社区商业成为十二五”发展重点，应对老龄社会挑战

“十二五”期间，社区商业、郊区商业是商业关系民生的发展要点，上海虹桥商务区、世博园区、黄浦江沿岸地区、迪士尼国际旅游度假区等几大功能区将成为上海转型发展的重要载体。这些区域经过前几年的规划、功能定位等，目前正在紧锣密鼓地开发实施中。

一、社区商业，拉动内需的一个新抓手

（一）社区商业正在成为“十二五”商业拓展的重点

1.市场的需求

城市中心区地块日益紧缺，加上交通状况的改善，尤其是地铁、轻轨等轨道交通的发展，使居住向边缘区延伸，新的社区不断形成；郊区新农村建设加快，新城、新市镇的形成和完善，都离不开商业的配套。据调查，居民家庭消费支出中的40%左右花费在居住区附近的社区商业中。

社区商业不仅解决了过去存在的新村居民购物难、服务难的问题，方便了社区居民的生活，还为居民提供了休闲、交往的场所，饭后散步、朋友交往，都可在社区商业中进行，寓休闲于消费中，寓社交于娱乐中。

不只是中心城区的商圈，功能齐全的社区商业也同样可以成为社区居民生活和工作以外的第三空间。社区商业还可以为社区居民创造交往和亲近的机会，改变一些邻里之间“老死不相往来”的现状。中国正在进入“老龄社会”，上海等部分大城市老年人口已经占四分之一左右。老年人有足够的闲暇时间，功能完善、定位对路的社区商业成为老年人购物休闲交往的最佳场所。

2.政府关注的重点

政府部门关注民生，社区服务和社区商业是很重要的一个方面。商务部和各地政府部门近几年先后出台了“关于加快社区商业发展的指导意见”、“社区商业设置规范”等，“十二五”将社区商业列为发展重点，并对社区商业的业态配备提出要求。其中，基础型业态，如菜市场、超市、大众餐饮、大众理发、大众沐浴、维修、废品回收等，是各个社区商业必须配备的；指导型业态，如大卖场、生鲜食品超市、中西药、西点、百货商店、购物中心、服装服饰专业店、钟表眼镜、五金、家电、书店、音像、美容、SPA、健身、形象设计、彩扩、中介、租赁等，可以因地制宜选择。

3.商业拓展的新空间

城市中心商业大多已经饱和，可开发商业项目的地块也越来越稀缺。然而，社区商业的潜力很大：除了新开发的社区需要商业的配套以外，老社区的商业已经不适应迅速发展的消费需求，需要补充、调整、完善、提升。

4.开发商的关注热点

宏观调控后，住宅市场不景气，相当一部分开发商转向社区商业地产。而且，社区商业提升了商品住宅的价值，商业配套完善的商品房，动销就比较快。

所以，社区商业异军突起。社区购物中心、社区百货、社区大卖场等发展迅猛，功能日趋多元。

（二）社区商业需要市场细分

尽管社区商业发展的潜力很大，但目前盲目开发的现象普遍存在。在未对居民数量、结构、收入水平、已有商业分布、周边环境等作调研分析，未对社区商业项目作功能定位的情况下仓促上马，开发风险逐渐显现。

其实各个社区商业的消费需求千差万别，需要进行深入的市场细分。

1.社区消费的多样化

社区居民需求不仅仅是购物，还有餐饮、娱乐、休闲，以及理发、沐浴、家电维修等各种生活服务。“开门七件事”的内涵不断在变化和丰富中，新的业态在社区逐步出现。

老社区与新社区的居民消费不尽相同，高档公寓房、别墅的社区居民与经济适用房、廉租房的居民对商业的要求有很大差异。所以，社区对商业业态的要求也呈现多元化，社区商业布局不能照搬照抄。

2.社区商业的分层

社区商业根据社区居住人口的规模可分为社区商业中心、居住小区商业和街坊商业等层级。社区商业中心一般以购物中心、大型超市等大型商业设施为核心，同时设置各类专业店、专卖店、生活服务业、休闲服务业和文化娱乐业等；居住小区商业一般以超市、菜市场为核心，同时设置生活服务业和休闲服务业等网点；街坊商业一般以便利店为核心，同时设置日常生活的商业和便民生活服务业等网点。

3.社区商业概念的延伸

随着社会经济的快速发展，社区商业已经不仅仅局限于“中心居住区商业”，还包括非市中心以写字楼为主的“商务社区商业”，新市镇的“郊区社区商业”，还有大学城、科教园区、高科技开发区等“园区商业”。

4.社区商业规模与定位的依据

首先就是周边的居民数量、居民的消费水平，社区商业的规模一般可以按照平均每个居民0.7平方米商业建筑面积为基数；其次是周边学校、写字楼、工厂、园区等单位的需求，比如写字楼白领的需求，机关、企事业单位等社会团体的需求。

5.社区商业中心的选址

社区商业中心选址一般应以社区中心为基础，综合考虑人口分布、服务半径等因素，新增社区商业中心尽量与社区事务中心、社区卫生中心（健康保健）和文化中心（社区文化馆、活动中心、图书馆、老年大学）一起，结合形成“四中心”合一的社区商业生活中心，既方便居民消费，又增加商家人气。

6.社区商业的开发节奏

社区商业，尤其是新建社区的商业，开发进度的把握非常重要。社区商业的开发，既不能快于住宅的开发，也不能慢于住宅。若商业慢于住宅，就会影响住宅的销售与居民入住；若商业快于住宅，商业的培育时间大大延长，就会影响商业的效益。社区商业的开发速度，要与社区住宅建设相一致，与周边交通建设相协调，与社区人口导入相匹配。

7.社区商业与城市中心商业的差异

城市中心商业辐射半径较大，面对的顾客不仅来自本地区，还有来自市外，甚至海外，商业业态和商品的丰富度要求高，挑选性强，要体现繁荣繁华；社区商业辐射半径较小，面对的顾客基本就是本社区居民，商业业态和商品布局要求针对性强，要体现出便利。城市中心商业要配置足够的机动车停车位；社区商业对机动车停车位要求少，但要有足够的自行车停车位。

8.社区商业的布局原则

社区商业既要紧贴社区以方便居民，又不能扰民而影响居民生活。底商（住宅底层的店铺或住宅楼下的裙房商业）不能开设有油烟排放的餐饮，以及有噪声污染、光污染的KTV等，还不能开设有其他有环境污染、安全隐患的建材店、洗车场、农贸市场等业态。

9.社区商业的招商

社区商业的规模一般不大，消费者可选择范围较小，且消费者对商业企业的品牌要求较高。社区商业经营利润较薄，公益性特点较为突出。所以，社区商业在招商中首先应该选择知名度和美誉度都比较高的有规模、有实力、有丰富经验的大型商业企业、中华老字号等品牌连锁经营企业。

