2009年房地产市场成交活跃，以国有企业为主导

第二节　2009房市的怪、冷、谜、热

2008年，中国的房地产市场在经过了高增长后，进入了前所未有的低迷时期。众开发商虽然还是强挺腰杆不降价，但各种变相的优惠措施五花八门。明智的开发商这个时候已经有所行动，王石的率先降价让万科保住了现金流的回笼。市场不断传出“地王”退地，某开发商携款潜逃国外、甚至跳楼自杀的消息。

正当众开发商准备勒紧腰带过两年紧日子的时候，2009年3月，北京、上海、深圳、重庆等城市的房地产市场突然火了起来，商品房销售面积和销售金额在四个月内迅速升温，到6月份达到了阶段性高点。

这个突如其来的楼市“小阳春”，让开发商们措手不及，去库存的速度明显加快。到了6～8月，投资性需求加入合流，市场上可售资源出现不足，开发商开始延缓推盘进度，房价大涨。

这种供不应求的局面，激励了开发商拿地的积极性，重要城市“地王”频现，价格高得离谱，甚至让王石、潘石屹这样的地产大腕都频频摇头。有人把“地王”们搜罗起来，分析了一下，发现众“地王”大都是有来头的“国”字头，怪不得他们出手如此阔气。

懂行的人算过一笔账，有的“地王”未来开发出的房子要卖到5万元/平方米才有赚头，吓得很多想买房的人心惊肉跳。

不过，按照那位才华横溢的经济学家金岩石的超级预测：未来高端项目的房价很可能突破30万元/平方米，5万元/平方米的房价已经算很便宜了。

如今，房价已经成了一个永远说不完，也说不清楚的话题。房子，成了中国老百姓心中永远的痛。

怪——不计成本的“地王”

2009年3、4月，随着楼市“小阳春”的出现，全国商品房投资和建设的规模也开始稳步增长，但增速明显滞后于销售复苏速度。2009年1～8月，全国商品房销售额同比增长70％，而房地产开发投资同比仅增长15％，房屋新开工面积同比还下降6％。

1.重点城市“地王”竞争激烈。

库存消化过快、可售房源迅速减少导致加速“赶工”的局面出现，而新增开工面积势必促成房地产投资增速的迅速上扬。

从6月份开始，房企购地热情得到释放，土地成交的溢价率一路攀升。龙头企业是土地市场的活跃角色，1～8月，保利地产购地支出迅猛增加，万科、绿城和金地紧随其后。进入9月份，中海地产70亿元斩获上海长风地块，绿城连续在杭州、苏州、北京共计拿下总地价高达100亿元的五个地块。在此轮拿地热潮中，最受青睐的土地呈现出三个特点：

第一，重点城市核心区段“地王”频现

流动性充裕、有保值需求的业外资金进入，为寻找高起点的“桥头堡”项目，纷纷争拿重点城市核心区段土地。中化方兴、中国电子分别在北京各摘得一幅高价地，小商品城和西子电梯两次刷新杭州楼面地价纪录。而上海今年来的楼面单价纪录则在龙头开发企业和实业资本的轮番接力下，从5月份土地市场回暖时的1万元/平方米，跳涨至9月份的3.65万元/平方米。

第二，重点城市政府规划新城区域土地受追捧

7月初，绿地、保利等开发商在北京大兴新城激烈角逐，将大兴区楼面地价纪录刷新至7248元/平米；杭州江干区土地热拍得益于规划中的杭东新城；以超过70亿元总价刷新今年纪录的上海长风地块则借助大虹桥概念。

第三，二、三线城市洼地效应致使土地迅速升温

杭州、苏州、厦门和青岛等城市成为开发商眼里的热点地区。在苏州，保利力压中海取得地王项目；在厦门，世茂房地产更是以30.2亿元创下了厦门单宗地块最高出让纪录。

2.土地总体扩张势头不突出。

尽管“地王”频繁出现，有愈演愈烈之势，但是，2009年，全国土地市场的总体扩张势头并不突出。土地成交总量的萎缩，不完全在于开发商拿地积极性不高或扩张速度尚未跟上，在一定程度上源于政府供地规模不够，并且，不同地区的土地交易市场存在冷热不均的现象。

