房屋产权问题揭秘：房产交易陷阱及解决方案

第八节　房屋产权问题要知道

房屋产权存在哪些陷阱？不管人们把购房作为投资还是消费，房产进入市场交易已是大势所趋。由于我国房地产市场发展时间不长，目前房屋的权属情况十分混乱。因此，购房人必须要了解房屋产权现在都有哪些陷阱？

部分产权：转卖有限制

如：1990年北京市推动住房改革后规定：公有住宅优惠售给居民后，如需转售，必须符合两个条件：

1.住满五年。

2.原产权单位有优先购买权。

这就是说，单位卖给你的房屋，转售时再优先卖给原产权单位，否则不准进入交易市场自由买卖。

自管房：逃不出去的关卡

当居住成为“衣食住行”中的矛盾焦点时，单位建房、分房对职工有巨大的吸引力。有的职工为了解决住房问题，不惜失去个人发展的机会而屈就单位。单位把所属房屋优惠售给职工时除执行地区房改办的所有规定外，还有留住人才的考虑：即优惠购房者拿不到房屋所有权证、产权凭证，仍在原单位工作，如果你想调离原单位时，房屋收回，产权证没收，房价款原数退回。一个系统一堵墙，一个单位一道闸，这种壁垒式的房屋管理体制是自管房单位所属房屋不能直接进入房地产交易市场的重要原因。(www.xing528.com)

联合建房：可能是异类

在计划经济时代，哪个单位想使用土地只要写份报告，交一个申请，有关部门批准后就可以永久使用。那块土地使用情况很少有人再过问，变成了单位的私有财产。前些年一些占用土地的单位与有资金的单位联合建房。一方出地，一方出钱，房屋建成后，双方三、七分成，或四、六分成，他们认为这样做是合理又“合法”，谁也管不着。他们不仅把分成得到的房屋有偿分给职工，为了“搞活”也卖给其他居民。无论是把房屋有偿分配给职工，还是出售给其他居民，因联合建房单位逃避了缴纳土地出让金，造成国家收益流失。因此，这类房屋买卖就无法进入房地产交易市场。

集体所有制土地上所建房屋

农村，特别是城近郊区的城乡结合部和远郊区县的城镇是房产商们瞄准的一块肥肉。他们以旧村改造为名，行房地产开发之实。如某县城关镇共有22个行政村，其中进行旧村改造的就有17个村。他们未经合法手续就在集体所有制土地上进行联合房地产开发，所建住宅因土地所有制的性质决定这些住房不能进入市场。前几年，无论这些住宅能不能进入市场，仍还有销路，但随着房地产交易市场逐步规范化后，无内销许可证的住宅销路越来越陷入困境，虽然现有的房产商采取降价促销的办法，每建筑平方米降到1300～1500元之间，仍无人问津，这是因为这类房屋不能进入房地产市场。

也有没法卖的商品房

在房地产开发热的时期，一些不具备搞房地产开发资质的企业也一哄而上。根据有关部门规定，房地产开发企业的资质审查不合格，或根本不具开发资质的企业，不可能取得内销商品住宅的许可证，他们所开发的商品房，无论是销售的，还是没销售的，都会被堵在房地产交易市场的大门之外。

对此，购房者须特别加以留意。从上面几点可以看出，目前不能进行房产交易的矛盾主要集中在住房体制没有完全理顺和违规售房两点上。前者需要政府采取措施开放市场，鼓励交易；后者则须购房者时时留意，避免购买无合法产权和交易资格的房产。