10.社区商业的升级

社区商业的规模和业态布局随着居民数量的增加和收入水平的提高需要及时扩大和能级提升。有的社区商业中心会由于交通便利、居民增加、商业体量、经营特色的变化使得辐射范围扩大而演变为区域级商业中心或都市级商业中心。

二、郊区商业，新农村建设的一个重要方面

“十二五”期间，作为新农村建设的重要组成部分，城市郊区商业正在快速发展。上海商业“十二五”规划将郊区作为新一轮商业发展的重点，以城市化、现代化为发展方向，建设“新城、新市镇和居民新村”的郊区商业新格局。

（一）郊区商业正在崛起

1.商业巨头纷纷转向郊区

在城市中心区商业渐趋饱和，开发成本高、开发难度加大的背景下，各大商业巨头看准郊区商业的发展商机，纷纷制定发展战略，积极拓展郊区市场。百联集团这几年一直在加速郊区网点布局，百联购物中心和东方商厦先后在上海嘉定、青浦、奉贤、金山等开设。万达、苏宁、永乐、国美等商业企业也在市郊加速扩张。大型商业的兴起，尤其是购物中心等大体量的新兴业态的注入，对城市郊区商业层次的提高、结构的完善，发挥了巨大作用。

2.郊区销售业绩迅速增长

商业巨头在促进郊区商业发展、满足消费需求的同时，也取得了良好的经济效益。不仅是这几年新开门店，如东方商厦奉贤店、青浦店、嘉定店等，浦东商场早些年开设在郊区的门店，如现代店、南汇店、金汇店，在这两年也有不俗的表现，比上年增长保持两位数。

郊区商业潜力不可忽视。

（二）郊区商业的特征

1.辐射范围不同

郊区商业辐射范围与中心区商业不同：中心区商业不仅辐射全市，而且辐射全国，甚至海外；郊区商业首先是满足当地居民和当地工作层的消费需求，然后是吸引周边，向临近地区延伸。

购买力并不会按照行政区划去流动，而是受到交通的影响、旅游休闲的带动，更取决于商业本身的特色和吸引力。对于消费者来说，是哪儿方便去哪儿买，哪儿的商业吸引我就去哪儿消费。比如，青浦奥特莱斯尽管地处郊区，但由于吸引力大，可以辐射上海全市和长三角。

2.郊区商业能级还须提升

郊区商业功能定位不能依照老概念，不能把城市中心区淘汰的商业业态、积压的商品放到郊区去。一是因为郊区购买力在迅速增长。二是郊区商业不仅仅满足居民的需要，有的郊区有商务写字楼，有团体消费需求；有的郊区有沙滩、大型游乐设施，比如松江的欢乐谷，浦东正在建的迪士尼；有的郊区有植物园、动物园、森林公园，有的有古镇文化，有很多旅游人流，有餐饮购物需求。

老的郊区商业需要改造，能级提升，改变小、乱、杂，业态业种不全的现状；新建的郊区商业要精确定位，现代商业与传统商业需有机融合。

3.层级功能分明

郊区商业需要分清层级，明确功能定位。郊区新城级商业以满足新城居民购物、餐饮、娱乐和休闲等多元消费需求，鼓励发展百货店、超市、便利店、专业店、专卖店、生活服务网点和有特色的餐饮、娱乐休闲设施，鼓励发展提供社区综合服务的社区级商业中心，适度设置购物中心、大型超市、菜场、生活服务业网点。

新市镇级商业应根据各个镇的路网交通、人口规模、产业基础等不同条件，建设综合服务型、产业主导型、交通枢纽型、现代居住型等各具特色的市镇商业。

村级配套商业可以将商业服务与社区服务结合起来，配置满足农村居民日常消费的各类零售业态和网点，提供便利、安全和高质量的商品和服务。

（三）郊区商业开发策略

1.因地制宜，凸显特色

各个郊区商业之间，由于经济水平、人口分布、产业结构、地理环境、历史文化等不同，购买力和消费需求有很大差异。郊区商业不是市中心商业的简单延伸，既不能按照城市中心商业照搬照抄，也不能按照一个模式克隆、复制。郊区商业应该与中心城区商业形成错位和互补，因地制宜，形成各自不同的发展模式和特色。

郊区商业布局要在形成郊区新城功能、体现郊区新形象、集聚郊区服务产业方面有新的突破。要与产业结构、文化景观相协调，要与郊区社会经济发展水平、人口分布、购买力水平相适应。商业在城市郊区打造“生态宜居、郊区商务、休闲旅游度假”中应发挥穿针引线的作用。

2.与商务紧密结合

城市中心商务区发展空间越来越少，而且商务成本又快速攀升，而郊外商务区空气、绿化等生态环境好，商务成本较低，交通条件的不断改善缩短了空间距离，郊区商务区正呈现方兴未艾趋势。所以，郊区商业建设要结合写字楼等商务发展，开发酒店、餐饮、购物和其他商务、生活服务设施。既完善商务配套，又为自己锁定稳定的客户和购买力。

3.与旅游、文化紧密结合

郊区比城市中心有更大的空间优势，还有许多得天独厚的自然条件。郊区商业在发展中要充分利用自己的优势，与旅游、文化紧密结合，相互促进。

可以利用滨海、沿湖、临江等优势，开发滨水休闲消费，商业与旅游观光、水上运动、休闲度假、商务会务、游艇、野营、垂钓等相结合；充分利用生态资源配置湖畔野餐区、水上休闲吧等特色餐饮。比如，上海奉贤的碧海金沙、金山的城市沙滩、青浦的淀山湖等。

利用现代农业、生态农业等优势，开发观光农业、农业旅游、有机菜园等休闲旅游消费。

挖掘江南古镇、古村等文化优势，如上海朱家角、七宝老街、枫泾古镇、召稼楼古镇等，商业打好文化牌。

郊区商业还可与区域产业相结合，如汽车城利用汽车文化，游艇文化等；另外，也可与工业旅游相结合。

4.与园区配套

郊区商业要注重与大学城、科教园区、高科技开发区等园区配套。比如南桥，生产性服务业功能区已建成南郊宾馆、农业要素交易所、石油交易平台、聚润广场等若干宾馆、办公、交易平台项目，对餐饮、零售有很大带动。

5.与交通枢纽配套

交通枢纽站点商业以便捷商业为主，可布局报刊杂志、面包房、饮料、便利店等生活服务网点。注重交通乘客和商业顾客的角色转换。

交通枢纽周边，有可能开发住宅，形成居民区，可发展社区商业；也可能开发写字楼，形成商务商业区。

三、上海迪士尼国际旅游度假区

迪士尼正在成为上海“十二五”经济发展的新亮点。2011年4月上海迪士尼正式开工以来，主题乐园和市政配套工程正在按计划节点有序推进。迪士尼主题乐园规划面积7平方千米，一期将于2015年年底准时开园。上海将以迪士尼项目为核心，加快国际旅游度假区建设，定位于打造世界级旅游目的地。迪士尼度假区已开始低调招商，反响热烈，一些企业也在抢先机。