一方面，是一线城市、特别是城市核心地区的土地竞争激烈，“地王”频频出现。如：6月，北京朝阳区广渠路15号地经过97轮激烈竞价，最终由中化方兴投资管理有限公司以40.6亿元竞得，折合楼面地价约14500元/平方米；8月，浙江西子房产集团以7.7777亿元拍得上城区南星桥粮库地块，楼面价约24295元/平方米；9月，中国海外发展有限公司以70.06亿元夺得上海长风生态商务区6B、7C住宅用地，楼面价约为22000元/平方米。

另一方面，在二、三线城市仍有土地流拍现象。流动性显然是“地王”现象的支撑之一。2009年，巨额的信贷投放以及信贷投放转化到实体经济仍需时日，充裕的流动性必然推高资产价格。房价上涨的预期是“地王”频现的另一个支撑。只有在房价不断上涨的趋势下，开发商才有底气拍出更高的地价。“地王”重现，吸引了社会多方面的关注，也对新一轮房价上涨起到推波助澜的作用。

“地王”现象背后所反映的真正原因：其一，中央政府对房地产的容忍度。当前和未来一个时段，经济复苏对房地产的依赖性仍在强化，使行业对房价、地价的政策容忍度预期增加。其二，地方政府土地财政格局未变。在当前财政投资力度下，地方财政近乎枯竭，土地生财只会加强不会减弱。政府仍是土地市场最大的“受益者”。其三，房地产企业的商业模式未变。“囤地生财、圈地融资”依然是房地产企业依赖的商业模式。

3.国企当“地王”心安理得。

从各地土地成交来看，各地“地王”的缔造者以“国”字头企业为主，中海、保利、招商、绿地等企业的表现尤其活跃。业内人士认为，央企的主业产能过剩，在通胀预期的背景下，提价能力弱，自然要加速进入会随通胀而提价的房地产行业。因此，动辄数十亿的天价“地王”，由国资背景企业制造，也就不足为奇了。

目前，国有资本已通过三种路径进入房地产市场：一是凭借资本优势进入土地二级市场高价拿地；二是通过地方政府控股的“城投公司”垄断区域内的土地一级开发市场，而且在二级市场拿地的价格也优惠许多；三是大肆收购优质写字楼等持有型商业物业。

国有资本涌入房地产市场是基于以下主要原因：其一，国企的融资能力更强、融资成本更低。比如银行就倾向于给央企贷款，而且是以更优惠的条件贷款。其二，国企的主业，比如制造业，目前因消费不足导致产能过剩，而房地产行业的去库存化进度远比其他行业理想，自然要扩大地产业务在集团整体业务中的占比。其三，在短期内扩大市场份额的策略所致。央企的主业往往是垄断行业，比如资源类，或是所在行业市场份额很高，事实上已经形成了垄断。垄断行业的利润率通常是很高的，所以央企就可以拿垄断行业的暴利弥补房地产行业的微利，甚至容忍暂时的亏损，以快速扩大在房地产市场的份额。

可以看出，“国进”不仅仅是货币政策和经济结构调整的伴生现象，更是现行经济体制和政策的必然产物。所以，“国进”将成为市场未来的重要趋势，这是每一个民营企业需要认真面对和长远考虑的问题。

我们必须对央企高价拿地的后果有足够认识。央企当地王的心态与民营企业不同，央企当了“地王”，远期效益对当时的决策约束不强，对决策者的责任约束几乎没有。大不了把土地闲置在那里，不怕赔钱，反正有“国有”二字兜着。

