如何顺利安全地买卖二手房

第十一节　如何买卖二手房

二手房是指业主已经在房地产市场上购买后又欲出售的自用房，包括二手商品房、允许上市交易的二手公房、经济适用房。二手房指在房地产交易中心已经备案过、做过初始登记和总登记的、再次上市交易（如出租、出售等）的房产。只有办理过产权证的房屋（经济适用房、限价房除外）才能上市交易。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。

交易安全是二手房买卖双方最重视的问题，这是有关机构最近调查统计得出的结论。对卖家来说，交易安全的问题主要包括找一家诚信可靠的中介公司，签订一份能保障自己权益的购房合同及顺利收到房款。对买家来说，确保房屋产权完整，房款安全支付，签订正规的中介合同、买卖合同及交房后没有后遗症。

房屋买卖是件大事，程序有点复杂。对二手房交易中的买卖双方来说，了解房屋交易中的主要环节及操作技巧，不仅能增加交易的“保险系数”，规避交易风险，而且可以减少一定的交易费用。

精心挑选诚信中介

如果交易通过中介公司完成，选择一家资信可靠的中介公司是保证安全的前提。所选的中介公司须是有品牌的大公司，这些公司不仅有经验丰富的正规执业经纪人员，而且操作也比较规范。要看中介公司的营业执照和业务范围。可选择经验丰富、诚信可靠的中介业务员办理，但在签订二手房买卖合同时必须要求经纪人到场，并核对他的经纪证号。

审查房屋权属状况

买家要对房屋的权属状况有所了解。首先，查看房产证上的产权人与卖家的身份证是否一致。如果房屋属于共有产权，则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。在签订房产买卖合同时，共有产权人如不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代为签合同。其次，把好夫妻共有财产关。《婚姻法》规定，凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产，买家应要求卖家出具夫妻双方同意出售房屋的证明。

了解房屋使用情况

首先，一定要确保房屋的产权证是真的，而不是伪造的。根据房屋产证，买家可以了解到房屋建筑面积大小、房屋用途是办公还是居住等内容。另外，买家可到房屋所在地的房地产交易部门查到房屋有无被司法机关或行政机关依法查封或以其他形式限制权利，是否已设定抵押。若房屋已出租，买家应要求卖家提供该承租人出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。

实地查看房屋质量

买家除了向房屋左邻右舍、小区物业公司询问房屋是否做过大修或质量问题外，还应实地查看房屋质量。

首先，查看房屋是否有私自搭建违章建筑的情况，如擅自占用屋顶露台、走廊，屋内未经有关部门许可搭有阁楼等；

其次，观察房屋的内部结构，如户型是否实用，管线走向是否安全、合理，天花板有无漏水的痕迹，墙壁是否有爆裂或脱皮的情况等；

再次，检查屋内水、电、煤等设施是否完好，可拧开水龙头看看出水的畅通情况；查看房屋的供电容量，以防冬夏空调开不了的尴尬；观察屋内电线是否有老化的现象；

最后，买家对简单的新装修多一个心眼，有些新装修是为了掩盖房屋本身的质量缺陷，如墙壁上的裂缝、天花板的渗水痕迹等。

交易中明确中介收定性质

定金纠纷占二手房交易纠纷的比例较高。若买家把定金交给中介公司，一定要明确中介公司收取定金的性质是代收，还是转交。如果是代收，则中介公司收取定金时应当出具卖家的委托书。否则，买家要在居间合同中明确中介公司的转交责任，如约定几天内转交，未能按时转交需承担的违约责任等。

为了防止卖家收了定金之后提高房屋总价，买卖双方要在书面的定金协议中对购房合同的主要条款达成一致意见，这样买家就会有保障。

买卖双方当面谈合同

即使是通过品牌中介公司交易，也不能完全排除个别素质不高的业务员从中做手脚。因此，在达成交易意向后，买卖双方要对交易中应发生的税费有所了解，可以防止极少数业务员或中介公司借各种名目乱收费。在交易过程中，买卖双方不要擅自与业务员签订买卖协议，避免业务员将公司业务转化为个人业务，使得双方无法享受中介公司的担保。在签订二手房买卖合同时，双方一定要坐下来当面谈好房价、过户时间等条款，不能由中介公司越俎代庖，如此才可以避免被赚差价的情况发生。签合同注意五条款审查好五个主要条款是签好新版买卖合同的关键。