（一）迪士尼不只是个主题乐园

度假区基础设施建设正在如火如荼全面展开。上海官方宣布迪士尼乐园投资约250亿元，2012年计划完成投资100亿元。若加上建成后的运营费用，投资将大于上海世博会。上海迪上尼是全球第六个、内地第一个迪士尼，是改革开放30多年来引进的最大的现代服务业项目，有助于进一步提升上海竞争力影响力，加大上海对长三角经济的带动效应。

华特迪士尼主席兼CEO罗伯特·艾格在上海迪士尼的开工典礼上说：“我们的目标是既有原汁原味的迪士尼风情，又要有中国元素的度假区，上海迪士尼的城堡将是全世界迪士尼乐园中最高最大的。”

迪士尼不只是个主题乐园，整个迪士尼周边地区的规划，以吸引娱乐、创意、会展、旅游、酒店等各种符合上海产业转型的业态落户为目标。

（二）低调招商，反响热烈

迪士尼度假区已开始招商。上海国际旅游度假区管理委员会、申迪集团等举行仪式专为迪士尼度假区设置的联合招商基地揭牌，该基地毗邻迪士尼项目，将作为迪士尼相关企业注册、商务办公之用。相关部门已派人赴香港等地招商引资，有海外、内地及上海本地企业考察迪士尼配套区域，表现出浓厚兴趣。迪士尼的相关招商已吸引旅游、演艺、创意文化、旅游、零售、餐饮、酒店等各个产业众多投资企业关注，度假区方面曾低调与众多大型企业、上市公司接洽。还有部分房地产企业进军迪士尼周边区域布局住宅。三一重工、金伯利、兰生集团、海洋科技和东方航空等企业都已率先在周边入驻。

（三）将迪士尼效应发挥到最大

从上海市内来看，各个相关行业和部门都在考虑如何充分发挥迪士尼项目和国际旅游度假区的带动辐射作用。浦东及川沙更在积极全面对接迪士尼。

临近的长三角地区也充分利用这样的机会密切城际联系、带动城市整体的产业调整和功能提升，将“迪士尼效应”发挥到最大。

随着迪士尼项目的顺利开工，迪士尼相应板块的投资价值发生了“核聚变增长”。众多企业巨头纷纷在临近地区强势圈地，众多名企也纷纷抢商机。

1.产业

围绕迪士尼园区，将形成以“体验+文化+创意”为主题的相关产业。旅游会展业、现代商贸业、文化产业、航运物流业和装备制造业等产业将直接受益，形成一个迪士尼上下游产业链，预计每年将产生数万亿元的GDP产值。

上海迪士尼乐园项目正式运营后，将直接、间接带动上百个产业，其中受益最大的应该为旅游业、现代商贸业、文化产业。此外，一批服务经济的新模式也将蓬勃兴起。迪士尼将带来联动效应，周边产业、人才将迅速集聚，交通商业及生活设施将完善配套。

2.商务办公

大规模的产业集群，对整个旅游度假区的商务办公产生较大需求，周边张江、金桥和浦东空港等众多国际性的产业园区、总部经济园区已成为众多企业的优先选择。浦东软件园等园区布局川沙，瞄准的显然是迪士尼效应带来的发展机遇。周边一些写字楼在招租中着力发展软件研发、动漫制作、信息技术、文化创意等战略新兴产业和高端服务业。园区在强化研发与孵化服务，加速人才、技术、信息和市场等创新要素汇聚，扩大辐射和企业集聚。

3.旅游

迪士尼乐园对上海旅游市场将有强力带动。 目前每年海内外来上海旅游者众多。2012年外省市来沪旅游人数达1.15亿人次，比上年增长5.7%；上海本市旅游人数为1.36亿人次，比上年增长11.4 % 。 2012年国内旅游者人均消费支出1285元，比上年增长6.5%；2012年来上海国际旅游入境人数为800.4万人次，比上年下降2.1%；人均消费支出为697.4美元。长三角及江、浙、皖等周边人口集聚，交通方便，今后也将是迪士尼乐园辐射的主体。

中国有13多亿人口，内地目前缺少这样规模、这么有吸引力的主题乐园。作为内地第一个，同时又是全球迪士尼乐园中最新、最高、最大的一个，开园后将产生轰动效应，影响力不亚于2010年上海世博会。而且，游客既然来了上海，就不会只玩迪士尼，总要附带看些其他景点，逛逛商业街和商场，品尝特色餐饮，买些纪念品等，上海旅游、酒店、餐饮、观光、交通等产业将直接受益。

4.文化

周边各个历史文化项目都在对接迪士尼。川沙新镇把申报中国历史文化名镇列入了“十二五”发展规划，旨在通过打造国际旅游休闲度假区的配套区，充分发挥迪士尼效应。川沙加快了对古镇旅游项目的打造。曾经居住过宋庆龄、黄炎培、胡适、黄自等近现代名人的江南名宅“内史第”已经修缮一新，经过重新布置的黄炎培故居即将对外开放。不久前已对外开放的古城墙公园正在聚集人气。江南名寺小普陀寺已奠基开工。经过“修旧如旧”的改造，一条百米长街——南市街已以崭新的面貌开街迎客。有着450余年历史、环抱川沙古城的护城河将被打造成亮丽的景观带，改造方案已设计完成。与南市街毗邻的、有着老街风韵的乔家弄、中市街、北市街，作为川沙历史文化风貌区的核心区域，将重新修复改造。20世纪30年代的一批精美建筑，如丁家花园、陶氏精舍、陆家楼宅群等，将通过修缮、保护成为川沙历史文化陈列馆、近代营造业陈列馆、印刷陈列馆等。川沙将通过恢复历史文化街区、设立名人纪念馆和文化纪念馆等方式，全面展示450多年历史的城市文化风貌和特色人文风情，形成区域旅游规模效应，打造与迪士尼相配套的旅游板块。

5.商业

有2个OUTLETS项目已经确定。一个是佛罗伦萨小镇——上海名品奥特莱斯，位于浦东新区祝桥镇，在迪士尼乐园和浦东国际机场之间，离地铁2号线远东大道站只有400米，预计2014年下半年开业。另一个是上海百联集团与世界上最大的名牌折扣购物中心开发商美国西蒙地产集团合资的“至尊奥特莱斯”。双方早已签约，选址在迪士尼乐园西侧，占地300亩，伍德贝瑞奥特莱斯有的国际品牌都可能引进，预计在2014～2015年建成。规模将为国内最大，品类将最为齐全，价格将最具竞争力。另外，也有企业设想在周边建购物中心等项目。

四、世博园区及周边后续开发

“十二五”期间，上海充分发挥2010年世博会集聚的有形和无形资源优势，正在以世博园区为核心区域，加快推进世博园区及周边地区的后续建设。重点建设标志性新兴商务楼宇群、国际会议中心、大型都市购物中心、宾馆等设施，融高端商务商业文化于一体，形成具有国际知名度和影响力的综合商务商业区，使之成为具备配置国际经济要素资源能力的上海服务经济发展新的载体和新的增长极。园区及周边的发展前景已被众多企业看好，目前招商、建设、运营等正在紧锣密鼓地进行。