在这种心态下，央企拿地是志在必得，而不是考虑价格高低，所以，出现“地王”是自然的。全国央企和地方国企拿下“地王”后，大多闲置，损失很大，而企业管理层毫发无损。民营企业当“地王”的心态就大不一样了。比如中海地产以70.06亿元的天价拿下上海普陀长风地块，这么大的资金量，民营企业筹资都有困难。更为关键的是，有人估算长风地块未来楼盘售价必须接近5万元/平方米才能有合理利润，这对民营企业风险就大了，假如销售困难，没有利润，可能使民营企业出现巨大经营困难甚至倒闭。

成本、效益、利润对民营企业的硬约束使得其当“地王”时心里没底。央企当“地王”背靠的是国家实力，“慷国有之慨”，这对民营企业本身来说就是极大的不公平，是破坏市场经济的行为。

央企当“地王”推高房价，使得中国房地产市场畸形发展，最终酿就金融风险。每一次“地王”的诞生，都将使得一批购房者望着畸高房价而淡出市场，市场购买力逐渐削弱，最终必然使房价崩盘，套牢国家资金或银行贷款，酿成金融风险。

冷——政策降温楼市

一边是销售量“井喷”的同时房价快速上扬，一边是各主要城市“地王”频现。同时，银行信贷扩张迅猛，前四个月全国新增贷款5.17万亿，已经超过全年5万亿的计划。

在这种形势下，政府的态度开始日趋谨慎，国家宏观调控政策出台的节奏开始放慢。到4月份，仅出台了一项具有一定影响的刺激性政策，即国务院常务会议决定要调低普通商品住房项目的资本金比例。这一时期宏观调控的特点处于政策观察期。住房与城乡建设部官员曾表示，在现有形势下不会再出台刺激性政策。

不久，《土地增值税清算管理规程》、《物权法》司法解释陆续出台，财政部、国税总局、发改委、住房和城乡建设部携手研究开征物业税。

更为引人注目的是，6月22日，银监会印发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》（以下简称《通知》），《通知》要求“严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇”，“不得自行解释‘二套房贷’认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数”。二套房贷政策的“收紧”，在市场上引起了很大反响，不少人视其为房地产调控政策再度转向的“风向标”。

《通知》发布后，各商业银行逐渐明确通报了关于二套房贷的收紧口径，原本购买第二套商品房可以享受的首付两成，七折优惠利率，成为了阶段性历史。仅仅几天之后，借款人贷款购买第二套房产，首付变成了四成，利率上浮了1.1倍。

这样一来，投资同样一套总价200万元、30年还贷期的房屋，按现在二套房贷政策，执行首付两成、下浮30％优惠利率（4.158％）后，买家首期款为40万元，月供为7785元，累计支付利息120万元。而二套房贷政策收紧后，变成四成首付和1.1倍利息，首期款为80万元，月供为7611元，累计支付利息为154万元。买家不但多付了40万元首期款，还要多支付30多万元的利息成本。

政策一变，买房人要付出的代价就太大了。很多本来想买房的人，一下子比计划要多付出那么多钱，也只好暂时放弃买房计划。受此影响，7月，全国楼市出现区域调整的局面，全国30个城市的商品住宅总成交面积环比下降约4％，北京、上海、广州、深圳4个一线城市还首次出现月成交量全部下跌的局面。以北京为例，10月1日至7日，北京期房网上签约960套，现房签约159套，总签约量为1119套。而去年同期，楼市即使在下行之中，期房网上签约量仍有1994套，现房签约260套，共签约2254套。锐减五成左右的成交量让开发商备感汗颜。

从一些城市的房产中介门店来看，前来咨询看房的人也减少了很多。房产中介工作人员反映，6月店里还熙熙攘攘，很热闹，前来咨询看房的人不断，让他们忙个不停。进入7月后，前来看房的人越来越少了，店里又恢复了安静。

