北京购房攻略：如何选择最佳房源？

第十二节　北京购房攻略——手把手教你买房

地段选择

1.关心国家大事，了解产业政策——例如，丽泽金融商务区启动，则丰台、宣武两区靠近丽泽商务区的住宅项目产品价值凸显，趁现在价位合理时买进，无论投资自住两相宜。

2.了解城市规划，选择潜力区位——房产价格对于轨道交通、城市交通干线的修建相当敏感。选择靠近规划城铁的区位置业，可以保值增值。北京目前又规划了不少高校新区，很多名校都在建立分校，这些区位的房产也有很大的增值潜力。传统学区如海淀中关村、西城、宣武、朝阳等地，都有很好的项目可以选择。

3.交通出行规划——房子是用来住的，但人是要出去工作的，所以距离和交通的问题务必要考虑，还要考虑孩子上学、老人看病，以及日常生活的便利。因此，靠近公交地铁站点、城市快速路，而又闹中取静的地段，是置业的首选，当然，价格会贵一点，但物有所值。尽量避开过大规模的居住区，如，天通苑、回龙观等地，否则进不去出不来，后悔莫及。升值潜力评估1.高房价地区，升值潜力较小，后发优势地区，升值潜力巨大——北部亚奥商圈，尤其是奥运村附近，因奥运会已过，房价未来大涨的可能性较小。建议关注新的规划热点，例如丽泽金融商务区、西城区金融街西扩区域、海淀山后区域、顺义新城、通州新城、亦庄新城、望京新城、石景山CRD、大兴黄村（北京第二机场辐射区域）、北京以东燕郊区域等地。随着北京金融业、文化创意产业的发展，以上区域房产升值空间广阔。

2.把握未来城市发展方向——北京未来的城市发展，会倾向于后发优势区域，面向华北平原及环渤海城市经济圈的东、南方向，产业规划的重心，也将向这些方向倾斜。京津第三高速、京台高速、首都第二机场，都是沿这个方向修建，区域未来不可限量。但缺点是配套尚不完善，适于年轻无子女的白领阶层初次置业。

3.传统优势区域保值增值潜力巨大——中关村、金融街、CBD，这三个区域的现房保值增值潜力巨大，一旦金融危机结束，这些区域的二手房会有惊人的涨幅。目前价位投资客可以考虑出手。另外，这些区域的配套齐备，有利于解决子女就学问题，为中高级白领、金领阶层二次置业的首选区域。

配套设施

1.商业配套——2公里范围内应有成熟商业配套设施及大中型超市，距离最近的服装、副食品批发市场应有方便的交通路径，小区周边应有方便的餐饮、副食、日用百货品供应网点。不要小看日常生活的方便程度，这将在很大程度上决定你的生活成本。如果买了一套房子前不着村后不靠店，买个方便面也要开车走20分钟，那就太糟了。

2.教育、医疗——孩子上学问题是很多年轻白领初次置业时容易忽视的问题。小区周边最好有成熟的幼儿园、小学、初中等教育资源或名校分校，不然等孩子三、四岁时，家长又要面临买房搬家的问题了。如果你有让孩子上寄宿制学校的计划，则置业的区位相对自由。目前海淀区的教育资源是最多的，但是住宅项目却较少，这个矛盾需要靠政府解决。看病难也是一个大问题，尤其是家有老人的家庭，不能离大型医院太远。社区医疗设施是否完备，也是要考虑的问题。

3.交通、停车——置业地点距离公交站不宜超过500米、轨道交通站点不宜超过2000米，否则出行不便。有车族要考虑停车位和泊车成本，还要考虑堵车的问题。北京是著名的“堵城”，早高峰大家都从郊区往市区赶，还会经常遇到交通管制，堵车十分严重；晚高峰时方向则相反，你要是能错峰甚至逆峰置业，那是最理想不过的了。最堵车的几个区域：天通苑、回龙观、西二环、双营路（早高峰时段）、CBD、京通快速。

社会治安、环境卫生

1.社会治安——北京各城区中，脏乱差的区域主要集中在城乡结合部和城区交界地带，应尽量避免在这样的区位置业。机动车盗抢高发地及拦路抢劫、入户盗窃案件高发地区，置业前务必上网查一下。建议尽量不要在离长途车站、火车站过近的地方置业，这些地区流动人口集中，治安情况欠佳。

2.环境卫生——应远离有污染或噪音的地段，如化工厂、火车道、发电供热厂烟囱、电视发射塔、高压线等，最好不要选择紧邻城市主干道、环线主路的地段，噪音、汽车尾气污染将相当严重。

楼层与朝向

1.高层置业以中上层为宜，多层板楼首选三四层，避开屋顶以防冬冷夏热及漏雨，不选择纯北朝向（尽管价格低），避开高层中的管道层（会有噪音和渗漏），避开小区内锅炉房，远离噪音、震动。