（一）园区及周边规划

整个世博园区被规划为“五区一带”，即位于浦西的文化博览区和城市最佳实践区，位于浦东的国际社区、会展及其商务区、后滩拓展区，以及滨江生态休闲景观带。

1.文化博览区

面积0.93平方千米的江南造船厂地区，将结合江南造船厂旧址的保护保留，形成与美国华盛顿史密斯国家博物馆群、柏林博物馆岛类似的世界一流博览文化聚集区。该博物馆群除了引进契合世博品牌、传承世博主题的国家级标志性文化设施外，还将引进世界著名连锁博物馆，如古根海姆博物馆、泰特美术馆等，邀请世界著名建筑师进行设计。

2.国际社区

面积0.63平方千米的浦东世博村，正结合世博村建筑保留来进行建筑功能的转化，将建设高星级酒店、公寓式酒店、商务酒店及公寓等，形成具有国际文化内涵和多元生活方式的国际性社区。延续世博村功能，发展生态居住，完善各项生活与工作配套服务。位于中央核心区域的“绿谷”项目规划以办公及商务配套项目为主，成为名副其实的24小时不夜城。

3.会展和商务区

面积1.94平方公里的一轴四馆地区，将成为国际会展及商务聚集区。这一区域在建设时，就已将宾馆、展厅所需的相关基础设施设置在地下，世博中心也将是会务中心，将建成以大型国际性会议和论坛以及精品主题展为主的国际会展中心。该区域还将引进商务总部，形成新型主题体验式商业体。该区域以中国馆为核心，完善会展配套服务及商务功能，形成国际会展及其商务集聚区，规划为会展、商务办公、高端商业、功能配套。

世博园以西将是央企总部基地，目前已先后有宝钢集团、中国商用飞机公司、国电、中铝、华电、中信、华能、中化、中建、中外运、招商局、国新控股、黄金集团等央企签约入驻，2014年建成后将拥有28幢办公楼，近60万平方米面积。

世博展览馆以北将是世博酒店群，总建筑面积32.5万平方米，由1家超五星级酒店、1家五星级酒店和2个精品酒店组成，拥有约1200间客房，众多下榻于此的高端商务人士无疑将是颇具消费潜力的客群。

世博园以东的中华艺术宫，由原中国馆改造，建筑面积16.7万平方米，展示面积6万平方米。2012年10月开馆后，以上海国有艺术单位的收藏为基础，常年陈列反映中国近现代艺术起源与发展脉络的艺术珍品，并联络世界著名艺术博物馆，合作展示各国近现代艺术珍品，力争打造成为中国近现代经典艺术传播、东西方文化交流展示的中心。

世博园以东还有世博文化中心，建筑面积16万平方米，现名为“梅赛德斯-奔驰文化中心”，中心顶部设有一处全数码影城。主要功能为综艺活动、体育赛事、时尚演出，商业服务等，已经成功举办了多场商业演出和盛大庆典活动。中间有面积7.6万平方米的巨大空间，可根据需要分隔成不同场地，还设有音乐俱乐部、影剧院、溜冰场、儿童乐园，以及近两万平方米的餐饮和商业零售区，目前已投入运营。

世博园以西的主题馆，建筑面积12.9万平方米，展览面积7万平方米。主要功能为展览展示等，已投入运营，弥补了上海5万～10万平方米展馆的空白。

世博园以西还有世博中心，建筑面积14万平方米，为国际一流的会议中心，承担各类国事活动和政务会议，成为上海又一个政治地标中心，也向市场开放。

4.城市最佳实践区

面积0.42平方公里的城市最佳实践区将引进全球顶级创意型企业、工作室入驻，塑造世界水平的文化创意街区。

5.后滩拓展区

面积1.4平方公里的后滩，则为城市可持续发展的预留战略空间。结合已经建成的后滩湿地公园，承载世博记忆、演绎生态理念、引入公共活动，形成融生态、商务居住、文化等功能为一体的公共活动区，规划以生态、商务、居住、文化为目标。

后滩的南边区域称为前滩，将分别立足服务经济功能、总部经济功能、开放经济服务功能，建设为体育传媒文化集聚区、非金融类跨国总部与“跳变型”企业总部集聚区，以及现代化国际社区，与世博园区地块一起成为世界级的中央活动区。相比陆家嘴突出的经济功能，前滩将更侧重总体的城市功能。在引进经济体的同时，也将注重居住区域等城市建设。那里将会建成一个24小时的，包括服务业新高地、城市副中心、商住办一体化的垂直立体城市区域。

前滩前期开发一次性投入约100亿元，远期带动的投入将超过1000亿元。地块内北侧为已建成东方体育中心等，中间部位是有高层建筑的商务区，南侧一带则是以住宅区为主。

6.滨江生态休闲景观带

由后滩公园、世博公园及沿江绿地等构成。

整个世博园区涵盖酒店、公寓、会展、办公、商业、文化等多种业态，2～3年后将初具雏形。

（二）世博园区的商业优势(www.xing528.com)

世博园区商业具有众多优势，为后续开发运营打下基础。

1.国内外知名度

2010年上海世博会半年时间，累计参观者达7300万人次。世博会的成功举办大大提升了上海、浦东和世博园及其周边的知晓度和美誉度。

2.完善的交通和设施

世博会的举办大大提升了园区周边的交通和基础设施建设。世博会地区推广以轨道交通为主的公交出行方式。在充分利用4号线、6号线、7号线、8号线四条轨交线以及12个轨交车站，13号线也即将开通。地面则有二十多条公交线路纵横交错，呈网状覆盖周边道路。世博会地区加强地面公交的衔接以及公交枢纽。同时，预留了开通新型有轨电车的地面线路，线路从南浦大桥附近的浦明路，沿世博大道向南，直至后滩，长约3公里。

3.商务会展带来客流

商务楼宇投入使用将带来日常办公人群和业务联络，会展将带来参展、参会、参观人群。国际社区这一区域正式建成运营后，将有20万人在此办公。央企总部基地2014年建成后将有15万人办公。这里既有办公白领的午餐、美容、健身、娱乐、购物和交往应酬的需求，也有公司单位的需求。

4.旅游休闲客流

文化博览区建成后，有国家级标志性文化设施和古根海姆博物馆、泰特美术馆等世界著名连锁场馆，这里将吸引全国及海外的游客，上海本地居民也会来休闲游乐，带动餐饮和购物的需求。

5.居民生活需求

世博轴周边3公里范围内将有居民80万人，产生巨大的日常生活需求。

世博园区及周边商业定位成一个特色商业中心。由世博轴改建而成的购物中心——世博源一期已于2012年12月28日率先开业。世博源一期毗邻黄浦江，主要聚集具有各国风情的中、高端餐饮，以大型餐饮和特色餐饮为主，体现不同风格的知名美食，还有高档会所和酒吧。