让开发商更忧心的，并不是成交量下降，而是市场又迎来新一轮观望。不少购房者认为，下半年楼市仍充满不确定因素，还是观望一段时间再考虑买房吧。

上半年，各银行把二套房贷的审批权限下放到了一些营业部，如今，营业部的审批权限被银行收回，由此造成了审批时间拉长，而且更加严格。很多售楼人员之前是拿着一堆贷款合同往银行跑，现在是从银行取回一堆被退回来的贷款合同，因为按照之前的优惠政策申请的贷款，现在都不符合要求了。售楼人员也在抱怨，很多单子谈好了，贷款做不出来，变成了空单。

但是，必须看到，谨防房地产贷款风险是监管部门的一贯态度，监管部门不可能以牺牲银行信贷资产质量为代价来换取市场的短期繁荣。当前房地产调控政策并没有发出明显的紧缩信号，但是，阶段性的市场“过热”势必会使管理部门提高警觉、加强防范，也会增大政策“转向”的风险。

谜——说不清的房价

2009年的房地产市场，在经过了意外的“小阳春”、轰轰烈烈的“地王”之争、受政策转向而冷却后，房价的涨跌又一次成了市场讨论的焦点。未来的房价何去何从，也许没有人真的知道。

1.金岩石：未来高端项目房价将突破30万元。

以2009年1月1日为基准，北京、上海的房价将在未来五年涨一倍，高端项目的房价很可能突破每平方米30万元。(www.xing528.com)

第一，城市化是未来三十年中国经济的主题，中国经济要走出产能过剩危机，必须向内需导向转型，而扩大内需的源头是城市化，城市化的助推器是房地产。

第二，中国正处于城市化加速阶段，土地和房产由于相对和绝对的稀缺性，具有了投资与消费两重性。对土地的投资有开发性溢价，对房产的投资有交易性溢价，目前房地产刚性需求中有相当部分不是消费而是投资。

第三，从投资角度看，由于股市没有开放融资融券业务，普通投资人不能借钱投股票，而房地产的按揭融资功能补充了股市的缺陷，从而进一步强化了房价的螺旋式上涨趋势。

第四，从超级城市的角度看，中国城市化进程中非常可能形成北京、上海两大超级都市，人口数量将比目前大大增加，在高人口密度下，只能以城市土地的立体空间分割来解决生活空间的稀缺性。

2.任志强：房价暴跌不会给有房人和无房人带来任何好处。

今年1～8月份的销售增长已超过了自住房制度改革以来的任何一年，即使后四个月的销售环比不再增长，全年的销售总量也会超过历史最高水平的2007年。

如果销售量和价格都保持同比增长，那么，“拐点”从何而来？“拐点”论只会让正在恢复中的投资再次被抑制，让本来就不坚定的信心再次备受打击。如果投资不上去，过了今年还会有多少房子供市场选购？没有适度的存量支撑，又如何稳定市场以减少大起大落？

当房价出现暴跌时，必然出现经济的恶化和个人家庭资产的缩水，并不会给拥有房产的多数人带来任何好处，也不会给未购房人带来任何好处。年初价格尚未恢复时的销售低迷，恰恰说明价格下跌的危险并没有给想购房者带来任何收益。最终需求的爆发是在看到预期的涨价曙光之后，而非前景一片黑暗之时。

3.潘石屹：未来三五年房地产不变的是过剩。

中国的房地产就像中国经济，未来三五年，永远不变的是过剩。现在是生产能力过剩、原材料过剩，劳动力过剩，房地产也不例外。2008年11～12月，全国有5.2万家房地产公司，很多国际基金经理都盯着一些房地产上市公司的财务报表，看谁要破产，看谁的资金链支撑不住。