1.权属条款。主要是审查房屋的权属状况，如有无共有产权人或房屋有无抵押等权利限制。

2.房价与佣金条款。如二手房买卖通过中介公司，则明确委托价格、服务内容和佣金数额。审查内容包括：

（1）卖家的委托价与买家的买价是否一致；

（2）中介公司收取的佣金数额不得超过国家规定的上限比例。审查的依据是买卖双方与中介公司签订的居间合同和买卖双方签订的买卖合同。

3.房款支付条款。二手房买卖一般不能实现“一手交钱，一手交房”，因此对付款方式进行审查就非常必要。一般来说，付款要和双方的交易步骤衔接。除付定金外，房款一般分三笔付清，签约时的首付款，拿到交易过户受理单时付一笔，产证出来及交房后付尾款。此外，买卖双方还可以通过第三方，如中介公司、银行、律师事务所等进行房款监管。

4.交房条款。主要是对有关交房条款的审查，其中包括交房时间、交房条件、交房标志等。交房条件一般包括买家付清房款，卖家迁出户口、付清物业及水电煤有线等费用，买卖双方维修金结清。

5.违约救济条款。主要是对买卖双方违约责任及救济途径的审查。鼓励市民通过仲裁这一途径来解决纠纷。由于仲裁是一审终审制，有利于提高解决纠纷的效率。当然，买卖双方也可以选择通过法院来解决纠纷。

交易中注意事项

1.二手房交易应提交下列文件：

（1）房屋产权申请登记表；

（2）权利申请人身份证或营业执照或机构代码证（复印件）；

（3）原房屋权属证书（先到档案室办理注销手续）；

（4）买卖协议书（买卖双方带身份证在登记窗口当场签订，如不能亲自到场需提交委托公证书）；

（5）国有企业、行政事业单位和集体企业出售房产的，应提供市政府产权交易所、国有资产管理和上级主管部门等有关部门的批准文件；股份制企业出售房产的，应提供企业章程、董事会或股东大会决议；

（6）房地产评估报告；

（7）契税完税证明；

（8）非本市户口的提交当地计生委的《流动人口婚育证明》和房屋所在街道办事处计生办查验证明。

2.二手房交易应缴纳如下费用：

（1）交易手续费：住宅每平方米6元，非住宅按房价的2％收取；

（2）产权登记费：住宅每套80元，非住宅按房价的0.14％收取；

（3）IC卡费：每张60元（规定每张120元，在近期内按优惠价收取）；(www.xing528.com)

（4）印花税（代税务局收）：每本5元；

（5）档案利用费：每本档案13元；

（6）契税：视房屋性质标准有所不同（见契税政策指南）。

3.二手房转按揭贷款的办理程序：

（1）转按揭二手房按揭贷款是指建行向购房人发放的用于购买已在建行办理按揭贷款但贷款本息尚未还清且《土地房屋权证》已办妥的二手房的贷款。

（2）贷款办理程序：

①借款人与卖房人签订购房合同或意向书；

②向建行提出二手房按揭贷款申请，并提交相关资料；

③建行进行贷前调查及审批；

④同意贷款的，建行与借款人签订《二手房按揭借款合同》；卖房人与建行签订《楼宇按揭借款补充合同》；

⑤卖房人偿还贷款金额不足偿还卖方所欠建行与转按揭相关贷款本息的差额部分；

⑥借款人与卖房人办理房产交易过户，办妥借款人名下的《土地房屋权证》。

⑦办妥抵押登记、《土地房屋他项权证》、保险手续后，借款人签署《贷款划转通知书》，建行发放贷款；

⑧借款人按期偿还贷款。

交易后注意事项

二手房交易结束后，买卖双方往往为水、电、煤的费用，户口的迁移等发生纷争。要扫除这些后遗症，双方应注意下面几个问题：

1.结清水表账单。按自来水公司的规定，不论是谁使用的，凡发生逾期未缴的按日加收千分之二的滞纳金，如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户，则停止供水。因此在交房之前，买家要询问卖家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个月份的已缴讫水费账单收据。

2.告知电表状况。按电力公司规定，凡发现私自装拆总熔丝箱和电表、私自开启封印、擅自变更计量装置等行为均属违章行为，违者按违章用电处理。因此，在房屋交接验收时，买家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴讫的电费帐单收据。

3.协助煤气过户。按照燃气公司的规定，买卖双方必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费，以及双方的身份证、卖家在交房日前一个月已缴讫的煤气费账单，一起到燃气部门办理过户手续。对于没有约定或约定不清的，燃气部门将拒绝办理。