五、虹桥商务区的开发及商业机会

（一）虹桥商务区的优势

虹桥商务区是其中规模最大、分量最重、开发最快的功能区。虹桥商务区具有许多特点和优势，也蕴含着最大的商机。

1.功能优势

虹桥商务区将成为上海国际贸易中心的重要载体，是服务长三角的商务中心，也是我国东部沿海地区、长江三角洲地区重要的城市综合交通枢纽，成为贯彻国家战略，促进上海服务全国、服务长江流域、服务长三角，进一步促进上海现代化国际大都市建设的重要载体，成为上海西部重要的现代服务业集聚区。

2.交通优势

虹桥商务区整体规划为有飞机、高铁、磁悬浮、城际列车、轨道交通、长途高速巴士、城市公交等各种交通汇聚的枢纽。比如轨道交通就有2号线、5号线、10号线、13号线等多条线路。各种交通无缝换乘，是目前世界上交通功能最全的综合交通枢纽。虹桥商务区内还有“一纵三横”高速公路和快速道路。

3.会展优势

虹桥商务区将建成为国家级的会展平台。商务部与上海市政府签署了共建国家会展项目合作协议，并已于2011年底开始动工建设。投资总规模达230亿元，计划于2014年底建成。建成后将拥有40万平方米的室内净展览面积和10万平方米的室外展场，成为世界上最具规模、最具水平、最具竞争力的会展综合体。2011年底，在商务部等中央有关部委的支持下，上海市国际技术进出口促进中心也在虹桥商务区揭牌。

中国博览会会展综合体北部以展览为主，南部则主要是以展览、商贸、酒店及配套功能为主。建设包括展厅及其配套的办公用房、会议室、餐饮、商业设施、技术产权交易中心、钻石交易中心，以及仓储用房、设备用房、人行交通、货运交通等区域。一期建成后预计年展会规模200万～300万平方米，全部建成后力争实现1000万平方米，参展客流量高峰期每日将达到40万人次，日平均将达到20万人次。

建成后的中国博览会会展综合体不仅是集商品信息、展示、交易、跨国采购等功能于一体的会展平台、贸易载体，也是近悦远来的购物和消费平台，将形成会展设施和服务一流、商业特色鲜明的“展会+商务购物休闲娱乐等一体化”（EXHIBITION + HOPSCA）。该会展综合体将立足长三角、服务全国、面向世界，将以中国华东进出口商品交易会、中国（上海）工业博览会为基础每年举办两届“中国博览会”，并积极引进境外大型展览会，成为上海推动经济转型的重要载体。

4.集聚优势

虹桥商务区核心区将建设成为交通便利、生态和谐的低碳现代商务社区，成为上海新兴现代服务业集聚区。虹桥商务区重点支持发展的产业有现代商贸业、房地产业、会展旅游业、创意产业等12大类。这一产业发展方向体现了聚焦支持现代服务业的发展，突出支持总部经济的发展，以服务长三角地区为重点。2011年底在虹桥商务区举办的“2011上海总部经济年会”授予西虹桥总部园“上海企业总部试点基地”。虹桥商务区核心区现代服务业集聚的优势将得到充分体现。

（二）虹桥商务区的商业机会

虹桥商务区区域内目前已有30多万人口，预计3年以后常住人口将增加到50万～60万，商务人口预计达20多万。再加上众多流动人口，将产生颇具规模的购物、餐饮、休闲娱乐、生活服务和商务服务等各种商业需求，相应需要配备100万～150万平方米的商业营业面积。因此，除了商务办公、展览、会议、宾馆酒店以外，还需要购物中心、百货商场、超市、专业店、专卖店、特色精品店、餐饮、文化娱乐、休闲等各种各样的业态，综合的、专业特色的商业街和商业步行街，以及社区生活服务。

虹桥商务区核心区主体功能为商务办公配套功能，包括零售商业、文化娱乐、体育休闲、高端会议、精品展示、餐饮、酒店等。在规划布局上，虹桥商务区摒弃传统的功能分区模式，采取了混合渗透，有机结合的高效模式，商务办公相对均匀布置。酒店结合商务办公分散布置，以高端商务酒店及公寓式酒店为主；精品会展结合景观轴线布置；商业功能以零售商业为主，主要包括高档、中档和日常购物区。其中，高、中档购物区沿主轴线布置，日常购物区结合商务办公，布置于街坊内部公共空间或十字路口。文化娱乐体育休闲功能主要包括餐饮、咖啡酒吧、健身房、影剧院、美术馆、博物馆等，结合办公和酒店混合布置。

一些企业看好虹桥商务区的发展前景，瑞安、新长宁、万达、万科、SOHU中国、大华、东方集团等企业纷纷抢占先机，捷足先登。各个项目正在积极推进。有的正在设计、开发建设，有的已经建成。比如，虹桥临空经济园区重要配套项目宏基生活广场已经建成并投入运营。

又比如，与商务区国家会展中心形成呼应的香港瑞安集团的虹桥天地，作为虹桥商务区的核心商业配套，以办公、展览、购物、休闲为一体的综合商业形态，不仅为商务区办公商务人士的工作生活配套，还为更多的国际企业及长三角企业提供完善的区域服务。建成后的虹桥天地将以其虹桥核心商务区的特殊地理位置，为未来办公人群、居民、高铁一小时交通圈所辐射的人口提供商务、购物、休闲等服务。

六、黄浦江两岸地区的开发及商机

“十二五”时期，上海黄浦江两岸地区将成为上海“四个中心”建设的重要核心功能区。两岸的滨水景观、历史文化、要素集聚等综合优势将充分发挥。有序推进陆家嘴、外滩源、杨浦滨江、虹口北外滩、卢湾滨江、徐汇滨江等黄浦江沿岸地区商务商业开发，加快旅游休闲、文化创意等现代服务业和综合服务功能拓展，形成文化底蕴深厚、区域特色明显、服务经济集聚、滨水旅游发达、基础设施完善、水陆景观交融的上海服务业发展新区域。

（一）定位各有侧重，优势充分体现

1.外滩地区

外滩地区将进一步加强规划引导，加快推进重点项目建设，大力发展以金融为核心的高端服务业，全面提升高端商业、文化创意、旅游休闲和居住功能，基本建成新型金融机构的集聚地、金融延伸服务业的制高地、金融生态环境的特色地和金融文化的传承地。

苏州河和黄浦江交汇处的“外滩源”，建于1873年的原英国领事馆建筑群，外滩33号已修葺一新，圆明园路整体开发，路面铺设了深色花岗岩，现存14幢老洋房，保留了20世纪二三十年代建筑的式样，大多作为国际奢侈品展示中心。圆明园路成为一条以高档会所、西餐、酒吧、咖啡吧、精品零售等为主的休闲步行街。新建成的半岛酒店集中了一批国际奢侈品牌展示店。阿玛尼、卡地亚、杰尼亚等国际奢侈品旗舰店逐渐入驻外滩“万国建筑群”沿街门面。