2.客厅最好朝南或东南，主卧应有卫生间，朝北的房间最好有封阳台，同样的户型，东南朝向优于西南。

3.每个人的体质不同，选房时应请业内人士看一下风水，住宅的气场对人的健康影响深远。

精装修(www.xing528.com)

1.最好买毛坯房，自己装修别嫌麻烦——况且装修也是一件很有乐趣的事情（虽然很辛苦）。夫妻为了装修的事吵架是正常的，要懂得互相妥协。

2.如果买精装修的房子，一定要保护好开发商的所有承诺文件——老实说，开发商送的装修，质量问题很多。收房时切记要仔细检查，最重要的几个部位：卫生间防水、门窗密闭性、屋面墙体渗漏、墙面地面空鼓、木地板接缝、壁纸或涂料的裂缝及色差、厨具洁具质量及安装精度，等等。

3.装饰公司选择——千万别选路边游击队，请熟人装修也要慎重，建议选龙发、业之峰、东易日盛这样的大公司，主材最好自己采办，环保又省钱。

4.家具选择——首选环保板式家具，如果选欧式的实木家具，建议你走远一点去选，比如到香河或者直接到厂家去选成套的，价格便宜一半，品质完全一样。北京本地的家具城，首选居然之家和城外诚，百安居、宜家这样的洋品牌，虽名为超市，但价格偏贵而且产品质量差。

其他注意事项

1.选择一家好的按揭银行——推荐民生、华夏、招商，服务到位，主动打折，但是网点较少。

2.选择一家好的中介机构——如果你是买二手房，最好找中介，可以避税，虽然花一点中介费，总体而言还是合算。

3.该出手时就出手——永远不要想着去抄底，是不是底只有三五年以后才能见分晓。如果你有这个需求和支付能力，大势稳定下来就可以买，买了就不后悔，不要房价降了就跑售楼处跟开发商吵着要退房。如果没有这个心理承受能力，就别买了，还是租房住比较好。当然，租金和按揭比虽然便宜，但租金付出去是别人的，按揭花出去是自己的。

4.做好财务规划——买房是人生大事，为了面子买房或为了讨女朋友欢心咬牙买房，都是极其愚蠢的。要谨慎地评估自己的财务能力，做好中长期的理财规划。建议你定期偿还贷款本金，要知道，按揭贷款的利息是很高的，不及时清偿代价很大。假如有能力，还是提前还掉余款比较轻松。

5.养成良好的生活和消费习惯——很多人买房后觉得生活压力很大，其实这很正常，每个月固定的要支出按揭款，这是提前消费的代价。注意从小处节约，改掉大手大脚的习惯，少在外面用餐，餐馆里的油品和食物新鲜程度你无法控制；超市里的东西并不便宜，对比一下你会发现小商品批发市场里也有很多好东西；戒掉烟酒、赌博等不良嗜好，既节约又有利身体健康……如果你懂得节俭，会发现很多省钱的途径。

改变观念，独立思考

无论你是否买房，有一个建议很重要——改变你的观念，学会独立思考。要知道财富、权力和真理永远掌握在少数人手里，你不想做沉默的大多数，就要首先学会保持沉默，用心去思考。

买房是当代的白领阶层，通往财务自由的必经之路，被形容为“房奴”固然令人难过，但如果你入市的时机和区位得当，透过财务杠杆的支持你会发现原来做房奴也可以赚取投资收益，而自住型客户则通过努力可以很快度过这个阶段，到达成为中产阶级的幸福彼岸。

相关链接：理性购房三要素

每一个购房者在买房时都有这样的心愿：找上一套适合自己的房子。可是，说时容易做时难，实用性是鉴定房子价值的第一原则，作为一个理性的消费者有三点很重要，就是“看、比、挑”。

第一层面就是“看”。首先是看房子质量，质量要满足几个方面的要求：安全性、舒适性、私密性、保健性（即为居民提供满足生理健康要求的住宅，有良好的通风、充足的日照以保证人身需要的温度、湿度、阳光以及清洁的空气等）；再就是看地段。

第二层面是“比”户型和配套。一般来说，对这两方面很重视的消费者在对质量和地段作出选择之后，开始比较户型和配套。户型既不是越大越好，也不是越小越好，而是适合购房者的要求最好。此外，配套设施是否齐全也是考察一宗房产值与不值的一个重要因素。配套分成硬配套和软配套。硬配套主要是指电梯、暖通、供水、保险、供电、智能化、保安系统、闭路电视、红外接口等。软配套主要是指休闲娱乐场所，如特色会所，它把社区住户吸引到会所里来，视会所为第二客厅，同时利用会所展开多种多样的社区文化、体育、娱乐活动，应该是居住者的一个心灵的空间。

最后一个层面就是“挑”，这主要指的是环境和物业管理。从环境的性质上讲，环境分成生活居住环境（自然环境）和社会人文环境。近年来，随着一些涉及环境因素的概念的提出，环境因素在房产价格中的比重在不断地上升。在高档楼盘中物业管理占有重要的分量。