上海商业投资趋势：从住宅向创新商业转型

在消费市场增长趋缓的同时，上海商业投资仍然保持较快增长。2012年全市完成商业固定资产投资392.94亿元，比上年增长20.8%；商业房屋施工面积为1653.17万平方米，比上年增长8.2%；新开工面积为450.62万平方米，比上年增长50.4%。

2013年上半年全市完成商业固定资产投资194.63亿元，比上年同期增长18.3%；商业房屋施工面积为1540.73万平方米，比上年同期增长8.0%。

一、商业固定资产投资主要特点

1.零售、餐饮大幅度增长，批发业大幅度下降

从商业各个行业来看，2012年上海零售业投资增长强劲，全年完成投资额53.4亿元，比上年增长42.3%；餐饮业也不逊色，全年完成投资额7.92亿元，比上年增长20.9%；批发行业投资大大萎缩，完成投资额8.7亿元，比上年下降43.5%；住宿业投资呈现微降，全年完成投资额29.17亿元，比上年下降2.3%。

房产投资商的投资重点仍然保持近两年从住宅向商业房产转移的趋势。2012年房地产商业设施完成投资额293.75亿元，比上年增长24.4%。尤为明显的是，房地产商业设施新开工面积大增，新开工房屋面积达365.17万平方米，在前几年较高规模的基础上，比上年增长52.2%。

2.国有、外资较快上升，私营、股份制小幅增长

从商业投资主体的经济类型来看，国有企业商业投资迅速回升，在以往下降的基础上大幅度反弹。2012年国有企业商业完成投资21.9亿元，比上年上升56.2%，占批发、零售、餐饮、住宿业总投资的比重为22.1% ；外商和港澳台经济商业固定资产投资为8.02亿元，比上年增长21.1%，占8.1%；私营企业商业完成投资33.47亿元，比上年增长2.8%，占批零、餐饮、住宿总投资的33.7%；股份制经济商业固定资产投资为26.02亿元，仅比上年增长0.8%，占26.2%。

3.重点区域重点项目顺利推进

按照“十二五”上海商业发展规划，世博园区后续开发、虹桥商务区核心区、以迪士尼项目为核心的国际旅游度假区、浦江沿岸等重点地区商业将加快推进，还有郊区新城和社区商业将较快发展，部分地区级商业中心将继续完善。(www.xing528.com)

2012年这些重点项目正在推进。世博轴综合利用商业项目投资已完成了计划总投资的40%以上；迪士尼乐园配套商业已完成计划总投资的7%以上；临港生活广场商业项目已完成总投资计划的30%以上；北外滩苏宁广场项目已完成总投资计划的85%以上；松江万达广场已完成总投资计划的近30%。

二、商业投资展望

（一）2013年下半年商业发展的环境依然严峻

新一轮楼市调控细则公布。2013年2月底国务院常务会议第五次明确表态要坚决抑制投机性购房，二手房交易中个税按个人所得的20%征收，部分城市上调二套房首付和贷款利率，限购进一步推开。预计住宅市场观望态势将继续，装潢、家具、家居等部分零售行业仍将平淡。

（二）商业投资应当创新转型

由于电子商务的迅速崛起，商业地产的快速扩展，2013年及“十二五”商业企业竞争将更加剧烈。一是实体商业各个企业之间的竞争；二是电子商务企业之间的竞争；三是电子商务企业与实体商业企业之间的竞争。

商业地产集中开发，零售网点扩张过快，经营同质化严重。

电子商务和传统商业企业都需要创新。从电子商务企业来说，必须加强与物流配送体系和支付体系的合作，进一步完善服务，规范和依法经营，杜绝假冒和侵权等。从传统商业企业来说，应该充分发挥体验优势，发挥特色，避免同质化，满足即兴需求、连带消费，营造满足体验与休闲的第三空间。大型商场和商业街区不仅仅是一个消费的场所，更是一个社交、聚会的场地，是人们除了家庭、工作单位之外的第三空间。

所以，商业投资不应只注重商场设施设备的领先，而更应该注重软件投入，注重软实力的提高。