2.陆家嘴地区

陆家嘴地区将提升金融贸易区核心CBD功能，大力引进国内外大企业地区总部、营运中心、结算中心、定价中心、大型商贸企业、贸易促进机构和行业组织等。除了已有的环球金融中心、金茂大厦等高楼外，上海第一高楼“上海中心”和中国金融信息大厦等正在加快建设，区域内部交通便捷度正在提高，商务楼宇商业配套水平将进一步提升。国金中心引入一批国际一线奢侈品牌，以及苹果旗舰店入驻。周边高端商业的氛围正在逐步形成。

3.北外滩地区

北外滩地区定位航运和金融服务集聚区。以航运、金融、贸易融合发展为方向，大力发展高端服务业，形成企业成群、产业成链、要素成市的服务业发展集聚效应，形成上海国际航运中心现代航运服务体系，促进邮轮经济加快发展，完善旅游、购物、娱乐、文化创意等配套服务，形成以财富管理为特色的金融服务体系，成为上海国际航运中心和金融中心的重要功能区域和中央商务区的重要组成部分。

4.南外滩地区

南外滩地区即十六铺，在20世纪初曾是远东第一港口。南外滩老码头以老上海文化为背景，利用石库门建筑、老码头、旧厂房改建，正在打造集创意、艺术、观光、娱乐、休闲等多功能一体的沪上新锐时尚工作、生活新地标。特色餐饮、酒吧有橡木桶音乐酒吧、米其林厨师掌勺的西餐、希腊神话餐厅、精品中餐会所、红酒吧、雪茄吧等。创意时尚类店铺、艺术画廊和商务方面有极具特色的产品工作坊、先锋艺术家工作室、旅游纪念品中心、美国思纳设计公司、瀚晶工作室、纹艺复兴、集艺源、拼布艺术店、时尚服装设计室、谢艾格雕塑、欧洲家居展示等。

5.徐汇滨江地区

徐汇滨江地区将建设高档商务楼宇，形成大型企业总部集群，提供高端商务、会展服务。重点发展高端商务，配套精品商业、文化、创意、休闲等产业，健全公共活动中心功能，建设具有综合功能的国际化高端服务经济集聚区。大力发展总部经济，拓展科学研发以及精品商业，形成多元、公共、复合的滨江商务商业服务中心。通过滨江文化主题公园建设，实现沿龙腾大道文化休闲产业带的功能布局；建设国际社区，完善公共服务与配套设施，营造舒适便捷和高品质的环境。

6.杨浦滨江地区

杨浦滨江地区将依托高校教育研发创新优势，促进科技成果的孵化、转化及产业化，吸引研发机构和科技企业。坚持历史保护与功能开发并重，加快沿江公共开放空间建设，推进“渔人码头”等开发。由传统工业制造向现代工业设计和生产性服务业集聚区转型，以设计产业带动时尚和贸易型总部要素集聚，打造以创新创意、科技商务、观光休闲、会展论坛为主要内容的现代服务业功能带和体现上海时尚产业国际形象的功能区。

7.闵行滨江地区

闵行滨江地区依托紫竹科学园区的辐射效应和高等院校的资源优势，进一步集聚科技研发总部机构和时尚创意企业。

8.吴淞口地区

吴淞口地区围绕吴淞口国际邮轮港和滨江公共空间建设，构筑以邮轮经济为核心、旅游休闲和商业娱乐相配套、现代服务业延伸带动的产业体系。打造商业、旅游、文化融合发展的生态活动区。炮台湾湿地公园二期建设将完成，发挥长江河口科技馆等设施的作用，打造以邮轮服务为特色的现代服务业集聚区和以河口生态为主题的科普教育基地。

（二）旅游创意会展与商业互相带动1.旅游休闲离不开餐饮购物

黄浦江两岸将挖掘水上和岸上旅游资源，推进景观建设和旅游码头建设，加强水陆联动和资源整合，完善旅游服务设施，开发创新旅游产品，进一步凸显观光休闲、文化展示、民俗风情、商务会展等功能，着力打造与世界著名旅游城市相匹配、体现国际大都市滨水特色的旅游休闲集聚带。

旅游离不开餐饮、零售、娱乐、宾馆等的配套。按照“十二五”规划，到2015年，仅浦江游船年接待游客数达到400万人次以上，邮轮年游客数达到60万人次左右。2011年上海国际旅游者人均消费支出713美元，国内旅游者人均消费支出1207元，其中约55.1%花费在餐饮、购物方面。旅游对商业的带动潜力巨大。

2.创意产业带动商业

创意产业将文化传媒、设计策划、演艺娱乐、时尚消费等产业组合在一起，对特色餐饮、休闲、娱乐、旅游纪念品等往往有较大带动。滨江将积极打造文化创意集聚带，深入挖掘黄浦江景观优势和历史文化资源，形成世博园区城市最佳实践创意区、十六铺上海码头文化创意旅游功能区、上海国际时尚中心、徐汇滨江创意商务功能区等为重要节点的文化创意集聚带。

上海最近几年利用旧厂房、老仓库改建的八十多个创意产业园中有十来个位于黄浦江两岸。例如，杨浦区翔殷路上的中环滨江和平凉路上的东纺谷、创意联盟，虹口区通州路上的建桥69，黄浦区外马路仓库，徐汇区喜泰路上的汇丰、龙华西路上的2577创意大院。位于杨树浦路上的原上海第十七棉纺织厂，如今已被打造成上海国际时尚中心。建筑面积达3.5万平方米的上海留存下来规模最大、最完整的锯齿形厂房，作为上海工业历史建筑，被完整地保护下来，并改造成“时尚精品仓”，包括国际一线品牌体验区、时尚名品生活区和时尚运动休闲区。上海国际时尚中心集合时尚会所、秀场、精品仓、创意办公、餐饮娱乐及设计师工作室六个功能，成为上海的璀璨新地标。

3.商务会展与商业互为促进

商务会展活动需要零售业、餐饮业、宾馆业、生产性服务业和生活性服务业的配套。商业满足了商务会展的需求，商务会展为商业带来了稳定的客流和购买力。商业还提升商务楼的效能。商务人群的收入相对较高、消费能力较强，餐饮、购物追求时尚和品牌，注重商业氛围和品位。这些都为新兴商业的发展提供了动力。

七、高端商业

中央“八项规定”出台以后，单位消费受到制约，但高端商业个人需求今后仍将增长。尽管人民币不断升值，但大部分进口奢侈品牌在上海的零售价格岿然不动，依然高高在上，与海外零售市场有着显著的差距，导致相当一部分购买力流到海外。上海高端商业的布局在扩展，消费者的认知在改变，新的奢侈品牌经营业态在延伸。

