公有住房的出售原则与相关规定

4.公有住房可以出售吗？

公有住房作为一种福利，是国家党政机关、军队、团体、企事业单位分配给本单位职工的住房，一般都比房屋的市场价格低很多。由于房屋价格的不断上涨，一些人就寻思出售公有住房以牟取差价，那么，这种做法是法律允许的吗？小兰的姑姑是大学里的一名教授，她只花了很小一笔钱就买到了单位的一套住房。现在她想将这套房子出售。小兰爸爸认为小兰的姑姑不能将此套房子出售，他觉得只花很少的钱买入而可以以市场高价钱出售是不合理的。但小兰的姑姑认为她已经拥有了此套房屋的产权，是有权利出售这套房屋的。请问，小兰的姑姑的这套房屋可以出售吗？

依据我国法律的相关规定，如果小兰的姑姑在此套房子里居住满五年，并且补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后是可以出售此套房屋的。

公有住房，是指国家党政机关、军队、团体、企事业单位由国家拨款、组织收入或者国家以各种形式对企业投资和投资收益构建的，以及接受馈赠、罚没和依据国家法律、行政法规确认产权为国家所有的住房。公民一般是通过福利分房、承租公房等形式取得公有住房的使用权。公民对于公有房屋的使用权属于用益物权的范畴。公有住房的产权属于国家或者集体，通过福利分配等方式让公民拥有公房的使用权。公有住房一般由房地产管理部门或者单位进行管理和经营，房地产管理部门管理经营的公有住房往往被称为“直管公房”，系统、单位管理经营的公有住房则被称为“自管公房”。单位管理经营的自管公房一般情况下都是由单位职工取得使用权。而直管公房一般都是由房管局作为出租人与承租人签订租房协议。(www.xing528.com)

公有住房的价格具有灵活性，大多数时候是低于市场价格的。根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第15条的规定，公有住房出售的价格确定，分为以下三种情况：（1）市场价，向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价；（2）成本价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价，成本价应包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建设工程费、住宅小区基础设施建设费（小区级非营业性配套公建房是否列入成本由各地自行确定）、管理费、贷款利息和税金等7项因素。旧房的成本价按售房当年新房的成本价成新折扣（折旧年限一般为50年）计算，使用年限超过30年的，以30年计算；经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。目前以成本价售房确有困难的市（县），可以实行标准价作为过渡。出售公有住房的成本价和标准价由市（县）人民政府逐年测定，报省、自治区、直辖市人民政府批准后公布执行。公有住房的出售，应坚持先评估后出售的原则。住房的实际售价应根据所处地段、结构、层次、朝向、设施和装修标准等因素区别计价。（3）标准价，标准价按负担价和抵交价之和测定。《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第20条规定了付款方式。从付款方式看，职工购房可以一次付款，也可以分期付款。一次性付款的，售房单位将予一次付款折扣，折扣率参考当地购房政策性贷款利率与银行储蓄存款利率的差额，以及分期付款的控制年限确定。分期付款的，首期付款不得低于实际售价的30%，分期付款的期限一般不超过10年，分期交付的部分要计收利息，利率按政策性抵押贷款利率确定。

采取何种价格标准购买公有住房也影响到公有住房的产权以及购买后进入市场交易的相关事宜。职工以市场价购买的公有住房，产权归职工个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。以成本价购买的公有住房，虽然产权也归职工个人所有，但一般要在住用五年后方可进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。以标准价购买的住房，购房人所享有的产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。一般也要在住用五年后方可进入市场，且在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权，原售房单位已撤的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。

另外法律也规定了限制公有住房和经济适用房上市出售的情形。根据原建设部1999年4月19日发布的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第5条规定，已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款进行超标准装修，且超标准部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；（4）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售；（5）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的：（6）上市出售后形成新的住房困难的；（7）擅自改变房屋使用性质的；（8）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。