、经验及教训

案例中企业通过隐匿销售收入，进行虚假纳税申报，逃避缴纳税款，虽然在短期内减少了企业的税务支出，但是法网恢恢疏而不漏，企业的小聪明最终没能逃过税务机关法眼，企业不仅要补交偷逃税金，还要多交罚款，同时对企业声誉造成很不利的影响，真可谓是赔了夫人又折兵。在实务中，企业应通过正规的税务筹划，采用合理合法的方式达到节税的效果，而不应当铤而走险，以身试法。