（一）布局延伸与消费降温

1.高端商业布局正在延伸

南京西路是上海奢侈品牌最集中的商圈，不仅吸引了本市消费者，还辐射长三角和全国。现在，上海中心城区一些新的奢侈品牌集聚商圈正在形成：徐家汇商圈港汇恒隆广场通过品牌调整，增加了许多国际一线品牌；淮海中路除了近两年布局的江诗丹顿、登喜路、LV、杰尼亚、爱马仕等旗舰店之外，2013年6月底新开张的香港新世界的K11，还有即将回归时代广场的连卡佛、淮海路陕西路口新鸿基正在建造的IAPM，都有一批奢侈品牌；南京东路163地块新世界城正在建造的购物中心明确定位高端，预计开业时会涌现一批奢侈品牌；外滩半岛酒店和外滩源吸引了阿玛尼、普拉达等旗舰店；浦东陆家嘴已经形成了以新鸿基国金中心为首的奢侈品牌聚居地；2013年上半年，位于新虹桥中心的著名高端百货商店——高岛屋和尚嘉中心先后开张，再加上原有的虹桥友谊商城，也聚集了众多奢侈品牌；7月初新开业的环球港，也有一批奢侈品牌亮相。

2.奢侈品牌消费市场降温

世界金融危机以后，发达国家奢侈品消费出现下降。中央“八项规定”出台，公款消费受到制约。2013年初以来，高端餐饮、高端酒、高端礼品等消费市场都明显下降。在政府消费、国企消费受到严格限制以后，示范效应显现，个人炫富消费也有所收敛，奢侈品牌消费热情有所减退。

另外，南京、杭州等周边城市奢侈品牌的布局也在发展，对来自长三角的消费需求有所分流。

（二）奢侈品牌消费认知和心理演变

奢侈品牌的消费者，大多是为了获得社会尊重或认同，炫耀是一个重要因素；另外是受明星、名人的影响，成功人士和公众人物产生的示范效应。

奢侈品牌的消费炫耀经历了从直白到含蓄的过程，今后将从高调转向内敛。

1.三十年前的炫耀

20世纪80年代初上海流行的炫耀是手拎一个“四喇叭”，把音量调高，满大街乱晃；90年代初的炫耀是手里拿个像砖块大小的“大哥大”，拣人多的地方敞开嗓门打电话；穿海外品牌西服，袖口上的商标绝不剪除；戴进口太阳镜，宁可遮挡视线，也不撕掉镜片上的外国商标。现在回顾这样的炫耀方式，大家都会觉得可笑，但当时却是时尚。

2.十多年前的炫耀

进入新世纪以后，炫耀方式上了一个层次。消费奢侈品牌，追求的是LOGO。要求商标比较自然地设计在显眼处，以便人家一目了然。而且，挑选的品牌必须是大众知晓率高的“熟牌”。否则，花了大价钱买个没人知晓的“生牌”，会觉得很“伤料”。

炫耀方式继续升级的，就要求商标不直白外露，而通过品牌独特的面料、花纹、做工、款式来显示自己拥有的品牌。3.对奢侈品牌的认知变化

80年代大多数消费者心目中的奢侈品牌是金利来、花花公子；90年代认识了梦特娇、劳力士；进入新世纪以后才逐渐知道了阿玛尼、江诗丹顿。

现在好多年轻人对国际奢侈品牌已经如数家珍了。但是，对所购买的奢侈品牌的文化可能并不十分了解，爱好的牌子也不固定，只要国内知晓率高的国际一线品牌，大多数人的品牌忠诚度并不高：到海外旅游，就买国内外价差大的奢侈品牌；到outlets，就找折扣打得大的牌子。4.消费变化趋势

预计今后上海奢侈品牌的消费队伍仍将扩大，但消费者将逐渐分化。

有的消费者将由盲目消费转向理性消费，从“从众消费”转向“个性消费”。因为追求奢侈品牌的，大多数人是想成为“少数”。当大多数人都拥有该奢侈品牌的时候，有的人就不想再要这个品牌了。

有的消费者品牌忠诚度将提高，从对大部分奢侈品牌都感兴趣，转为只关注少数几个品牌，关注品牌的文化，选用适合自己风格的品牌，独特而不张扬，注重自我体验，享受消费过程。

有的消费者真正讲究精致生活，而不去炫耀奢华。尤其是公众人物，在品牌消费方面将从张扬转向内敛。

（三）经营业态的演变及趋势

1.高端商业经营业态演变

上海奢侈品牌的经营业态经历了从宾馆、百货商店、购物中心到专卖店的过程。

20世纪80年代，部分高星级涉外宾馆附设商场和机场免税店开始经营奢侈品牌。90年代初期，精品商厦、东方商厦先后开张，经营了少部分奢侈品牌，适应了部分高消费需求。随着第一八佰伴、美美百货、锦江迪生等中外合资百货商店开业，出现了以经营奢侈品牌为主的百货商厦。

20世纪末、21世纪初，南京西路继梅龙镇广场以后，又开出中信泰富、恒隆广场、九百城市广场等购物中心，形成了经营奢侈品牌与餐饮、娱乐、休闲等于一体的购物中心。

21世纪初，阿玛尼、杰尼亚、卡地亚等进入外滩3号楼、18号楼等，出现了奢侈品牌的专卖店、旗舰店，主要注重于展示，为上海及国内消费者了解、熟悉国际奢侈品牌发挥了作用。现在，有的奢侈品牌在上海已有较多经营网点，最早开设的一批旗舰店已经完成历史使命，及时撤出转移。

2.高端商业新兴业态兴起

（1） outlets

年轻人对品牌的认知度较高，希望通过消费奢侈品牌来表现自己的品位、表明引领时尚。但是，他们工作时间短、收入不高、消费能力较弱，只能偶尔购买几件。outlets满足了他们既想追求奢侈品牌，又想省钱的消费需求。

青浦赵巷的百联奥特莱斯获得成功，并将此业态逐渐拓展各地。浦东迪士尼和机场附近还将开设两个outlets，都有国外强有力的合作伙伴，在功能设计、招商、货源等方面应有把握。其他在松江、金山、宝山等也先后开了outlets。今后上海outlets之间的竞争将趋激烈，预计个别跟不上市场演变的将遭淘汰。

（2）直销平台

2013年5月份上海首家国际高端品牌直销平台“现代城市购物花园”悄然试营业，已有60多个欧洲知名品牌落户。由于自己培育“买手”向海外品牌企业、工厂直接买断经营，节省了采购成本，销售产品做到与欧洲市场同季、同款、同价，而相比顶级商场的价格至少下降30%。而且，还有一些国际流行、国内知晓率不高的奢侈品“生牌”。直销平台比较适合喜好低调、内敛的消费群体。

（3）网上销售

奢侈品牌网上销售是一种新趋势。

从C2C来看，按国家部门规定，携带自用物品入境5000元以下可免税，如邮寄入境的话，应缴税在50元以下的可免税。2012年以前空姐走私化妆品获刑反响较大。海关加强监管，海外代购卖家的货源将大减，获利空间也将缩小。