一年前，雷曼兄弟破产之后，中国就知道大病来临，便迅速出台了存款准备金率下调、自有资本金比例下调等系列政策，也包括“4万亿”的救市计划，而房地产的复苏便是宽松的货币政策所带来的效果。如果货币政策继续宽松，房价还有上涨的趋势。但是，宽松的货币政策与全世界的救市政策一样，是在金融危机时一定要吃的“药”，但不能长期吃。

4.曹建海：房价长期回落的走势无法改变。

近期，京沪楼市成交量出现大幅度下降，房价也出现了“打折”现象，市场“拐点”信号已经隐约出现。楼市成交明显下跌，房价短时间内虽然不会立即下跌，但随着成交量的下滑，房价将出现下降的趋势。

房价回落是长期趋势，未来两年后、三年内，中国城市房价有50％的调整空间：第一，货币政策作为短期干扰因素导致房价短期上涨，甚至是报复性上涨。但2007、2009年的经验告诉我们，疯狂信贷政策注定不能持续，房价将在信贷政策失去空间之后补跌。

第二，目前中国经济缺乏根本的拉动动力，政府大规模投资属于饮鸩止渴，未来时期加上房价崩溃造成的影响，政府投资可能给中国银行业带来灭顶之灾。

第三，要考虑房价——收入比、房价——租金比、房屋空置率等指标所显示的房地产泡沫崩溃的危险。因此，不管政府如何保房价，都不能改变房价长期回落的走势，最迟2010年3、4月份回落，而且是一个深度回落的开始。

5.时寒冰：高房价对购买力的透支已经达到极限。

高房价对中国购买能力的透支已经到了无法修补的地步，房价下跌是必然也是唯一的趋势，任何外力都无法阻止或改变这种趋势。

如果对世界经济的大环境与中国国内经济状况进行综合评估，就会发现，2009年的楼市，供应与需求是严重脱节的，而房价与购买力又是严重脱节的。需求和购买力决定房价走势，作为购房主体，中等收入群体应该是决定房价走势的关键，但中国的中产阶层迟迟不能形成。

如果没有中产阶级作为依托，中国的房价只能是少数人的游戏。这种游戏在2007年走到了尽头，当王石提出“拐点论”，并断然掉头的时候，几乎所有的开发商都在嘲笑他，一如当年巴菲特抛掉中石油引发的嘲笑。

在任何行业，前瞻性都是非常重要的。如果没有购买力支撑，中国房价是不可能继续保持上涨势头的。开发商、地方政府官员长达十几年对房地产的透支，已经达到了极限，现在是为过度透支接受市场报复的时候了。

当房价过高的时候，高房价与人们的收入严重背离，就会出现供大于求的现象。加之供应本身的不断膨胀，房价的下跌在所难免。

6.易宪容：房价回归理性，我将会减少发言。

今年以来的房价上涨，是信贷资金涌动的结果。今年上半年，全国住房按揭贷款达4793亿元，同比多增加了2633亿元；在今年7月份的3559亿元贷款中，个人贷款就占了1800亿元，个人住房按揭贷款快接近2007年房地产泡沫最大的一年。

由于今年房价上涨过快，也可能造成房价下跌。信贷监管部门也发出了信号，有关方面最近又出台了通知，要求各银行严格按照以前的房地产信贷政策执行。

目前，房地产过热不是局部性的而是全局性的，房地产泡沫正在被逐渐吹大。中国住房按揭贷款的风险是不低的，只不过是房价上涨还没有将这些潜在的风险暴露出来而已。

目前很多人投资房地产以防通货膨胀，但事实上，房地产并不一定具备稳定的升值保值功能。

房地产不应也不能救中国经济，如果这样，未来高房价一定会造成很大的社会冲突。

当房价逐步回归理性时候，我将会减少发言。

热——忐忑的“小阳春”

2008年，全球金融危机爆发后，对中国经济的影响逐渐扩大，国内经济增速放缓，全国房地产市场也陷入低谷。2008年全国销售面积同比下降19.5％，年底全国商品房空置面积1.64亿平方米，同比增长21.8％。当时最乐观的预测也认为，这种低迷期至少要持续两年。

