房屋设抵押如何应对拆迁？

8.房屋设有抵押，遇拆迁如何处理？

贷款人为了保障自己借款行为的安全性，一般都会要求借款人拿自己的不动产作抵押，以降低借款行为的风险。而房屋往往是抵押担保的首选，问题是当设有抵押的房屋遇到拆迁时应该如何处理呢？

依据《城市房屋拆迁管理条例》第23条规定，拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。因此，选择哪种补偿方式，是被拆迁人的权利。拆迁人不能限制被拆迁人选择补偿安置方式的权利。至于抵押权人和抵押人之间的关系，属于民事法律关系，应由双方当事人协商解决，拆迁人无权进行干涉，也无权对抵押权人和抵押人之间的权利义务做出裁判。《城市房屋拆迁管理条例》第30条规定，拆迁设有抵押的房屋，依照国家有关担保的法律执行。房屋抵押是抵押人以其合法的房屋以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。当债务人不履行债务时，债权人即抵押权人有权从该房屋的价值中优先受偿。设有抵押权的房屋遇拆迁，因拆迁导致抵押物灭失，为了保护债权人的利益，要根据《担保法》的相关规定处理。结合《担保法》第51条，第58条，最高人民法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第80条及《城市房地产抵押管理办法》的相关规定，实践中对设有抵押权的房屋进行拆迁，一般应当按以下程序进行补偿和安置：（1）首先要认定抵押的效力。根据《物权法》第187条的规定，当事人以房地产进行抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。也就是说，未办理抵押登记的，抵押无效，视为没有抵押，应按照一般房屋拆迁予以补偿。（2）应及时通知抵押权人。抵押物因拆迁灭失而不复存在，房屋拆迁人或被拆迁人都有义务告知抵押权人。（3）当事人通过协商可以解除抵押合同的，经抵押权人确认，拆迁补偿款直接支付给被拆迁人。抵押人和抵押权人达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行货币补偿，并将补偿款向公证机关办理提存。若拆迁补偿款不足以清偿抵押权人的，抵押权人有权按照《担保法》相关规定向抵押人追偿，或由抵押人用其他可以抵押的财产设立抵押，按照法定程序办理抵押手续。(www.xing528.com)

为了保障抵押权人的合法权益，《城市房地产抵押管理办法》第38条还规定规定，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。也就是说，只有抵押人（被拆迁人）与抵押权人就抵押债权进行协商后，才可以直接领取拆迁补偿款。