从B2C来看，一些奢侈品牌开始设立网上销售通道，有利于扩大奢侈品牌的影响，网上商店信息快速传递优势与网下实体店的体验优势结合起来，但如何避免网店与实体店的价格冲突仍是一大难点。大部分奢侈品牌为“保身价”，目前坚持不走网络销售渠道。

八、上海自贸区

国务院常务会议原则通过了“中国（上海）自由贸易试验区总体方案”。这是中国释放的新一轮对外开放的信号，着眼点不局限于上海，试验取得的经验必将进行推广。服务业的开放将是自贸区的重点，对我国服务贸易的发展将有巨大促进。

（一）自由贸易试验区的意义

1.新一轮经济改革的“助推器”

上海自贸区的设立是中央释放的新一轮对外开放的信号。20世纪80年代深圳蛇口工业区的开放，开启了中国改革的先河；90年代浦东的开放，带动了上海乃至全国的改革；2001年中国正式加入WTO后，参与到全球经济交流合作中，开放推动了改革，为中国发展释放了巨大的红利。十几年来，中国逐渐成为世界制造业大国，商品贸易获得了很大的发展。但是，近年来劳动力、土地等成本迅速上涨，我们的竞争优势在削弱，更重要的是，我国在服务贸易方面还相当滞后。当前尤其需要进一步对外开放，而中国（上海）自由贸易试验区的设立，就是顺应全球经贸发展新趋势，更加积极主动对外开放，促进企业转型，为经济注入活力。

2.自由贸易区不只着眼上海

建设中国（上海）自由贸易试验区，上海将获得较多制度红利，但更重要的在于全国的改革和发展。这点从自贸区的名称上面即可看出：一是上海的括号前面是“中国”；二是自贸区中间镶嵌着“试验”。说明在自贸区改革开放方面上海是先行先试，取得经验以后要在其他城市或地区推广。

建设上海自贸区，推动建设具有国际水准的投资贸易便利、监管高效便捷、法制环境规范的自由贸易试验区，使之成为推进改革和开放的“试验田”，形成可复制、可推广的经验，发挥示范带动、服务全国的积极作用，促进各地区共同发展。这有利于培育我国面向全球的竞争新优势，构建与各国合作发展的新平台，拓展经济增长的新空间，打造中国经济“升级版”。

3.核心是制度创新

相比国内目前的各类保税区，自贸区意味着更优惠的政策、更大的开放度。但是，现实中的上海自贸区，意义显然更为深远。上海市委书记韩正在浦东调研时表示，建设中国（上海）自由贸易试验区，核心是制度创新，而不是优惠政策。

自贸区主要意义并不只是在关税方面的减免开放，还将在区域内实现贸易自由、投资自由、服务自由和能源自由。根据《国务院关于投资体制改革的决定》，外商在中国投资需要经过不同级别的政府机构核准。 自贸试验区则将在投资项目管理环节，按照内外资一致的原则，对涉及固定资产投资的内资和外资项目进行备案管理，并停止实施国务院上述文件规定的相应行政审批事项。同时，在外商投资企业的设立和变更管理环节，对鼓励类、允许类和先行开放的现代服务业重点领域，取消合同章程审批，改为备案管理，相应停止实施涉及的相关行政审批。 自贸区内我国企业的境外投资管理方式也将进行改变，即对境外投资一般项目拟实行备案制。

4.既要放权，又要监管

获国务院原则通过已有一个多月，自贸区的执行方案迟迟没有落地。执行细则还待二十多个部委会签，各个部门都会有相关意见，需要进一步协调。因为方案既要积极探索政府经贸和投资管理模式创新，扩大服务业开放，又要防范各类风险。会签、审批必然谨慎，主要难度在政策开放度的把握上。开放容易，且利好明确，但由于开放度的加大，对政策制定和监管都是很大考验。比如，人民币离岸业务的开展有利于分流境内资金，降低通胀压力，但同时也容易形成人民币大量外流的洗钱风险。因此，自贸区配套政策尤其是金融领域的政策，需渐进，先易后难，稳步推进。

（二）自贸区的政策期待

业界对上海自由贸易试验区最大的期待聚焦于投资管理新体制，服务业进一步开放，以及人民币资本项目可兑换、利率市场化、汇率市场化和离岸金融等。

在自贸区先行先试人民币资本项目开放，并逐步实现可自由兑换等金融创新；企业法人在自贸区内完成人民币自由兑换；自贸区采取分步骤推进人民币可自由兑换的方式，比如先行推动境内资本的境外投资和境外融资。 自贸区在中国加入泛太平洋伙伴关系协议（TPP）谈判中将起到至关重要的作用，并有望成为中国加入TPP的首个对外开放窗口。

在贸易领域，上海自由贸易区将实施“一线逐步彻底放开，二线安全高效管住，区内货物自由流动”的创新监管服务新模式。所谓“一线”，是指国境线；“二线”是指国内市场分界线，也就是自由贸易区的空间分界线。“一线放开，二线管住”正是目前国内各个保税区探索升级成自由贸易区的主流思路。创新监管模式提出要将一线监管集中在对人的监管，口岸单位只做必要的检验检疫等工作；特别是海关方面将不再采用批次监管的模式，而采用集中、分类、电子化监管模式。通过这种模式，可以达到自由贸易区内人与货物的高效快捷流动。总之，就是简化手续，降低成本，在自由贸易区实现“境内关外”。

（三）服务业开放是重点

1.促进服务贸易发展

国际上的自贸区有一个共同趋势，即由货物贸易为主向货物贸易与服务贸易并重转变，更加注重服务贸易发展。

服务贸易自由化将是上海自贸区试点的重头戏。金融创新方面的先行先试最引人关注，包括利率市场化、汇率市场化、金融业对外开放、产品创新等，也涉及一些离岸业务。

中国以“世界的制造工厂”著称，货物贸易顺差已经持续二十多年，但服务贸易却是弱项，服务贸易逆差始终未能改变。

上海自贸区的设立，将充分利用服务业外资引入的机会，发挥外资服务企业的示范作用，为我国各行业提供新兴服务产品，填补我国服务业的一些空白，并使我国在技术、研发、管理、经营的理念和方向、营销手段及服务态度等各方面通过不断学习进取提升自身服务水平与质量。

2.促进服务贸易的规范

我国缺乏专门针对服务业与服务贸易外商投资以及服务进出口的立法，尚未形成统一的法律体系，必须尽快建立与完善服务贸易的立法体系，制订出可操作性的法律法规，确保服务贸易有序健康发展。

服务贸易领域的法律规范建设滞后，缺乏推动金融服务业对外开放的配套制度环境。尤其是服务贸易立法严重滞后。近年我国颁布了商业银行法、保险法等，但与服务贸易的广泛内涵和发展要求相比仍存在许多不足。 目前尚没有一个关于服务业的一般性法律，已有的规定主要表现为各职能部门的规章和内部文件。不仅立法层次较低，而且缺乏协调，从而影响了我国服务贸易立法的统一性和透明度。