随着经济的发展，购房提上了大多数家庭生活的日程，但面对眼花缭乱的商品房市场和开发商的强大的宣传攻势，以及日益增多的购房纠纷，购房者不免有些迷惑，该怎样才能减少甚至避免纠纷，如愿购到满意的房屋呢？本文从法律的角度对常见的购房纠纷作一粗浅的分析，为大家购房提供参考。
新房交易常见纠纷分析及应对
在新楼盘交易过程中，最常见的纠纷包括：
1.虚假广告宣传和承诺构成欺诈的应对策略。
市场中这类纠纷比较普遍。有些开发商对新楼盘作不实宣传，如进小区配套设施如何齐全，地位位置如何优越等，有的还对购房者承诺买房后附带的一些优惠和赠与服务。为了减少这类纠纷的发生，购房者应从以下方面进行应对：
首先不要被广告所迷惑，应该认真调查该承诺实现的可能性。像有些承诺，如买房办户口等非常诱人，但是从严格的法律关系上来分析，购房属于购房者与开发商之间平等的民事法律关系，而办户口则是公安部门即行政机关对购房者的一种行政许可行为，它所构成的是一种行政法律关系。因此，开发商的此类承诺是无效的，是否可以买房办北京户口应该向有关部门咨询考证其承诺的真实性。而开办学校也属同样性质的问题。
其次要对有购买意向的商品房进行现场考察。俗语说：“眼见为实”，亲自到楼盘现场去看一看，则那些关于楼盘的地理位置、交通及周边环境及配套设施的虚假宣传就很容易识破了。
最后对于无法进行现场考察，又十分钟意的楼盘，应该把开发商在广告中作出的但尚未投入建设的广告承诺写进商品房买卖合同的补充协议中。同时，在补充协议中应该约定开发商若未达到广告承诺时的违约责任，切记违约责任的约定应详细具体、具有操作性。
2.面积缩水的应对策略。
实际交付房屋的面积往往小于合同约定或广告宣传的面积，这类纠纷在房地产交易中也很常见，购房者既容易承担经济上的损失，又会增加心理上的不愉快。凡事预则立，所以，最好的方法就是在达成交易前解决潜在的问题。对于现房而言，可以通过交易双方或与第三方专业人业的实际测量，以实际测量的结果为支付交易房屋款项的计算单位，以避免该纠纷。对于期房，则只能在合同中对于面积误差的情形作出详细的约定，一定要具体到对增加或减少面积的房价款的处理方式及承担违约责任的具体形式或数额。
3.关于延期交房的应对策略。
延期交房，也是期房纠纷的一大热点。根据合同法规定，延期交房属于违约行为，延期方应该承担违约责任。所以，购房者与开发商订立合同时就应该具体明确地约定延期交房时对方承担的相应责任，比如约定违约方承担的违约金数额、交付方式，或者通过对合同条款的完善与签订补充协议来有效避免。
4.规划变更的应对策略。
房屋买卖合同签定后，并非意味着万事大吉了。由于一些外在的事件和行为，房屋交付前后可能会遇到规划变更。规划变更分为两类，一类是政府行政规划部门的主动变更，另一类则是开发商申请，规划部门予以批准的变更。对于这类纠纷，一种途径是通过合同约定开发商的违约责任来避免。另一种则是若规划部门违法规划，则可以通过向规划部门所在地的人民法院提起对规划部门的违法规划行为提起行政诉讼来实现权利的救济。
5.定金纠纷的应对策略。
定金在房地产交易中一般都是指订约定金。定金纠纷，一直居于近年来购房纠纷的首位。关于这一纠纷的应对，应注意以下几点：
第一，在交付定金前应慎重，不要在抢购的冲动心理下购房。而且这并非签订正式合同的必经程序，完全可以跳过这一程序，在拿定主意后直接签订正式合同。
第二，分清“定金”与“订金”及“预付”的性质。前者才为担保法意义上定金，也就是说，定金只有在购房者由于自己的原因未能签订合同时才不退还。而若是订金或预付款则无论任何原因，只要未订立合同，则均是应该退还的。(www.xing528.com)
第三，当然，即使是“定金”，也并非一概不能退还。我国《商品房销售管理办法》第22条规定：不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。因此，如果商品房不符合销售条件，而购房者已经交纳了“定金”，那么无论双方是否约定“定金”退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方也是应当返还定金的。
6.产权欺诈的应对策略。
这里所说的产权欺诈是指由于开发商的期诈行为，购房者无法取得所购房屋产权的情形。又可以分为以下情形：集体土地上所建房屋（所谓的“乡产权”房屋）、企业自建或联建房屋及开发商未取得合法审批手续兴建的房屋。对这类欺诈，应对策略有二：
一是注重购房前的调查，对项目的合法性进行核实。即通常所说的审查开发商的“五证”，作为自己是否购房的决策依据。
二是在合同中约定违约责任，以便在未做前期审查或前期审查出现失误时，可以通过违约责任来减少损失。
7.物业纠纷的应对策略。
所谓物业纠纷，主要指因业主与物业管理公司之间因物业收费及服务而引起的纠纷。对于这类纠纷，业主与物业公司首先应在签订商品房买卖合的同时就对此类纠纷发生的可能性及解决方式作出明确规定。其次，业主在维权时应注意方式方法，应对照相关法律明白自己享有哪些权利、应承担哪些义务，依法有理有节地解决出现的问题。
二手房交易常见纠纷及应对
二手房交易中，常见的购房纠纷有：
1.过户纠纷。
过户纠纷主要是由出卖人对出卖房屋无处分权引起的纠纷，主要表现为：房屋产权的共有人未经其他共有人同意处分共有房屋，或出租人处分租赁房屋，或成本价、标准价房屋的处分，使购房者不能取得完全产权及房屋被抵押等。这一纠纷的避免主要依靠交易前的调查核实，应查看产权证的原件，必要时可到房产管理部门调查。另外应就过户的时间和手续的办理及不能过户的违约责任作出明确的约定。
2.支付纠纷。
二手房交易中房款的支付也是纠纷的热点之一。避免此类纠纷的方式，一种是分次付款。也就是说为了降低风险，不宜在过户前一次性付款。应在合同签订后先支付部分房款，在过户时再支付一部分，而应押一部分尾款在入住一段时间后再支付。而另一种方式则是选择一可靠的中介机构作为担保，将房款支付给中介机构，待过户手续完成后，再由中介机构支付给出卖方，若不能过户，则将房款退还给买受人。
3.房屋质量纠纷。
作为二手房，在购买时尤其应注意是否存在质量隐患。首先应在购买前通过调查与实地考察，了解房屋的质量状况。其次在签订合同时应对房屋质量作出准确描述，以便在出现问题时可以分清责任，同时应对相关的的违约责任作出具体约定。
4.承诺未履行的纠纷。
有些二手房为了吸引买家，会以豪华装修加全套家具电器为卖点，但到交房时，豪华装修就会被调换，全套家具电器也都无影无踪。为了免受损失，如在某些细节方面与原业主或中介公司有口头约定，必须注意在签署合同时将口头约定的细节事项一一列明，这样才可避免事后产生纠纷。
以上仅仅是对购房中易发纠纷的简单分析，实践的交易会更加复杂和多变，因此，广大购房者在购房过程中应详细考察，慎重决策，并且签订一份条款完备的购房合同，这样，才能欢欢喜喜地安居乐业。
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