在整个经济形势陷入低迷的情况下，国家宏观调控也随之转变：调控目标从2008年年初的“两防”到年中的“一保一控”，再到年底的“一保一扩”。

调控手段也从2007年的“双稳健政策”到2008年初“稳健的财政政策加从紧的货币政策”，再到年底的“积极的财政政策加适度宽松的货币政策”。同时，房地产调控政策从原来的“从紧”逐步转向“松绑”。

为了实现“保增长”目标，“松绑”的力度也前所未有：从2008年9月开始，人民币贷款基准利率连续5次下调；10月底，交易契税、印花税和土地增值税等被减免，又迅速出台了“居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款，利率可以下浮30％、最低首付款比例调整为20％”的强力信贷刺激政策；11月，国务院、住房和城乡建设部先后提出要稳定房地产市场；12月，国务院发布《关于当前金融促进经济发展的若干意见》；同月，温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施；到2009年3月，“两会”的《政府工作报告》重申房地产宏观调控的各项思路。伴随着一系列的政策调整，2009年房地产行业的政策环境进入了前所未有的宽松时代。

由于2008年房地产市场低迷，庞大的空置面积势必影响到房地产的销售，谁能抓住当下，尽快推货，实现销量，谁将是市场的最大赢家。所以，明智的开发商此时采取了低价开盘、打折让利、降价促销等方式，事实证明，促销的效果立竿见影。

在这些宽松、刺激性政策和促销手段的作用下，从2009年3月开始，商品房销售形势出现了全面、迅速的“回暖”。1～8月商品房累计销售面积和销售金额较2008年分别增长42.9％和69.9％，甚至超越2007年同期水平。其中，商品住宅单月销售面积同比增幅一路高歌猛进，从2月的同比增长1％飙升至8月的同比增长87％，3～8月的住宅单月销售面积持续创2007年以来的同期最好水平。

5月全国商品房销量持续攀升，6月达到阶段性高点；销售量“井喷”的同时，房价也快速上扬、创出历史高点。

需求的强劲反弹和供给增长的相对滞后，使房地产行业的去库存化速度显著提高，商品房整体库存水平迅速下降，局部市场甚至出现了结构性的供给不足。在短短的几个月时间里，市场格局迅速从“供过于求”演变为“供不应求”，市场主动权重新回到开发商手中。

北京楼市的“小阳春”

尽管很多楼盘纷纷提价，但很多购房人打电话投诉一些楼盘排号几个月却买不上房，要想尽快买房需要“托关系”。从去年12月初就在首城国际排号的刘女士说，每次开盘，都要跑到售楼处和销售员说好话，但每次都买不上。除非有特别铁的关系，否则没戏，因为还有8000多号没买上。眼看着房价在涨，买房人的抓狂心情也在升级，越买不上越担心房价涨。

上海市的“小阳春”

3月15日，上海一南一北两个住宅楼盘开盘推出新房源，销售不约而同的异常火暴。徐汇区的滨江楼盘中海瀛台推出200多套房源，当天成交近八成；另一个位于闸北区大宁板块的慧芝湖花园二期，近300套房源前三天就有人排队，当天下午成交过半。

深圳市的“小阳春”

4月4日，深圳南山区名为诺德国际的一家楼盘销售处里挤满了前来看房的市民，由于人多，销售中心请来几位在校大学生帮忙。3月份，深圳的商品房成交量重新回到2007年上半年的高峰水平。

重庆市的“小阳春”

“五一”小长假，重庆楼市交易出现“小阳春”，“五一”前两天的总成交量达到1280套。从成交的地区来看，南岸成交量首次超过渝北、江北，像鲁能星城这样出现房源告急的还不少。特别是朝天门大桥通车后，江北和南岸的新房更是紧俏。

（本文来自《新财经》，作者李斌，有删节）