4.结清电话费。有的家庭已经安装了多门电话线路，买家就要仔细问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是普通电话线还是ISDN电话线，转让价是否包含电话线。购房者可以让原房主将电话移走，然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要原房主的不可，那么在交房前就要和他家一起到电信部门办一张截止到交房日的结算账单，一并清结后，再办理过户手续。

5.协助有线电视过户。有线电视实行一户一卡制，由于有些二手房是空关房，平时无人居住，卖家也没有去付有线电视的月租费，造成拖欠。时间一长，有线站会作封端处理。因此，在房屋交接时买家可要求卖家提交交房日上月的有线电视费收据凭证，以及有线电视凭证。买家凭上述两样资料和新的房地产权证，即可到房屋所在地的街道有线电视站办理过户手续。

6.结算维修基金。按照房地产管理部门的规定，住宅转让时，维修基金账户中剩余部分的款额是不予退还的，其中卖家缴纳的剩余部分，由物业管理企业提供证明，凭《商品住宅维修基金结算交割单》可向买家收取，同时维修基金的所有人更名为买家。

7.迁移户口。买卖二手房，除房屋交接和权利转移以外，卖家的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的因素之一，也是最易危及到买家利益的一种纠纷。因此，买家在房屋交接日前一天可到房屋所在地的警署查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才可迁出，则买家一定要与卖家就此问题约定清楚。

相关链接：买卖二手房16点注意

1.产权清晰。产权证上的房主是否与卖房人为一个人；搞清楚所卖房屋的性质；产权证所确认的面积与实际面积是否相符；验看产权证的正本而且到市房管局查询此产权证的合法性。

2.房屋结构。是否有私搭私建部分；是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；屋内是否有搭建的小阁楼；是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间；阳台是否是屋主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么算的问题。

3.居住空间。观察房屋的内部结构户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹；墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。

4.房屋配套。打开水龙头观察水的质量、水压；打开电视看一看图像是否清楚；确认房子的供电容量；观察户内外电线是否有老化的现象；电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线；煤气的接通情况；小区有无热水供应，或者房屋本身带有热水器。

5.装修状况。原房屋是否带装修，装修水平和程度如何；是不是需要全部打掉；了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。

6.物业管理。水、电、煤的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户；观察电梯的品牌、速度及管理方式；观察公共楼道的整洁程度及布局；小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心，小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。

7.居住费用。水、电、煤、暖的价格；物业管理费的收取标准；车位的费用。

8.旧房历史。哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限，哪些人住过，什么背景，是哪种用途，是否发生过不好的事情，是否欠人钱，或者发生过盗窃案，是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。

9.邻里情况。好邻居会让你生活愉快；在不同的时间在社区内看人来人往，通过衣着和生活规律判断人的社会层次；拜访上、下、左、右的邻居，了解他们在此居住是否顺心；与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。

10.房屋价值。自己通过对市场上的公房的反复比较判断房屋的价值；委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；银行提供按揭时会做价值评估，这个价格可以看成房屋的最低保值价。

11.贷款条件。二手房按揭的条件是：满18岁，有城镇户口，本市、外地均可；能提供稳定的收入支付本息的证明；愿意将所买的房子作为抵押，或者能提供其他符合条件的抵押；所购房屋产权所属真实可靠；支付有关手续费。

12.产权的完整性。确认产权的完整性，有没有抵押，包括私下抵押、共有产权人等等，要知道即使在法律十分完善的香港，也会出现这样的纠纷；只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。

13.产权交接。找个双方都信得过的单位，如信誉较好的担保公司，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。

14.产权的过户。必须要经市房产管理局办理产权变更手续后才算完成过户手续，有中介公司、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程；从买房的角度来说，一定要产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。

15.应不应该找中介公司。公房上市采取两头把关、中间放开的政策，中间的交易过程完全由中介公司来操作；中介公司的二手房信息要比个人更全面，但是目前来看信息的准确程度还需要验证；在把你的业务交给中介公司之前应该了解：中介公司提供的服务有哪几项？是否可以帮助申请二手房按揭？买卖过程中若发生了问题，中介公司是否有义务、有能力负责赔偿损失；中介公司的服务收费标准是多少？是否能保证买到称心的二手房？

16.了解中介公司诚信。中介公司应该提供两证：有效的工商局颁发的营业执照，市房产管理局颁发的中介代理行证书；资质证书是行业管理部门颁发的，对保证中介公司的可靠性更有作用。