房屋实际面积与产权证面积不符，拆迁补偿该以哪个为准？

7.房屋实际面积和产权证面积不符，拆迁补偿以哪个为准？

房屋面积的大小直接影响到拆迁补偿款的多少，因此被拆迁人与拆迁单位经常因为房屋面积发生纠纷。那么，当出现房屋实际面积与产权证面积不符时，拆迁补偿应该以哪个为准呢？

在房屋拆迁实务中，一般以被拆迁房屋产权证登记记载的面积来计算补偿。我国实行房地产登记发证制度，产权证书登记记载的事项具有公示、公信功能。《物权法》第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。房屋拆迁中对被拆迁房屋面积的认定一般以产权登记证为准。但在现实中，房屋实际面积与产权证所载面积不一致的情况很多：有的是权利人法律意识淡薄，对合法的建筑没有及时申请办理登记，也有的是为了少缴纳税收故意少报面积，还有的是私自建造的违章建筑。(www.xing528.com)

对于被拆迁房屋面积产生的争议，我们认为不能简单地以产权证所载面积作为确定补偿面积的唯一依据，而应参照建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》第12条规定认定。被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。具体来说存在以下几种情况：（1）房屋产权证上载明的面积大于实际面积。拆迁人与被拆迁人未能就实际补偿面积达成协议的，应以实际测量为准。（2）房屋产权证上载明的面积小于实际面积。如果被拆迁人能够提供办理房屋产权初始登记必备的建设工程规划许可证、土地使用权证、房屋产权人合法的身份证明，实际建筑面积没有违反当初规划的，应以有资质的房地产测绘机构实地丈量的建筑面积为准。不按建设工程规划许可证确定的建筑面积、位置、范围、性质和建筑造型建设的建筑物属违章建筑，拆迁时不予补偿。（3）由于历史原因，被拆迁房屋无产权证书，且拆迁中对实际面积存在争议，对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。被拆迁房屋的面积应以实际测绘的为准。